剛過去的8月，在限購持續(xù)、信貸政策依舊偏緊的背景下，北京房地產(chǎn)市場總體仍處調(diào)整階段。中介機構最新數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手房成交均價環(huán)比、同比走低，1～8月累計降幅達到8.7%。與此同時，由于改善型購房者入場，北京二手房的成交量出現(xiàn)回溫。
報價一天降10萬
剛過去的上周六(8月30日)，在北京國貿(mào)區(qū)域的房產(chǎn)中介小張，急切地將一處急售房源的情況告訴客戶：位于東三環(huán)附近的CBD以東，2004年建成的高檔小區(qū)，120余平方米，南北通透，房本滿五年，為業(yè)主唯一住房，報價630萬元。
小張一再強調(diào)，與很多人一樣，該房源業(yè)主因“不在國內(nèi)發(fā)展”，才選擇盡快賣房。但盡管如此，表示愿意看房的客戶仍然并不多。
次日，當《第一財經(jīng)日報》記者以購房者身份詢問時，小張透露，業(yè)主已將預期下降到了620萬元。折算下來，這套距離國貿(mào)一站地鐵的高檔兩居室，均價約為4.98萬元/平方米。
去年下半年，該小區(qū)二手房報價曾一度超過5.5萬元/平方米。本報記者昨日下午在房產(chǎn)中介網(wǎng)站看到，在多數(shù)房源單價仍在5萬元/平方米左右的前提下，該小區(qū)個別房源報價降到了4.2萬元/平方米。
8月，北京類似的二手房報價下調(diào)不是個別現(xiàn)象。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部昨日提供給本報的數(shù)據(jù)顯示，盡管環(huán)比下降1.2個百分點，為近5個月以來最低水平，但8月北京市在售二手房源掛牌價中，下調(diào)的比例仍高達84.3%。
報價下調(diào)的同時，成交價格也延續(xù)著走低行情。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，8月北京市二手住宅成交均價為2.68萬元/平方米，環(huán)比7月下降2%，比去年同期下降了3.4%，成交均價年內(nèi)(1~8月)累計降幅為8.7%。
來自偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)則稱，8月北京二手房成交均價為2.82萬元/平方米，環(huán)比下降3.2%，同比下降5.2%。在數(shù)字存在出入的前提下，上述兩組數(shù)據(jù)反映的趨勢基本一致。
對于目前的北京二手房價格走低原因，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，8月北京市近郊區(qū)二手住宅成交占比出現(xiàn)較為明顯的上升，結構性拉低了北京全市二手住宅價格，若刨除成交結構因素影響，部分區(qū)域二手住宅價格已基本進入止跌狀態(tài)。
自7月以來，北京市二手住宅客源量回升，成交量穩(wěn)步增加，加之利率政策松動的范圍和幅度加大，市場回暖趨勢逐漸明朗，受此影響，業(yè)主預期普遍有所升溫，降價意愿較5、6月市場低谷時期出現(xiàn)較為明顯的下降。這被認為是近期北京一些區(qū)域二手住宅價格止跌的重要原因。
盡管當前各方對于二手住宅市場預期向好，但目前易成交的二手房多為讓利幅度較大的房源，鑒于此，張旭預計，目前北京二手房市場對于漲價房源的接受度仍較低，尚不滿足價格反彈的條件。
改善人群拉高成交
在報價和成交價格走低的同時，冷靜了半年多的北京二手房市場，成交量卻開始出現(xiàn)回升。
21世紀不動產(chǎn)昨日提供給本報的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽9453套，環(huán)比7月上漲3.26%，其中住宅網(wǎng)簽7970套，日均257套，環(huán)比7月日均245套上漲4.92%。
拉高成交數(shù)字的購房者中，“換房”人群貢獻了不小的力量。
河北人劉銘(化名)便是其中的一個。“80后”劉銘是一個三歲孩子的父親，家住北京東郊的通州，由于在西三環(huán)上班，他和妻子一直想換到市區(qū)離地鐵近的地段居住。今年8月，劉銘一直關注的東四環(huán)邊一小區(qū)的二手房價格出現(xiàn)松動，并新出了他最滿意的90平方米的戶型。8月下旬，在簡單談判后，劉銘跟一位業(yè)主簽下了購房合同，總價為320萬元。該業(yè)主稱自己已買好次日飛往美國機票，在北京有多套房產(chǎn)需要處理，所以愿意低于市場價賣掉這套兩居室。劉銘也感到，幾年來的換房理想實現(xiàn)得頗為順利，幾乎相當于“撿漏”。
像這類“以遠換近”、“以小換大”的置換者不在少數(shù)。21世紀不動產(chǎn)六里橋一家門店的店長告訴記者，8月，該區(qū)域成交的買賣單，基本都是120平方米左右的2~3居室戶型，都屬于置換型需求，購房者主要看中小區(qū)附近的交通及地理位置，選擇將原先近郊的房子賣掉置換到城里。
對此，21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍分析，目前北京二手房市場上房源較充足，部分業(yè)主賣房意向強烈，議價空間較大，二手房市場置換型客戶的選擇機會相對更多，且這部分客戶資金較充足，受貸款的束縛較小，這些因素加大了改善型需求的成交概率。
對于未來北京二手房成交趨勢，張旭則認為，5、6月份是北京二手房成交量的谷底，進入7月以后成交量穩(wěn)步回升，但目前成交價格仍在低位保持穩(wěn)定，仍處“窗口期”。她預計，未來一段時間內(nèi)，北京市二手住宅成交量回升的趨勢仍將有所延續(xù)，但短期內(nèi)仍難以恢復至去年萬套以上的水平。
