央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京9月19日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，北京一名購(gòu)房者為改善居住條件，賣(mài)小房換大房，鏈家地產(chǎn)[微博]力推“連環(huán)單”，讓業(yè)主先買(mǎi)后賣(mài)，并保證買(mǎi)大房后，小房可限時(shí)賣(mài)出。結(jié)果簽約幾個(gè)月后，小房遲遲無(wú)法賣(mài)出，大房房主不得不將房另賣(mài)他人，購(gòu)房者錢(qián)房?jī)煽铡，F(xiàn)在業(yè)主準(zhǔn)備起中介，中介也說(shuō)要反訴業(yè)主。簽定“連環(huán)單”后，小房賣(mài)不掉，大房沒(méi)買(mǎi)成，交易無(wú)法繼續(xù)，中介費(fèi)到底該不該退？
在政策出現(xiàn)松綁苗頭、房?jī)r(jià)下跌等多重因素影響下，換房人開(kāi)始出手了。在剛剛過(guò)去的8月份，北京市二手房市場(chǎng)延續(xù)了7月份成交量回升的勢(shì)頭，成交量環(huán)比增加4.65%。在這些購(gòu)房者當(dāng)中，有相當(dāng)一部分人是“先賣(mài)后買(mǎi)”或者“先買(mǎi)后賣(mài)”的換房群體。換房群體已成為購(gòu)房者群體中重要的組成部分，而現(xiàn)在選擇簽訂“連環(huán)單”換房的人數(shù)也越來(lái)越多。
向我們本期節(jié)目投訴的業(yè)主，并不是7、8月份換房群體中的一員，他今年3月就計(jì)劃換房，當(dāng)時(shí)在中介公司的力薦下簽訂了“連環(huán)單”，選擇了先買(mǎi)后賣(mài)，但簽訂連環(huán)單后，小房遲遲無(wú)法賣(mài)出，大房房主不得不將房另賣(mài)他人，業(yè)主現(xiàn)在是錢(qián)房?jī)煽?，還有可能被中介公司告上法庭。她的經(jīng)歷可以提醒準(zhǔn)備簽訂連環(huán)單換房的業(yè)主注意，簽“連環(huán)單”時(shí)，注意合同內(nèi)容，別聽(tīng)中介忽悠。
我們一起來(lái)了解具體是怎么回事。北京業(yè)主小瑩(化名)今年3月份計(jì)劃換房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)下行跡象還不明顯。
小瑩：我是從去年下半年開(kāi)始就看房子，因?yàn)槲腋改敢獊?lái)北京這邊住，我房子太小，北京限購(gòu)嘛，就想賣(mài)了小的換個(gè)大的，一直找的鏈家來(lái)看。今年3月份的時(shí)候看中一套房子，去這個(gè)房子里面看的當(dāng)天，經(jīng)紀(jì)人就說(shuō)下午咱們約房主見(jiàn)個(gè)面，我說(shuō)我剛看第一個(gè)房，家人還沒(méi)商量，他說(shuō)也不是要談買(mǎi)賣(mài)，有了買(mǎi)家，我們才能把賣(mài)家約過(guò)來(lái)，顯得我們有誠(chéng)意，你們可以做下來(lái)聊一聊。我就答應(yīng)了，見(jiàn)面的時(shí)候，就聊這個(gè)房子的情況，又聊了價(jià)格，下午一直聊到晚上天都黑了，餓著肚子聊了很久，到最后中介費(fèi)也擺出來(lái)聊了，就差不多這個(gè)事就要成，然后我就說(shuō)，我說(shuō)以小換大，我因?yàn)閱紊恚潜本┫拶?gòu)的對(duì)象，所以我不能名下同時(shí)有兩套房，我名下這個(gè)小房子怎么辦？然后鏈家的經(jīng)紀(jì)人跟我說(shuō)，你的房子小，而且總價(jià)低，以我做了10多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我給你一個(gè)多月，滿打滿算兩三個(gè)月肯定能賣(mài)出去，咱們先把這個(gè)大的房子簽下來(lái)，然后再走大房子的手續(xù)的過(guò)程中，我們就給你賣(mài)這個(gè)小房子。
