開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定交房面積差達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者可主張解除合同。但該解除權(quán)期間從何時(shí)起算，何時(shí)可以認(rèn)定為購(gòu)房者知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由？何時(shí)購(gòu)房者的解除權(quán)消滅？日前，湛江市中級(jí)人民法院公布一起案例普法。
【案件經(jīng)過(guò)】
2018年，陳某與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，約定交付的商品房套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，陳某有權(quán)解除合同。陳某于2019年10月31日收房。開(kāi)發(fā)商于2022年8月19日向陳某發(fā)出《房屋面積差異補(bǔ)款通知書(shū)》及《面積補(bǔ)差協(xié)議書(shū)》，告知陳某房屋實(shí)測(cè)套內(nèi)面積大于合同約定面積，且面積差超過(guò)3%，陳某應(yīng)補(bǔ)繳房屋面積差異款12972元。兩個(gè)月后，陳某通知開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同。陳某訴至法院請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款、利息及辦證費(fèi)。
廣東省湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院一審判決確認(rèn)陳某、開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同已經(jīng)解除，開(kāi)發(fā)商向陳某返還購(gòu)房款及支付相應(yīng)利息、賠償辦證費(fèi)損失。
開(kāi)發(fā)商不服提出上訴。
【裁判理由】
湛江中院經(jīng)審理認(rèn)為：本案中，開(kāi)發(fā)商交房面積差超過(guò)3%,符合購(gòu)房合同約定的解除條件。但購(gòu)房合同中并未對(duì)陳某享有的解除權(quán)的行使期間進(jìn)行約定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十四條“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商未能提供證據(jù)證實(shí)其向陳某交付涉案房屋時(shí)已出示房屋面積測(cè)繪報(bào)告，故不應(yīng)認(rèn)定交房時(shí)陳某已知道交房面積存在差異的解除事由，應(yīng)自陳某收到《房屋面積差異補(bǔ)款通知書(shū)》《面積補(bǔ)差協(xié)議書(shū)》后方可認(rèn)定其知道解除事由，故陳某時(shí)隔兩個(gè)月通知開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，未超過(guò)上述法律規(guī)定的解除權(quán)行使期間。一審法院支持陳某的訴請(qǐng)并無(wú)不當(dāng)。
最終，湛江中院判決：駁回上訴，維持原判。
【維權(quán)指引】
購(gòu)房者收房時(shí)，可要求開(kāi)發(fā)商出示建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋測(cè)繪報(bào)告，查看交房面積是否存在差異等，若存在不符合合同約定的交房條件的，購(gòu)房者可拒絕收樓。當(dāng)出現(xiàn)符合購(gòu)房合同約定的解除權(quán)行使事由的，若購(gòu)房者有意解除合同，則應(yīng)在知道解除事由之日起盡早（一年內(nèi)）行使解除權(quán)。
【法條鏈接】
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第五百六十四條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
第五百六十五條第一款 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。
