“貓鼠游戲”
與村民自建的出租房不同，趙慶所買的“于辛新村”顯得更“正規(guī)”些，它是一處由三排居民樓組成的小區(qū)，乍看起來，環(huán)境、設(shè)施等與一般的商品房小區(qū)并無不同。
在于辛莊村委會，一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者，“翠湖新城”改名為“于辛新村”，“綠城新干線”改名為“于辛家園”，其實就是為了應(yīng)付上面清查，對外說是農(nóng)民集資建的回遷房。
根據(jù)北京市國土局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，截至2013年11月底，2012年以來，該局已先后5次公布“小產(chǎn)權(quán)房”和變相“小產(chǎn)權(quán)房”項目，共計108個。最新公布的名單為昌平區(qū)2個新建“小產(chǎn)權(quán)房”違法建設(shè)租售，分別為于辛莊村的“泰安公寓”和北二村的“溫馨公寓”，但是，改名后的小產(chǎn)權(quán)房卻沒有出現(xiàn)在名單中。
于辛莊村委會的上述工作人員透露：“于辛新村這樣的小產(chǎn)權(quán)房，不同于村民們在宅基地上加蓋的自建房，都是外地人前來投錢建的。”
在之前媒體采訪中，于辛莊村黨支部書記也曾證實村內(nèi)確實建設(shè)了小產(chǎn)權(quán)房。原因是，因為村里經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，為了增加村民收入，才效仿周圍村建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的。
但是，在這些開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房上，于辛莊村民們稱自己從未獲得過“好處”。
“我們的宅基地有限，所以一些外地人就通過各種途徑，在耕地、建設(shè)用地上建小產(chǎn)權(quán)房。”于辛莊村委會的工作人員告訴齊魯晚報記者。但是，由于之前小產(chǎn)權(quán)房清理整頓政策方面一直不夠明確，所以他們也對村里的這類小產(chǎn)權(quán)房“聽之任之”。
1月6日，北京市國土資源局對外透露，北京已經(jīng)列出小產(chǎn)權(quán)房清理整治的時間表，各區(qū)縣將建立小產(chǎn)權(quán)房“臺賬”底數(shù)，并在2014年下半年全面拆除所有“上賬”違建，確保小產(chǎn)權(quán)房零增長，嚴(yán)打在建、續(xù)建、在售項目。
2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個“小產(chǎn)權(quán)房”項目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建筑面積約381萬平方米，8名違法當(dāng)事人被移送公安機關(guān)，31名責(zé)任人被移送監(jiān)察機關(guān)處理。
但違法成本與高額的開發(fā)利潤遠(yuǎn)不成正比。近期被拆除的北京昌平區(qū)南莊營村占地近700平方米的小產(chǎn)權(quán)房項目，每平方米僅罰款24元，總計罰款額約1.6萬元。
不過，北京市國土資源局透露了另外一則信息：針對已售已建的小產(chǎn)權(quán)房存量項目，北京將在2014年研究分類處理辦法，總的原則是確保不占用耕地、符合土地用途管制和規(guī)劃。
如何深度解決小產(chǎn)權(quán)房問題，清華大學(xué)教授蔡繼明此前認(rèn)為不能一拆了之，“建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，要承認(rèn)其合法性，要與非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對待；應(yīng)深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。”
那么，就在國土部門此次“高調(diào)”打壓小產(chǎn)權(quán)房的背后，小產(chǎn)權(quán)房將來到底是被“招安”，還是轉(zhuǎn)向被“清剿”？
從事土地產(chǎn)權(quán)研究的中國土地礦產(chǎn)法律中心研究人員鐘京濤分析說，目前小產(chǎn)權(quán)房的購買者，客觀上已形成了一個相當(dāng)規(guī)模的群體，其中既有普通工薪階層、低收入居民，也有高收入階層，涉及千家萬戶。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文在2013年1月初接受人民日報采訪時曾表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制。
對此，鐘京濤認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房類型較為復(fù)雜，既有在集體建設(shè)用地上開發(fā)的，也有在非法占用的耕地上開發(fā)的；既有符合規(guī)劃，以“舊村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”的名義申請批準(zhǔn)后開發(fā)的，也有違法亂建的；既有歷史上形成的，也有新開發(fā)和在建的；既有出售的，也有出租或以出租名義出售的。對于不符合規(guī)劃的項目應(yīng)當(dāng)拆除，但是，有的項目已經(jīng)住進(jìn)成千上萬的居民，涉及眾多群體利益，強行拆除勢必引發(fā)劇烈的矛盾沖突，危及社會穩(wěn)定。
鐘京濤說：“住宅制度的不足與土地產(chǎn)權(quán)制度的弊端交織在一起，客觀上放大了小產(chǎn)權(quán)房問題的影響。一方面農(nóng)民渴望自己不斷升值的土地變現(xiàn)成財產(chǎn)，另一方面城里人需要便宜的住房，二者如干柴烈火，僅靠簡單的禁令和不受法律保護(hù)的說辭難以澆滅?！?/p>
改革已不可逆
一個可以肯定的事實是，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場已經(jīng)箭在弦上。從某種角度看這就是要確權(quán)，而各地也都在紛紛進(jìn)行土地確權(quán)工作。
然而，小產(chǎn)權(quán)房仍然是個尷尬的角色，但就像專門研究它的經(jīng)濟學(xué)家周其仁所說的，你要么轟掉它，要么把它轉(zhuǎn)正，不可能永遠(yuǎn)這樣不當(dāng)不正地存在，因為改革已經(jīng)進(jìn)行到這兒了，不可逆轉(zhuǎn)，也無法停滯。
針對破解小產(chǎn)權(quán)問題，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強曾表示，“秘密運行只會引起市場的胡亂猜測，躲避矛盾只會造成矛盾越來越多?！?/p>
這意味著小產(chǎn)權(quán)房的身份問題亟待盡快解決，而且越早越好。不過，政府起初默認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的存在，如今突然要嚴(yán)厲執(zhí)法，執(zhí)行難度可想而知。
鐘京濤認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問題牽動著諸多利益，關(guān)系到社會穩(wěn)定，處理中不加區(qū)分地否定或肯定的做法都是片面的，應(yīng)該根據(jù)不同情況進(jìn)行區(qū)別對待，依法分類處理。
“既要保證老百姓的利益，又要有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！辩娋f，在處理中，一是要把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公益設(shè)施用地上的小產(chǎn)權(quán)房與宅基地上的區(qū)分開；二是把歷史遺留問題、符合規(guī)劃開發(fā)合法的與違法開發(fā)的區(qū)分開；三是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)與規(guī)劃區(qū)外的區(qū)分開。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民住宅，以及部分已形成規(guī)模、符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項目，可以考慮與有關(guān)部門共同制定相應(yīng)政策，適當(dāng)放開；對于城市規(guī)劃區(qū)外，違法建設(shè)尤其是占用耕地的，應(yīng)依法取締。
這一整套路徑設(shè)計，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，其挑戰(zhàn)將不亞于當(dāng)年的價格并軌。