中介公司經(jīng)紀(jì)人保證小房可限時(shí)賣(mài)出，并且還能多賣(mài)5萬(wàn)元。為了盡可能節(jié)約成本，小瑩同意先買(mǎi)后賣(mài)。
小瑩：我如果賣(mài)了小的，再去買(mǎi)大的，中間有可能賣(mài)了小的找不到合適的大的，或者說(shuō)這中間必須得租房子有一段時(shí)間。而且我們?cè)诳捶孔拥臅r(shí)候，經(jīng)紀(jì)人也提醒我說(shuō)，你最好先定下這套房子，他說(shuō)這套房子好多人都在談，估計(jì)今天晚上這房子就出手了，就談成了，最好先把這套訂下，你如果不定下的話，等你的房子賣(mài)完了之后，你找不到這樣合適的房子了。當(dāng)時(shí)我還由于談一些的細(xì)節(jié)的時(shí)候，我說(shuō)萬(wàn)一我這房子賣(mài)不出去怎么辦，賣(mài)家人也特別好，房主就說(shuō)我們之間交易這個(gè)房子的流程，時(shí)間我給你留的長(zhǎng)一點(diǎn)，中介那邊就說(shuō)全北京鏈家有多少家店，全都掛你這個(gè)房子，給你往外推，當(dāng)天中午看了房子，當(dāng)天下午約了房主見(jiàn)面，當(dāng)天晚上就把合同簽了，中介費(fèi)五萬(wàn)，房主那邊訂金兩萬(wàn)，第二天就給房主打了兩萬(wàn)塊錢(qián)。
新房已經(jīng)“下定”，卻遲遲等不到舊房的買(mǎi)家，小瑩趕緊聯(lián)系北京鏈家地產(chǎn)管莊東一時(shí)區(qū)店的店長(zhǎng)仲店長(zhǎng)，商量對(duì)策，這時(shí)仲店長(zhǎng)還是信心滿滿，說(shuō)舊房肯定可以賣(mài)出。
仲店長(zhǎng)：你看我們現(xiàn)在就是成交的，這兩天我們一直在成交房子，真的，不騙你，我現(xiàn)在有兩個(gè)單子還在手上呢，還沒(méi)報(bào)合同呢。
小瑩：也是像我這樣，被你們說(shuō)服的，沒(méi)有購(gòu)房資格先簽了，是嗎？
仲店長(zhǎng)：因?yàn)閾Q房都是這樣，換房都是同一資質(zhì)，但是你必須得看好哪個(gè)，你得先買(mǎi)，先買(mǎi)完之后，然后自己那個(gè)都在我們那賣(mài)。你看我們剛簽了那個(gè)，他是月季園的一個(gè)業(yè)主，他也是外地人，天津人，在北京就買(mǎi)一套房子，然后買(mǎi)的那兩居室給簽了，然后買(mǎi)了，之后就賣(mài)了武夷花園那個(gè)房子，也是剛簽了沒(méi)有一周的時(shí)間。確實(shí)是，還有一個(gè)南北通透的房子，業(yè)主在城里邊換學(xué)區(qū)房，就是現(xiàn)在已經(jīng)簽完了，就等著賣(mài)這邊的房子，它只能是這樣，先把自己的看好的房子定下來(lái)，先把那個(gè)房子固定住，等于這房子已經(jīng)選好了，然后自己再去騰往出賣(mài)，現(xiàn)在換房子都是這樣，不光是咱們這一單，不管怎么樣都得按程序走，因?yàn)閾Q房只能這樣才能換成功。
小瑩：反正我沒(méi)換過(guò)什么房子，我也沒(méi)什么經(jīng)驗(yàn)。
工作人員：你要是不先訂下來(lái)，你要先把你房子賣(mài)完之后，在買(mǎi)的過(guò)程當(dāng)中，你住哪？
仲店長(zhǎng)：還有一個(gè)就是在買(mǎi)的過(guò)程當(dāng)中，你不敢保證，雖然現(xiàn)在咱們的市場(chǎng)秩序比較平穩(wěn)，或者說(shuō)走下行趨勢(shì)，但是你先賣(mài)完之后，然后之后再去買(mǎi)，咱們不一定說(shuō)市場(chǎng)到底什么樣子，萬(wàn)一賣(mài)不出去對(duì)你來(lái)講也是一個(gè)損失，所以我們覺(jué)得您這邊首先是時(shí)間的問(wèn)題，第二也得有信心。這剛剛過(guò)去一個(gè)月。
舊房一直到現(xiàn)在都還沒(méi)有賣(mài)出，好在小瑩早已和大房房主協(xié)商好應(yīng)對(duì)辦法，現(xiàn)在大房房主已經(jīng)將房屋另賣(mài)他人。
