房地產(chǎn)重磅利好政策的暖意正吹向全國(guó)。在推動(dòng)消化存量商品住房的目標(biāo)下，“以舊換新”正是當(dāng)前撬動(dòng)住房需求的重要手段。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超70城推出“以舊換新”的相關(guān)政策，更有多地明確鼓勵(lì)或推動(dòng)國(guó)企收購(gòu)購(gòu)房者手中的舊房。
多地住房“以舊換新”落地成交
“【鄭房交易】您參與的房屋以舊換新收購(gòu)報(bào)名事項(xiàng)，辦理環(huán)節(jié)：報(bào)名初審；辦理結(jié)果：審批通過(guò)，同意。請(qǐng)登錄鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)查看具體信息?！?/p>
來(lái)自鄭州的曾女士最近剛剛通過(guò)小程序報(bào)名了鄭州的住房“以舊換新”，目前已初審?fù)瓿伞?/p>
“工作人員介紹流程是等待他們審批后會(huì)進(jìn)行舊房的估價(jià)，先初步給一個(gè)價(jià)格再實(shí)地查看給出最終價(jià)格。我們可以先看接不接受，再考慮去選新房。”曾女士說(shuō)。
報(bào)名過(guò)程中，讓曾女士印象比較深的是需要填房屋竣工時(shí)間，因?yàn)橐蠓魁g不超過(guò)20年?！爸饕盏氖?20㎡以下的中小戶型，舊房貸款必須結(jié)清，不考慮裝修情況?！?/p>
4月初便明確啟動(dòng)二手住房“以舊換新”試點(diǎn)工作的鄭州，其“以舊換新”有兩種方式，一種是由國(guó)資主導(dǎo)、城發(fā)集團(tuán)進(jìn)行收購(gòu)，在主城區(qū)全面實(shí)施后，今年全年計(jì)劃完成5000套收購(gòu)；另一種是政府政策鼓勵(lì)，群眾市場(chǎng)交易，全年計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。
另一個(gè)釋放了較大體量的城市還有南京。
由南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司啟動(dòng)主城六區(qū)存量住房“以舊換新”試點(diǎn)，首批試點(diǎn)房源共2000套。據(jù)“宜居南京”微信公眾號(hào)5月22日消息，自4月底宣布“以舊換新”以來(lái)，初審符合條件的登記約3430組；案場(chǎng)累計(jì)來(lái)訪約2230組；繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組，52組客戶確認(rèn)成交。
“我家在市中心有一套年份比較久的房子，因?yàn)楣ぷ鲉挝徽{(diào)動(dòng)一直空置，也有人出過(guò)價(jià)但沒(méi)到心理價(jià)位。中介跟我說(shuō)我新看上的樓盤(pán)可以參與‘以舊換新’活動(dòng)，而且評(píng)估價(jià)可能比市場(chǎng)價(jià)還高些，我非常心動(dòng)?！蹦暇┦忻駱桥繉?duì)中新財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。
但目前讓樓女士糾結(jié)的是，聽(tīng)說(shuō)參與“以舊換新”的新房，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)收回一些優(yōu)惠?！斑@可能就需要我好好算一下賬，合適的話還是非常愿意加入‘以舊換新’的，畢竟自己賣房買房真的太麻煩了?！?/p>
“國(guó)家隊(duì)”重要性凸顯
可以看出，住房“以舊換新”已從最初的呼吁和鼓勵(lì)，慢慢進(jìn)入到落地成交的階段。
“面對(duì)規(guī)模過(guò)萬(wàn)億的‘以舊換新’潛在市場(chǎng)，想要通過(guò)政策引導(dǎo)方式來(lái)有效撬動(dòng)住房需求，當(dāng)前主流模式有三種，分別是回購(gòu)模式、代售購(gòu)新模式和購(gòu)房補(bǔ)貼模式。”緯房研究院首席分析師、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)閆金強(qiáng)說(shuō)。
他進(jìn)一步表示，“代售購(gòu)新”的最大挑戰(zhàn)點(diǎn)在于如何在約定期限內(nèi)“換舊”，特別是在市場(chǎng)預(yù)期有待提升的背景下。當(dāng)前客戶鎖定意向新房的期限一般是2個(gè)月，這意味著房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要在2個(gè)月內(nèi)幫助客戶賣掉舊房。然而數(shù)據(jù)顯示2023年主流城市二手房成交周期總天數(shù)約為189天，遠(yuǎn)超2個(gè)月的期限。
因此，直接收購(gòu)舊房的模式更加受歡迎，即地方使用財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)房企收購(gòu)舊房以達(dá)到“賣舊買新”的效果，國(guó)企收購(gòu)用作保障房，政府收購(gòu)用作安置房。
平安證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)表示，“以舊換新”有利于暢通一二手房置換鏈條、協(xié)助縮短交易周期、促進(jìn)新房銷售去化。收購(gòu)模式由地方國(guó)資或開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)居民舊房，在賣房環(huán)節(jié)更具效率，成為主流。
有些地方政府更是已直接出手。例如，杭州市臨安區(qū)近日發(fā)布公告稱，將在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。云南大理也明確，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保障房或人才房，去化周期超24個(gè)月的縣市不再新建保障房。
但這一途徑要想進(jìn)行大規(guī)模復(fù)制，也面臨一些阻礙。華泰證券報(bào)告顯示，從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系影響程度來(lái)看，政府收儲(chǔ)>換房補(bǔ)貼>便利交易，但相應(yīng)的對(duì)于地方財(cái)政的資金負(fù)擔(dān)也是由大到??；如果推廣政府收儲(chǔ)模式，那么收購(gòu)規(guī)模、收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)和新房換購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等具體細(xì)節(jié)仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價(jià)也是一大難點(diǎn)。
“各地‘中介優(yōu)先賣’的優(yōu)化交易類政策頻次最高，不過(guò)效果很大程度上取決于市場(chǎng)的運(yùn)行情況，在買方市場(chǎng)背景下效果有限；多地試點(diǎn)了地方國(guó)企收購(gòu)模式，目前整體規(guī)模較小，而且一般要求購(gòu)房者在指定的新房樓盤(pán)購(gòu)買?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，不過(guò)未來(lái)參與城市范圍有望不斷擴(kuò)大、實(shí)施力度也有望增強(qiáng)，“以舊換新”策略也會(huì)對(duì)市場(chǎng)逐漸發(fā)揮作用。(左宇坤)
