????天河區(qū)粵墾路上，日出觀山二期正在進(jìn)行最后的整飾。這個(gè)即將開盤的小區(qū)，一個(gè)月前就已豎立起數(shù)層樓高的廣告牌———“2年原價(jià)回購”。
????十來公里開外，海珠區(qū)南洲路旁的羅馬家園，也在7月29日針對其在售的最后一期組團(tuán)龍禧推出了無理由退房政策———買家不滿意可在明年5月31日前申請無理由退房。
????狂奔之后急停，到現(xiàn)在為止，廣州樓市尚未恢復(fù)慣有的動力。在上半年分期首付、折扣促銷、買房贈禮等促銷手段之后，開發(fā)商們又使出了這“破釜沉舟”的刺激招數(shù)。
????這是廣州十來年商品房交易歷史上第三次低潮，成交量跌出近10年新低。市郊樓價(jià)讓步明顯，市區(qū)內(nèi)促銷點(diǎn)到即止。
????買賣雙方的僵持已超過半年。政府2013年控制樓價(jià)使出的限價(jià)、限售、限簽等樓市調(diào)控手段，在這半年內(nèi)悄然退出廣州市場。限購政策松動幾度傳聞四起，但最終官方明確表態(tài)，限購政策尚未調(diào)整。
????傳統(tǒng)樓市交易旺季“金九銀十”就要到來。人們對此季節(jié)各有期待：有人在盼望市場在這個(gè)季節(jié)蘇醒，有人希望市場的疲態(tài)越發(fā)明顯。
????廣州樓市下半年終將何去何從，沒人有十足的把握。
????成交量創(chuàng)十年新低
????郊區(qū)降價(jià)明顯，學(xué)位房價(jià)格堅(jiān)挺
????這是廣州樓市沉淪的半年。
????廣州市發(fā)改委副主任陳浩鈿7月24日向廣州市企業(yè)家協(xié)會部分企業(yè)作經(jīng)濟(jì)形勢分析時(shí)說，今年上半年廣州月均一手住宅成交量不到44萬平方米，為近十年來新低。
????去年3月，國家樓市調(diào)控新政“新國五條”出臺后，廣州樓價(jià)開始新一輪迅速增長。11月本地樓市調(diào)控政策“穗六條”出臺，二套房首付從最低6成進(jìn)一步提高至7成、戶籍限購政策再從嚴(yán)，廣州樓市成交量突然跌到谷底，樓價(jià)上漲也戛然而止。
????今年2月下旬，杭州幾家樓盤突然降價(jià)數(shù)千元，人們對樓價(jià)會持續(xù)上漲的信念開始動搖，廣州本地樓市也陷入觀望。3月樓市“小陽春”未出現(xiàn)，3月底至4月底，市內(nèi)多家樓盤推出零首付、一成首付、或者首付分期促銷，首付可以在一周甚至最長半年時(shí)間內(nèi)繳清，但仍未拉動市場。之后一手樓價(jià)格開始有所調(diào)整。5月中下旬，廣州至少有20個(gè)樓盤價(jià)格開始讓步———有的推出一口價(jià)單位，有的清尾貨，有的改裝修變毛坯“裸賣”，有的以收官之作的名義推出特惠。
????一手樓價(jià)格的松動先是在市郊傳導(dǎo)擴(kuò)散，隨后慢慢滲入中心城區(qū)。降價(jià)促銷的樓盤在郊區(qū)分布最多，有的讓價(jià)數(shù)千元。5月底，番禺萬科歐泊推出新品，部分靠變電站和馬路的樓價(jià)跌至1.5萬元/平方米左右，而其前一批產(chǎn)品最高報(bào)價(jià)超過2萬元。端午節(jié)期間，全國總價(jià)地王亞運(yùn)城山海灣組團(tuán)，推出70多套136至180平方米的三至四房，最低售價(jià)僅9800元/平方米，遠(yuǎn)低于其開盤時(shí)的1.4萬至2萬元/平方米，一度引發(fā)老業(yè)主不滿，攔門阻止進(jìn)入小區(qū)看現(xiàn)房。不到半個(gè)月后，番禺華南板塊大盤雅居樂劍橋郡推出全新江景樓王單位開始促銷，一次性付款可享最低1 .2萬元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格，公積金或商貸購買，部分產(chǎn)品售價(jià)也在1.5萬-1.8萬元/平方米。而這段時(shí)間，中心六區(qū)的部分樓盤如金沙洲、白云區(qū)外圍部分樓盤，價(jià)格也開始展現(xiàn)友善的姿態(tài)。