小瑩：房子到現(xiàn)在也沒(méi)有賣(mài)出，到后來(lái)一進(jìn)5月份，樓市就開(kāi)始不好了，一開(kāi)始我們簽完合同的時(shí)候，4月份他們還常常來(lái)帶人來(lái)看房子，一進(jìn)了5月份之后，樓市轉(zhuǎn)不好了之后，就是一周一周的沒(méi)人來(lái)看，我們心里就毛了，因?yàn)榘春贤瑘?zhí)行的話，我們?nèi)绻荒苋缙谕瓿蛇^(guò)戶，時(shí)間在那卡著，我們得交20%的違約金，20%差不多是大概算了一下是40多萬(wàn)。直接就沒(méi)人來(lái)看了，我們心里沒(méi)有底了，就趕緊約房主，最后我們提出來(lái)一個(gè)方案，合同剛剛簽了一個(gè)月左右的時(shí)間，我們說(shuō)這個(gè)時(shí)候房主的房子也掛出來(lái)賣(mài)，因?yàn)榉恐髡f(shuō)他也是著急用錢(qián)，他給孩子換學(xué)區(qū)房，他等著這一大筆錢(qián)，我們說(shuō)那你就抓緊時(shí)間也掛出來(lái)賣(mài)，如果說(shuō)你們的房子能賣(mài)掉的話，我們的訂金也不要了，我們說(shuō)這期間我們也抓緊時(shí)間賣(mài)，積極的賣(mài)，只要我們的房子一賣(mài)掉，我們馬上回來(lái)優(yōu)先買(mǎi)你們的房子，保留我們的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房主也不大樂(lè)意，但是之后也沒(méi)再表現(xiàn)過(guò)異議，這期間我們就是努力賣(mài)房子，你都想象不到，我晚上睡覺(jué)，我做夢(mèng)夢(mèng)見(jiàn)我房子賣(mài)出去了，大概到8月中旬之間我接到鏈家一個(gè)電話，說(shuō)房主那邊來(lái)電話了，說(shuō)是他的房子賣(mài)掉了。
小瑩在和房主協(xié)商好，同時(shí)售賣(mài)房屋，但保留自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，然后就開(kāi)始瘋狂地在各大二手房交易網(wǎng)站及論壇里發(fā)布賣(mài)房信息，做夢(mèng)都在賣(mài)房子。遺憾的是，經(jīng)過(guò)努力后，舊房到現(xiàn)在都沒(méi)有賣(mài)出，大房房主也已經(jīng)將房子另賣(mài)他人，現(xiàn)在小瑩只能接受現(xiàn)實(shí)。交易無(wú)法繼續(xù)，小瑩以為鏈家地產(chǎn)會(huì)退回她買(mǎi)房時(shí)支付的中介費(fèi)，但遲遲沒(méi)人聯(lián)系她，后來(lái)她主動(dòng)向鏈家地產(chǎn)提出退回中介費(fèi)的要求，但被對(duì)方一口回絕。溝通多次后，北京鏈家地產(chǎn)管莊東一時(shí)區(qū)店的店長(zhǎng)同意退還小瑩3600元，并稱是看女人家家的可憐，才同意退回部分錢(qián)款。
小瑩：我說(shuō)這些服務(wù)都還沒(méi)開(kāi)始，你一分不退不合適吧，然后店長(zhǎng)說(shuō)鏈家沒(méi)有這個(gè)規(guī)矩，就是一分不退，后來(lái)我說(shuō)有一部分是房屋評(píng)估費(fèi)，這個(gè)還沒(méi)有發(fā)生應(yīng)該退給我，一共只有600塊錢(qián)，說(shuō)那行這個(gè)可以退給你，我說(shuō)那你其他的服務(wù)也沒(méi)發(fā)生，為什么不退呢。我打了鏈家總部的投訴電話，后來(lái)店長(zhǎng)給我打電話說(shuō)，我們商量了再退你三千，我說(shuō)這個(gè)是什么依據(jù)呢？店長(zhǎng)說(shuō)，這個(gè)錢(qián)就是情分錢(qián)，看你女人家家的可憐，所以退你3600，我說(shuō)那我不能接受。我就又跟總部投訴那邊給它反饋，他說(shuō)我給你區(qū)域經(jīng)理的電話，跟他溝通的時(shí)候，我說(shuō)因?yàn)樗牢覠o(wú)購(gòu)房資格，我也知道我無(wú)購(gòu)房資格，但是他的承諾促使我簽了這個(gè)合同，我覺(jué)得我們責(zé)任分擔(dān)吧，你們退我一半的中介費(fèi)。