????金九銀十別發(fā)愁 這樣買房最劃算
????新房還是二手房？賣舊換新還是直接買新？全款還是貸款？對剛需族來說，選擇什么時候入場都不為錯，但顯然總有一種買房貸款方式更適合你。
????隨著樓市傳統(tǒng)旺季的到來，大部分改善性需求人群入市意向增強，逐漸活躍于房貸市場。近期我們接到了很多換房人有關(guān)貸款的咨詢，總結(jié)來看無外乎以下3類。
????買新房or二手房
????吳小姐想為女兒買在海淀區(qū)買一套學(xué)區(qū)房。中秋節(jié)前她看上了中關(guān)村附近的一套三居室。隨著金九銀十的到來，很多開發(fā)商開始搞新盤促銷。吳小姐認(rèn)為再不出手會錯失良機，但對于買新房還是買海淀區(qū)的那套二手房，她有些難以取舍。
????置業(yè)建議：從地理位置上來看，由于北京、上海等一線城市的城中區(qū)建設(shè)已基本成熟，開發(fā)商建設(shè)的新樓盤多選擇在城市邊緣地段，房屋基本聚集在五環(huán)或六環(huán)以外，而二手房一般集中在城區(qū)內(nèi)比較成熟的地段，小區(qū)周邊配套設(shè)施完善，交通十分便利。而且購買新開發(fā)的樓盤并不能馬上拿到房產(chǎn)證，二手房過戶后買房人即可拿到新房本且基本即買即入住。
????貸款建議：吳小姐的煩惱主要在于糾結(jié)貸款買新房還是二手房。首先，從貸款銀行的選擇來看，購買新房的貸款一般都是通過開發(fā)商指定的合作銀行辦理，這就會造成貸款產(chǎn)品少、還款方式不靈活等問題，而二手房貸款在銀行選擇方面很廣泛。其次，新房的貸款都是開發(fā)商組織購房人統(tǒng)一辦理，批貸和放款時間比較慢，而且大部分開發(fā)商不接受購房人用公積金貸款的方式買房，因此吳小姐買新房時就很難享受到公積金貸款的便利。
????專家點評：九月和十月是開發(fā)商推盤最活躍的時期，在今年樓市價格筑底的情況下，開發(fā)商更是加快了推盤步伐和優(yōu)惠的力度，但是從購房人自身角度來看，二手房無論是買房地理位置、貸款銀行選擇、批貸放款時間、貸款方式上都比新房占優(yōu)勢。
????賣舊買新or直接買新
????張先生現(xiàn)在最大的事情就是看房。他自己名下在西二環(huán)的一套房產(chǎn)面積較小，是5年前全款買的。張先生本打算趕在國慶節(jié)以前把這套房子裝修一下租出去，用租金還日后貸款買房的月供，但是通過中介門店他發(fā)現(xiàn)不少二手房的掛牌價都一路走低，于是他又想不如干脆把房子賣了，湊錢買套新房，減輕經(jīng)濟壓力。對于該不該賣手里這套房子，他現(xiàn)在搖擺不定。
????置業(yè)建議：購房人名下有無住房，將直接關(guān)系到二套房的首付比例。見下表所示，如果購房人名下無房，再次貸款首付為6成；如果他保留這套房，貸款的首付將上升到7成，會加重張先生的購買壓力。建議張先生賣掉舊房再購買新房。
????貸款建議：張先生名下的房子是全款買的，因此他沒有貸款記錄。如果他賣掉手里的房，再買房用商業(yè)貸款可以貸到房款的40%；如果保留名下房屋，只能貸到30%。首付10%的差距可以為張先生節(jié)約不少資金，因此他選擇賣掉手里的住房比較合適。