????但大力度的降價(jià)促銷，隨著7月的到來，幾乎絕跡。業(yè)內(nèi)人士將這些促銷看作是房地產(chǎn)企業(yè)（特別是上市公司）年中沖刺業(yè)績?nèi)蝿?wù)的舉動。
????然而，即便是年中，處于市中心交通最為便利位置的樓盤和帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的樓盤價(jià)格卻幾乎沒有回還的余地。至今年6月底，廣州市海珠、荔灣、越秀三區(qū)的15個(gè)省級學(xué)位樓盤，除了東方文德廣場清大戶型尾貨，售價(jià)從去年7月1日至今年1月帶豪裝5 .5萬至5 .8萬元/平方米，在6月變?yōu)槊?.5萬元/平方米外，其余14個(gè)省級學(xué)位樓盤的價(jià)格均未變化。
????以一手樓價(jià)位為風(fēng)向標(biāo)的二手房市場也出現(xiàn)了步調(diào)相似的松動節(jié)奏，市郊放盤價(jià)格降低相對明顯，市中心降價(jià)不多。在3-6月的傳統(tǒng)學(xué)位房成交旺季，東風(fēng)東、文德路、華陽小學(xué)學(xué)位房價(jià)格絕大部分鐵板一塊。而珠江新城內(nèi)的高檔小區(qū)，二手房價(jià)不但沒降，有的價(jià)格還有上漲?！爸皇巧档乃俣缺纫郧皽p緩。”珠江新城西區(qū)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)阿強(qiáng)（化名）說。但多家中介稱，二手房銷售受賣家心態(tài)影響很大，市區(qū)、市郊均出現(xiàn)急于出手的賣家1成以上的降價(jià)，也有賣家先擱置售房或改為出租，避開行情不好的時(shí)間出售帶來的損失。
????部分樓盤開低價(jià)是噱頭
????許多降價(jià)樓房存在裝修朝向等差別
????比較再三，汪先生乘著番禺樓盤促銷，買下一套三居室的房子。在外人看來，與該樓盤上一期最高超過20000元/平方米的售價(jià)相比，目前這個(gè)樓盤新一期產(chǎn)品的價(jià)格確實(shí)低了不少。但是否真的達(dá)到“5000元/平方米”的降幅，汪先生認(rèn)為，“這很難說?！?/p>
????汪先生所買的這個(gè)樓盤，今年5月發(fā)售的新一期單位產(chǎn)品，最低價(jià)格僅為13000-16000元/平方米，較去年超過20000元/平方米的最高價(jià)格確實(shí)有5000元左右的均價(jià)降幅。但如此高的優(yōu)惠僅僅覆蓋了兩棟最靠近變電站和馬路的樓，其余幾棟相對遠(yuǎn)離變電站的樓，價(jià)格都在17000-18000元/平方米左右。此外，新售樓宇每棟只有2部電梯，以前的有3部。東西為主的朝向也不如上一期帶南向的單位。最后，汪先生以17300元/平方米的價(jià)格，購買了遠(yuǎn)離變電站的一個(gè)單位。
????5月下旬開始，隨著樓價(jià)的松動，樓盤促銷“大降5000元/平方米”、“7折售房”之類的吆喝不絕于耳，銷售代理推銷時(shí)也往往以此為招攬。但多位業(yè)內(nèi)人士透露，價(jià)格最優(yōu)惠的往往只有極少部分，或者是產(chǎn)品不同。并非所有房子都在一刀切大降價(jià)。
????同樣是位于番禺的另一個(gè)樓盤，7月中旬舉行購房送車活動，最低售價(jià)僅1.2萬元/平方米起。絕對價(jià)格比3月份的1.4萬元/平方米大降了近2000元。同一開發(fā)商在番禺的另一豪宅盤，售價(jià)亦比去年略有下降———低層最低售價(jià)僅為2.3萬元/平方米，比去年低層報(bào)價(jià)2.8萬元/平方米大減約5000元/平方米。開發(fā)商工作人員坦承，由于今年市場不好，旗下位于非中心區(qū)的幾個(gè)樓盤的確售價(jià)比去年降低，“目前都是以底價(jià)賣房了”。但他透露，售價(jià)特別低的房源都只有少數(shù)幾套，并不能代表整個(gè)樓盤實(shí)際價(jià)位?！捌鋵?shí)，價(jià)格特別低的房源都只是噱頭”。