這話說(shuō)了以后，我很意外的，通過(guò)鏈家其他的店面拿到了一張鏈家的服務(wù)承諾書(shū)，我拿到這個(gè)是一個(gè)復(fù)印件，編號(hào)是00610000000001，全稱是鏈家地產(chǎn)簽約服務(wù)承諾書(shū)，看到這個(gè)的承諾書(shū)我有點(diǎn)不淡定了，第五條寫(xiě)的清清楚楚交易不成功承諾，然后后邊是用紅線把后面整個(gè)一句話，標(biāo)出來(lái)的，是這么寫(xiě)：在交易過(guò)程中，任何原因造成的交易不成功，我們承諾退還您所交納的中介服務(wù)費(fèi)，括號(hào)不包含實(shí)際發(fā)生的代收評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、及支付給業(yè)主的購(gòu)房訂金客戶括弧。我就拿著這個(gè)承諾書(shū)，你們對(duì)外有這么一個(gè)文件，所以我主張退還我們所有的中介費(fèi)5萬(wàn)，他說(shuō)這個(gè)事沒(méi)法談了，我說(shuō)中介也很不容易，你們可以留個(gè)幾千塊錢(qián)作為他們的勞務(wù)費(fèi)，我這可以接受，比如說(shuō)你退我4萬(wàn)5行不行，然后他們說(shuō)面談。
接到投訴后，記者撥通了鏈家地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理黃經(jīng)理的電話，讓人意外的是，他說(shuō)現(xiàn)在鏈家地產(chǎn)準(zhǔn)備起訴客戶小瑩。
經(jīng)理：因?yàn)槭琴I(mǎi)賣(mài)雙方和我們?nèi)街g一個(gè)事，因?yàn)楝F(xiàn)在我們也正在處理，我們也在等網(wǎng)簽，現(xiàn)在有可能她不起訴我們，我們通過(guò)法院起訴她，現(xiàn)在走這么一個(gè)流程。
記者：第三方不是已經(jīng)跟她解約了嗎？
經(jīng)理：沒(méi)有，誰(shuí)跟他們解約了，根本就沒(méi)有。
記者：是這樣，那個(gè)房主已經(jīng)跟她解約了。
經(jīng)理：沒(méi)有，這個(gè)我們是不知道這事的，因?yàn)槲覀兒灥暮贤呛灥娜胶贤?，我們?nèi)胶贤F(xiàn)在根本解約呢，所以到現(xiàn)在也談不上解約呢？
記者：您這邊為什么要起訴呢？
經(jīng)理：因?yàn)闃I(yè)主涉及到一房二賣(mài)，她也涉及到一些問(wèn)題。我們現(xiàn)在這邊也遞交法務(wù)，她現(xiàn)在不起訴我們，我們現(xiàn)在也正要著手起訴她呢。
當(dāng)記者再詢問(wèn)其他問(wèn)題時(shí)，黃經(jīng)理回復(fù)，媒體沒(méi)有權(quán)利核實(shí)這些事。
黃經(jīng)理：現(xiàn)在所有的事都要經(jīng)過(guò)區(qū)法院去處理，現(xiàn)在你也沒(méi)權(quán)利去核實(shí)這些事，因?yàn)槲腋f(shuō)完了之后您也做不了主，你不可能說(shuō)我對(duì)還是她對(duì)，因?yàn)槟闶且粋€(gè)新聞部門(mén)。這個(gè)事到底是誰(shuí)對(duì)，誰(shuí)也不知道，所以我們只能通過(guò)法院去解決。
媒體在報(bào)道前，有義務(wù)向各事件相關(guān)方核實(shí)清楚事實(shí)，確保報(bào)道內(nèi)容客觀公正。黃經(jīng)理在剛接到記者電話時(shí)強(qiáng)調(diào)，“你們報(bào)道要客觀公正”，但是記者向他詢問(wèn)相關(guān)問(wèn)題時(shí)，黃經(jīng)理又提到，媒體沒(méi)有權(quán)利核實(shí)。我們想問(wèn)這位黃經(jīng)理，您不妨說(shuō)說(shuō)，我們的記者應(yīng)該怎么做？
現(xiàn)在業(yè)主準(zhǔn)備起中介，中介也說(shuō)要反訴業(yè)主。簽定“連環(huán)單”后，小房賣(mài)不掉，大房沒(méi)買(mǎi)成，交易無(wú)法繼續(xù)，中介費(fèi)到底該不該退？記者后來(lái)又以業(yè)主的身份撥通了北京鏈家地產(chǎn)管莊東一時(shí)區(qū)店的電話，門(mén)店客服人員說(shuō)可以簽連環(huán)單，沒(méi)有主動(dòng)提示風(fēng)險(xiǎn)，只是多次提到現(xiàn)在市場(chǎng)挺好的，房子不會(huì)賣(mài)不出去。
記者：大的已經(jīng)買(mǎi)了，小的賣(mài)不出去怎么辦？
客服：現(xiàn)在市場(chǎng)挺好的，而且這種連環(huán)單挺多的，您小的賣(mài)出去，再換一個(gè)比較大的房子都有，兩居換三居的都有。
記者：現(xiàn)在這種簽連環(huán)單的人比較多是嗎？
客服：對(duì)，現(xiàn)在也是自己也房子了都。
記者：如果說(shuō)我這邊大房買(mǎi)了，訂金交了，小房這邊沒(méi)賣(mài)出去，訂金和中介費(fèi)你還能退給我嗎？
客服：一般房子不錯(cuò)的話，就是成交周期長(zhǎng)短，不會(huì)說(shuō)賣(mài)不出去。
記者：萬(wàn)一沒(méi)賣(mài)出去的話，怎么辦？中介費(fèi)能退嗎？
客服：這個(gè)肯定不行。
后來(lái)記者又以業(yè)主身份撥通了鏈家地產(chǎn)另一位區(qū)域經(jīng)理的電話。這位區(qū)域經(jīng)理提示，如果單子沒(méi)有操作完，可以退費(fèi)。
經(jīng)理：連環(huán)單在整個(gè)操作過(guò)程當(dāng)中或多或少是有風(fēng)險(xiǎn)的，就是不太可能保證您買(mǎi)完房子之后，100%到哪天，什么價(jià)格能幫您賣(mài)出去，所以您在買(mǎi)房和賣(mài)房的過(guò)程當(dāng)中你或多或少要考慮一下。
記者：交完訂金，交完中介費(fèi)，如果我這邊自己的房賣(mài)出去，押金和中介費(fèi)還能退嗎？
經(jīng)理：正常情況下，單子沒(méi)有操作完代理費(fèi)是可以退，但是前提如果你那時(shí)候簽了買(mǎi)賣(mài)合同，你得需要把那頭解了約之后這個(gè)中介費(fèi)才能退，因?yàn)檫@涉及到三方一個(gè)單子。
記者：如果是解約的話，解約之后是可以退的是吧？
經(jīng)理：可以，如果說(shuō)我們沒(méi)有操作下去，是可退的。
專家點(diǎn)評(píng)：
記者看到小瑩提供的投訴資料中，有一份鏈家地產(chǎn)簽約服務(wù)承諾書(shū)和一份解約通知書(shū)，承諾書(shū)沒(méi)有填寫(xiě)內(nèi)容，小瑩說(shuō)這是其他門(mén)店提供給她的，承諾書(shū)中第5條為“交易不成功承諾：在交易過(guò)程中，任何原因造成的交易不成功，我們承諾，退還您所繳納的中介服務(wù)費(fèi)(不含實(shí)際發(fā)生的代收評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)及支付給業(yè)主的購(gòu)房定金)”。記者向鏈家地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理詢問(wèn)過(guò)，這個(gè)承諾書(shū)每個(gè)門(mén)店都有，一般在和業(yè)主簽約時(shí)，都會(huì)提供給業(yè)主一份。不知小瑩簽約的門(mén)店，為何沒(méi)有讓業(yè)主填寫(xiě)的承諾書(shū)。解約通知書(shū)上寫(xiě)著，現(xiàn)通知乙方小瑩，丙方北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司解約。既然已經(jīng)解約，中介公司是否就應(yīng)該退回小瑩繳納的5萬(wàn)元中介費(fèi)？