????而南沙一個(gè)以最低8、9字頭價(jià)格銷售的樓盤。實(shí)際上此前開盤12000元/平方米的產(chǎn)品為精裝修房，現(xiàn)在的產(chǎn)品是毛坯。雖然價(jià)格有變化，也并未達(dá)到被部分媒體報(bào)道的每平方米超過4000元的降幅。
????中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜稱，據(jù)其公司對上半年廣州一手樓價(jià)格的檢測，他認(rèn)為上半年廣州郊區(qū)一手樓降價(jià)幅在10%-15%之間。中心六區(qū)價(jià)格降幅在3%-5%之間，整個(gè)廣州十區(qū)均價(jià)降幅大約在5%-8%.的確有個(gè)別單位降價(jià)促銷的力度比較大，像市郊有的樓盤推出的部分促銷能達(dá)到20%-30%，但這并不是市場上普遍的情況。
????一位不愿透露姓名的市區(qū)樓盤銷售主管表示，絕對價(jià)格的變化其實(shí)也難以完全說明樓價(jià)的漲跌。因?yàn)槊總€(gè)樓盤的位置、裝修水平，具體每套房子的樓層/朝向不同，絕對價(jià)格無法比較?！氨热缯f開發(fā)商同一樓盤分批推出的房子，價(jià)格每平方米比之前便宜了1000塊，但靠小區(qū)花園變成了靠馬路的，或者是中高樓層變成了低樓層，南向變成了北向。你說這個(gè)價(jià)格是漲了還是跌了呢？”某品牌房企相關(guān)人士也稱，在市場不好的情況下，其實(shí)這也是目前市場上會使用的營銷策略之一。
????政府“指導(dǎo)價(jià)”有名無實(shí)
????預(yù)售證不再受制，雙合同幾近絕跡
????面對2013年房價(jià)兇猛上漲的勢頭，廣州市國土房管部門去年在限購的基礎(chǔ)上，加碼使用限價(jià)、限簽政策，完成當(dāng)年樓市調(diào)控任務(wù)。今年上半年廣州樓市不景氣的背景下，政策悄然變動———限價(jià)已有名無實(shí)，對高端住宅限制簽約的做法也已默默退出市場。
????去年4月，廣州市開始實(shí)施“商品住宅預(yù)（銷）售網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)政策”。開發(fā)商賣樓前必須先登錄指定網(wǎng)站申報(bào)預(yù)（銷）售價(jià)格，價(jià)格通過審核才能獲得預(yù)售證。未通過則需按系統(tǒng)提示調(diào)低。政府制定的“指導(dǎo)價(jià)”每平方米低于市場價(jià)數(shù)千甚至上萬元，于是開發(fā)商另辟蹊徑應(yīng)對———將房價(jià)拆分為名義售價(jià)和裝修款兩部分，售一套房簽訂兩份合同。名義售價(jià)用來申報(bào)，滿足政府要求；裝修款部分保障自身利潤。
????這樣的政策被視作廣州樓市調(diào)控開始采用全面限價(jià)手段，被批行政手段干預(yù)市場，購房者卻要為此埋單———拆分出的裝修款無法貸款，一手房首付變相提高。
????春節(jié)前后這一政策開始松動。多家開發(fā)商透露，過年前政府部門就已透出要提高“指導(dǎo)價(jià)”的口風(fēng)。春節(jié)后調(diào)整如期而至，各區(qū)域指導(dǎo)價(jià)先后有所提高，調(diào)整幅度也不同。越秀區(qū)某五羊新城及東風(fēng)西板塊，去年政府的指導(dǎo)價(jià)是33559元/平方米，今年年后房管部門允許在去年基礎(chǔ)上有8%的漲幅。番禺華南板塊一樓盤稱，今年2月后政府給出的指導(dǎo)價(jià)每平方米比去年提高了5000元。