今天參與節(jié)目的嘉賓：經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華、北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師邵桐，一起來(lái)討論相關(guān)問(wèn)題。中介的后期服務(wù)，包括資審、網(wǎng)簽、過(guò)戶等等什么都沒(méi)有啟動(dòng)，現(xiàn)在第三方也已經(jīng)解約，中介公司是否就應(yīng)該退回小瑩繳納的5萬(wàn)元中介費(fèi)？
包華：就現(xiàn)實(shí)這個(gè)案例而言，很難退，因?yàn)橹薪楣舅召M(fèi)它是分項(xiàng)目的，這5萬(wàn)塊錢(qián)可能分在不同的項(xiàng)目上，比如說(shuō)居間費(fèi)用，這筆費(fèi)用在中介服務(wù)的費(fèi)用里面占大頭的，它一般相當(dāng)于購(gòu)房款的1.5-2%。在這種情況下，如果雙方已經(jīng)交易達(dá)成，往往中介公司不會(huì)再去退居間服務(wù)費(fèi)用了，而這個(gè)可能是現(xiàn)在業(yè)主購(gòu)房人損失最大的一塊。至于后邊所說(shuō)的，比如說(shuō)代為辦理抵押、代為辦理?yè)?dān)保、代為辦理貸款等，這些手續(xù)費(fèi)用不是太高，可能就是幾千塊錢(qián)而已，如果是確實(shí)沒(méi)有操作的話，這筆費(fèi)用是能退出來(lái)的，但是在整個(gè)5萬(wàn)塊錢(qián)中介費(fèi)里這是一個(gè)非常小的比例，所以我覺(jué)得就目前這個(gè)案例來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人想去全額退回款項(xiàng)是非常困難的，尤其是在承諾書(shū)沒(méi)有簽署的情況之下。
經(jīng)濟(jì)之聲：您剛才提到了承諾說(shuō)沒(méi)有簽署，我們假定說(shuō)它承諾書(shū)簽署了，承諾書(shū)第五條當(dāng)中提到，交易不成功承諾在交易過(guò)程中任何原因造成的交易不成功，我們承諾退還您所繳納的中介服務(wù)費(fèi)，那么剛才您剛才所說(shuō)的那個(gè)理由，我們跟這條承諾放在一起的話，作何理解呢？
包華：承諾書(shū)應(yīng)該是我們中介公司在草擬的示范性文本，在交易過(guò)程中為了幫助客戶打消交易顧慮，提高中介公司的信任度作出的承諾，承諾的范圍也只是針對(duì)中介費(fèi)用而言。所以我覺(jué)得如果這份承諾如果簽署的話，那么對(duì)于購(gòu)房人來(lái)退還費(fèi)用是非常有利的，但是很遺憾的是，這個(gè)案例里沒(méi)有簽署這個(gè)承諾書(shū)，所以也不能把它作為一個(gè)三方來(lái)判定權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。
經(jīng)濟(jì)之聲：而且甚至小瑩就沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)有這樣一個(gè)承諾書(shū)，她手里這份承諾說(shuō)是其他門(mén)店所提供給她的，這一條我們要特別注意一下。我們現(xiàn)在看到小瑩的手上還有一個(gè)解約通知書(shū)，上來(lái)寫(xiě)的是通知乙方小瑩，丙方北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司解約，那么現(xiàn)在我們聽(tīng)到我們的記者在和我們的中介進(jìn)行溝通的時(shí)候，中介公司也就是鏈家地產(chǎn)方面說(shuō)還沒(méi)有解約，它不知情第三方已經(jīng)解約一事，邵桐律師從法律層面上來(lái)說(shuō)，第三方出具的節(jié)約通知書(shū)，是不是可以證明三方都已經(jīng)的知道了解約的事情，它是否有法律效率？