????漸次提高指導(dǎo)價(jià)的同時(shí)，今年4月廣州市國土房管部門還開始要求，開發(fā)商在為樓盤拿預(yù)售證前須先簽承諾書保證不搞“雙合同”。之后，“指導(dǎo)價(jià)”更是開始有了討價(jià)還價(jià)的余地。一些開發(fā)商感覺指導(dǎo)價(jià)過低難以單合同操作，向政府申請往往能提高指導(dǎo)價(jià)。越秀區(qū)一樓盤在年后便通過和政府部門溝通，提高了19%的指導(dǎo)價(jià)。而5月后他們更是發(fā)現(xiàn)，申報(bào)價(jià)格時(shí)，已經(jīng)完全感受不到“指導(dǎo)價(jià)”的限制了。
????南都記者尋訪近月開盤的47個(gè)樓盤中，僅僅2家要求簽訂雙合同。且售樓人員均稱為公司自身政策，并非限價(jià)所致。多家開發(fā)商稱?！吧陥?bào)目前也就是走個(gè)過場而已。”
????高端盤限售、限簽悄然而止
????一手網(wǎng)簽均價(jià)逆風(fēng)飛揚(yáng)
????限價(jià)被突破的同時(shí)，廣州高端樓盤獲取預(yù)售證和簽約的限制也在逐步淡化。
????去年樓價(jià)上漲時(shí)，即便已經(jīng)滿足政府限價(jià)要求，中心區(qū)樓盤和高端樓盤預(yù)售證還是難以順利獲取。而這些樓盤售出后進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)，還常常遇到“網(wǎng)簽頁面”無法打開的現(xiàn)象，“如果沒收到政府的私下通知就沒法簽?！?/p>
????廣州市國土房管局對限售限簽的解釋是，控制高價(jià)商品房上市的規(guī)模和交易節(jié)奏。因?yàn)楦叨藰潜P成交量大會拉動市場均價(jià)，誤導(dǎo)市場預(yù)期?！白尷习傩照`以為樓價(jià)漲得厲害?！?/p>
????這一政策的變化，越秀區(qū)一樓盤感受明顯。在去年4月至12月間，廣州各區(qū)的中高端樓盤一次發(fā)放預(yù)售套數(shù)一般只有50套左右，部分高價(jià)盤僅二三十套。但在今年4月，該樓盤在申請預(yù)售證時(shí)，“房管局人員說如果要在五一前拿證就只發(fā)放20%至50%的預(yù)售證，如果愿意等到五一以后，就可以一次性拿到全部預(yù)售證”。后來該盤申請延后，果然在5月上旬就順利拿到預(yù)售證。
????高價(jià)盤被限制網(wǎng)簽的情況，幾個(gè)月前開始也逐漸放松。均價(jià)約4萬元/平方米的新鴻基峻林位于天河區(qū)，此前一直沿襲著每月月底三天可網(wǎng)簽6套的節(jié)奏，不過自從3月份開始，該盤就出現(xiàn)了每日均可網(wǎng)簽的現(xiàn)象，單月網(wǎng)簽就達(dá)到了50套，相當(dāng)于此前半年的網(wǎng)簽量。
????天河區(qū)一售價(jià)在4萬元/平方米的高端樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，去年一周只能獲得一兩個(gè)網(wǎng)簽名額。今年年后，允許網(wǎng)簽的數(shù)量增加了，有時(shí)一天可以簽6套，后來則基本上感覺不到有限制了，之前積壓的成交很快就網(wǎng)簽完了。
????限價(jià)、限售、限簽的調(diào)控政策曾被批“行政手段干預(yù)市場”，業(yè)內(nèi)視其意圖為“粉飾樓市數(shù)據(jù)”。廣州去年樓價(jià)一路飆升，但政府公布的一手住宅樓網(wǎng)簽均價(jià)卻從去年4月開始下降至去年初、前年底的水平。而今年，在這些政策放開之后，在廣州樓市慘淡、價(jià)格走低的背景下，廣州市國土房管局公布的近幾個(gè)月一手住宅樓網(wǎng)簽均價(jià)，卻又逆風(fēng)飛揚(yáng)起來。
????限購尚未松綁，貸款額度難測
????下半年樓市走向不明
????根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測，截至8月8日，在全國46個(gè)樓市限購城市中，已有36個(gè)作出不同程度調(diào)整。有7個(gè)城市官方明確取消，9個(gè)局部取消，另外有12個(gè)執(zhí)行放松或執(zhí)行層面取消。僅剩11個(gè)城市暫無政策調(diào)整。
????廣州樓市限簽、限價(jià)政策逐步放開后，限購政策有無松動變化？網(wǎng)傳廣州南沙將對澳港人士松綁限購政策的消息目前至少兩次，均已被廣州國土房管部門否認(rèn)。到目前為止，廣州市尚無放松限購的姿態(tài)。
????而廣州公積金月度“限額管理”的新政策也開始對樓市產(chǎn)生影響。年底前廣州每月公積金貸款額度僅為10億元，規(guī)模銳減會導(dǎo)致部分銀行或?qū)⒊霈F(xiàn)無公積金額度可貸的局面。目前已有樓盤規(guī)定，8月后一律不接受公積金貸款，以免公積金貸款排隊(duì)造成回款拖延。
????對于下半年廣州樓市的走向，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜比較樂觀。因?yàn)榻聛順潜P的促銷效果明顯，折扣較明顯的樓盤成交量一下子就上去了。他認(rèn)為，廣州樓價(jià)的下行可能會止于8月。因?yàn)閯傂栀u家的需求已經(jīng)壓抑了半年，而“金九銀十”又恰好是傳統(tǒng)意義上的樓市銷售旺季。9月廣州樓市可能會開始回暖，目前已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)許多人的期許。
????廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文卻不這么認(rèn)為。在他眼里，近期局部地區(qū)的樓市成交量的上升，并不是樓市回暖的信號。更多的是，開發(fā)商樓盤降價(jià)促銷，以價(jià)換量的結(jié)果。對于國內(nèi)城市接連松動“限購”的舉措，他并不將其看作是樓市的利好消息?！肮芾韺訉Φ胤秸∠拶從S了，足以證明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場確實(shí)已經(jīng)到了增長乏力的時(shí)候?！?/p>
????合富輝煌首席分析師黎文江則主張，廣州市場需求仍在，但沖刺年中業(yè)績的降價(jià)潮過去后，開發(fā)商和購房者都在觀望下半年。他判斷，下半年商業(yè)銀行貸款額度的松緊將成為市場走向主導(dǎo)因素。
????廣州樓市下半年究竟何去何從，現(xiàn)在沒人有肯定的答案。
????一手房網(wǎng)簽價(jià)
????為何逆市上揚(yáng)
????限價(jià)、限售、限簽的調(diào)控政策曾被批“行政手段干預(yù)市場”，業(yè)內(nèi)視其意圖為“粉飾樓市數(shù)據(jù)”。廣州去年樓價(jià)一路飆升，但政府公布的一手住宅樓網(wǎng)簽均價(jià)卻從去年4月開始下降至去年初、前年底的水平。而今年，在這些政策放開之后，在廣州樓市慘淡、價(jià)格走低的背景下，廣州市國土房管局公布的近幾個(gè)月一手住宅樓網(wǎng)簽均價(jià)，卻又逆風(fēng)飛揚(yáng)起來。
????市區(qū)學(xué)位房
????為何還在漲
????在3-6月的傳統(tǒng)學(xué)位房成交旺季，東風(fēng)東、文德路、華陽小學(xué)學(xué)位房價(jià)格絕大部分鐵板一塊。而珠江新城內(nèi)的高檔小區(qū)，二手房價(jià)不但沒降，有的價(jià)格還有上漲?！爸皇巧档乃俣缺纫郧皽p緩。”珠江新城西區(qū)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)阿強(qiáng)（化名）說。但多家中介稱，二手房銷售受賣家心態(tài)影響很大，市區(qū)、市郊均出現(xiàn)急于出手的賣家1成以上的降價(jià)，也有賣家先擱置售房或改為出租，避開行情不好的時(shí)間出售帶來的損失。返回騰訊網(wǎng)首頁>>
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