邵桐：我認(rèn)為如果是鏈家這方出具的解約通知書(shū)，而且蓋了章了我認(rèn)為可能是有法律效益的，雙方之間的合同也就不復(fù)存在了。那么雙方之間的權(quán)利義務(wù)還是要根據(jù)合同當(dāng)中的約定，比如說(shuō)仲裁條款、比如說(shuō)相應(yīng)的責(zé)任，肯定還是要按照合同當(dāng)中約定來(lái)執(zhí)行的。
經(jīng)濟(jì)之聲：換句話來(lái)說(shuō)，既然鏈家地產(chǎn)方面已經(jīng)出具了解約通知書(shū)，他們的區(qū)域經(jīng)理也好，門(mén)店經(jīng)理也好，就不能說(shuō)他們不知道這個(gè)合同已經(jīng)解約了。
邵桐：只要有相應(yīng)的證據(jù)可以證實(shí)他們出具了解約通知書(shū)，就可以證明這個(gè)合同已經(jīng)解除了。
經(jīng)濟(jì)之聲：小瑩說(shuō)，中介承諾小房子一定能速銷賣(mài)出，他們才敢簽約，購(gòu)買(mǎi)大房子，而小房子始終沒(méi)有賣(mài)出，這也是現(xiàn)在無(wú)法執(zhí)行大房子合同的關(guān)鍵原因，中介是否也應(yīng)該為交易無(wú)法繼續(xù)，承擔(dān)責(zé)任？包華從你的專業(yè)角度房產(chǎn)交易專業(yè)角度來(lái)說(shuō)，鏈家地產(chǎn)方面在這樁三方交易當(dāng)中是否也存在著一些責(zé)任？
包華：不僅是存在責(zé)任的問(wèn)題，而且是存在一個(gè)重大的過(guò)錯(cuò)，也就是說(shuō)在選取一種交易模式的時(shí)候，一定要告訴自己的客戶，這個(gè)交易模式中存在的風(fēng)險(xiǎn)是什么，這個(gè)案件中明顯是中介公司在撮合雙方交易，并且在說(shuō)服購(gòu)房人采用連環(huán)單方式來(lái)賣(mài)方的情況下，并沒(méi)有對(duì)購(gòu)房人做出風(fēng)險(xiǎn)提示。而且記者在進(jìn)行暗訪的時(shí)候，我們也聽(tīng)到，鏈家公司的工作人員，也沒(méi)有做任何的風(fēng)險(xiǎn)提示，在這種情況下，作為一個(gè)的專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，其實(shí)本身也是的失職的。另外，這種交易模式中，鏈家公司不僅是一個(gè)咨詢方，更多的它還是一個(gè)具體的操作方，它給客戶提供這樣的交易模式，同時(shí)說(shuō)服客戶相信這種交易模式的可靠性，而且代為履行這種交易模式，所以它的責(zé)任是非常重大的，所以如果沒(méi)有做任何的風(fēng)險(xiǎn)提示，如果在履行過(guò)程中，依然沒(méi)有給客戶其他的一些建議，避免客戶發(fā)生損失的話，我認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)它的責(zé)任非常大，需要承擔(dān)一定的責(zé)任。
經(jīng)濟(jì)之聲：小瑩后來(lái)登陸北京市建委網(wǎng)站查詢，經(jīng)紀(jì)人楊梅、店長(zhǎng)仲維超都沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)備案，合同上，中介簽的是完全陌生的2個(gè)經(jīng)紀(jì)人的名字，這是否在掩藏楊、仲二人無(wú)資質(zhì)的事實(shí)？
包華：這種做法在中介機(jī)構(gòu)我所了解到的情況，都是非常常見(jiàn)的，您具體溝通的這個(gè)人可能沒(méi)有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，那么有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的人，最多是在合同當(dāng)中做一個(gè)署名，這種情況在經(jīng)濟(jì)行業(yè)非常普遍，我并不是說(shuō)一定要強(qiáng)調(diào)這個(gè)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)考試，他的水平一定能通過(guò)大家滿意，不是這個(gè)意思，我是想說(shuō)，如果這個(gè)人確實(shí)沒(méi)有經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，你告訴我們的客戶，讓我們的客戶能有所了解，對(duì)于他提供的服務(wù)能有所的判斷，這個(gè)是最起碼的誠(chéng)信程度，如聯(lián)誠(chéng)信都沒(méi)有的話，中介公司它的作用也蕩然無(wú)存了。
經(jīng)濟(jì)之聲：邵桐律師，有一個(gè)法律方面事情，我想向您做一個(gè)的簡(jiǎn)單的咨詢，就是我們?cè)谙蜴溂襾?lái)資訊或者核實(shí)相關(guān)事實(shí)的時(shí)候，鏈家方面的黃經(jīng)理給我們強(qiáng)調(diào)你們的報(bào)道要客觀公正，但是我們的記者向他詢問(wèn)相關(guān)的問(wèn)題的時(shí)候，又提到媒體沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行核實(shí)。那么從相關(guān)的法律規(guī)定上來(lái)說(shuō)，我們記者應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么？
邵桐：我認(rèn)為記者核實(shí)相關(guān)的事件的真實(shí)性，以及相關(guān)問(wèn)題的細(xì)節(jié)的時(shí)候，我覺(jué)得鏈家公司的負(fù)責(zé)人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)的答復(fù)。但是我們國(guó)家對(duì)于新聞報(bào)道是有相關(guān)規(guī)定的，對(duì)方當(dāng)事人或者不特定的人員在拒絕新聞核實(shí)的情況下，法律沒(méi)有一個(gè)規(guī)定的強(qiáng)制的義務(wù)，說(shuō)他必須配合，所以這就造成了我們?cè)诤藢?shí)新聞報(bào)道細(xì)節(jié)的時(shí)候遭到拒絕，但是沒(méi)有法律依據(jù)來(lái)強(qiáng)制約束的這種情況出現(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)之聲：最后一個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教包華，現(xiàn)在中介公司現(xiàn)在在大力推行“連環(huán)單”，這個(gè)連環(huán)單出現(xiàn)的背景就是現(xiàn)在限購(gòu)的政策，我們剛才也說(shuō)了中國(guó)挺有意思，它總是上有政策、下有對(duì)策，中國(guó)人總是能相處各種各樣的辦法，來(lái)規(guī)避某些政策的制約，這是不是會(huì)擾亂正常的房屋交易的秩序，會(huì)帶來(lái)多大的影響？
包華：連環(huán)單本身這種交易模式，其實(shí)是可以理解的，因?yàn)閮蛇叾际且粋€(gè)合理住房更新或升級(jí)的需求，那這種合理需求存在的情況下，才會(huì)有這樣的交易模式出現(xiàn)。關(guān)鍵這種交易模式有它天生的弊病就在于它的不確定性，只要我們?cè)谠O(shè)計(jì)我們的產(chǎn)品，在設(shè)計(jì)我們服務(wù)類型的時(shí)候，我們可以把這些不確定性告知我們的購(gòu)房人或者賣(mài)房人，而且得到他們的理解支持，同時(shí)能夠設(shè)立相應(yīng)的一些條件或者一些模板，能夠回避這樣一些責(zé)任就可以了。我們現(xiàn)在出現(xiàn)的問(wèn)題并不是連環(huán)單本身的它自己客觀模式和合理需求的問(wèn)題，而是我們現(xiàn)在在使用這種交易模式是，沒(méi)有盡到一個(gè)審慎義務(wù)，沒(méi)有盡到一個(gè)盡職盡責(zé)的義務(wù)，在這方面出現(xiàn)了問(wèn)題，所以我認(rèn)為這種交易模式可以再進(jìn)一步的提高和更新，以滿足買(mǎi)賣(mài)雙方的要求。
