作為穩(wěn)定北京房價水平“基石”的自住型商品房(以下簡稱“自住房”)在問世半年之后，卻遭遇到了多少有些尷尬的局面。“穩(wěn)定房價”的作用還未來得及徹底發(fā)揮，就不得不面對周邊商品房定價低于自住房的情況，而隨著北京房地產(chǎn)市場調(diào)整的逐步深入，這一問題還將持續(xù)存在。
在北京東壩、大興等地區(qū)，已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)同區(qū)域商品住房開盤定價低于自住房的情況。受此影響，首創(chuàng)悅都匯、金隅匯景苑等自住房項目均已出現(xiàn)“棄購”的情況，個別項目棄購率高達20%。按照北京市的規(guī)劃，未來兩年北京將陸續(xù)向市場投放總計7萬套限價商品房。
在此之前，由于定價低于區(qū)域平均銷售價格30%，多數(shù)自住房房源和申請人數(shù)比一度高達1∶4000。鑒于當(dāng)前出現(xiàn)的棄購自住房的問題，北京市住建委已經(jīng)緊急召開會議，聽取各方面的意見和建議，尋求相關(guān)對策。
商品房殺傷
“如果沒什么意外的話，我們項目的開盤定價，大概是20000元/平方米的價格水平，這個價格是深入討論過的?！?月17日上午，首都開發(fā)集團(以下簡稱“首開集團”)香溪郡項目的有關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報》記者表示。他之所以向記者強調(diào)“深入討論”，原因即在于該項目的入市價格，已經(jīng)低于同區(qū)域內(nèi)自住房的銷售價格。
自住房是北京為穩(wěn)定住房市場、解決城市夾心層住房問題推出的一種政策性住房。這種住房產(chǎn)品定價一般情況下低于同區(qū)域銷售均價的20%~30%。按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)的歸類，北京市自住房屬于“共有產(chǎn)權(quán)住房”，購房人和政府按比例共有自住房產(chǎn)權(quán)。
首開香溪郡項目位于北京東壩地區(qū)。在這個區(qū)域內(nèi)，金隅集團開發(fā)的北京市第一批自住房金隅匯景苑項目，已經(jīng)開始進入實際銷售階段。根據(jù)此前北京市政府確定的相關(guān)政策，金隅匯景苑項目自住房的銷售價格為22000元/平方米。
“這個價格應(yīng)該是按照當(dāng)時的市場情況設(shè)定的，當(dāng)時，東壩地區(qū)剛需商品房的售價一般在26000~30000元/平方米，按照20%~30%的價差，將匯景苑項目自住房的價格定價在22000元/平方米，但是現(xiàn)在的市場情況已經(jīng)發(fā)生了變化?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)市場研究總監(jiān)張大偉向記者表示。
這并非是個案。北京大興、房山等有自住房項目開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其同區(qū)域的同檔次項目，都已經(jīng)開始考慮比照“自住房”進行定價。包括華遠地產(chǎn)(2.97, 0.03, 1.02%)、首開地產(chǎn)在內(nèi)，已經(jīng)有多個剛需為主客戶群的項目，在定價過程中考慮以持平或者低于自住房的價格入市。
按照開發(fā)和工作進度，2014年下半年將是北京自住房入市的高峰期。中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測顯示，下半年將有6個自住房項目入市銷售。
棄購率之憂
北京第一批進入認(rèn)購、搖號、購買流程的自住型商品房總共有三個，分別是金隅匯景苑、金隅匯星苑和首創(chuàng)悅都匯。這三個項目在申購期間，都收到了大量申購申請。
記者了解到，金隅匯景苑最終確認(rèn)通過購房資格審核的家庭共152962戶，其中，優(yōu)先家庭共117658戶，非優(yōu)先家庭35304戶，而金隅匯景苑的一期房源總計3300套。而位于北京大興的首創(chuàng)悅都會項目，則有540套房源“搖出”符合購買條件的家庭2176戶。
但是，問題隨之而來。根據(jù)金隅嘉業(yè)方面和首創(chuàng)置業(yè)方面兩個項目的統(tǒng)計，從已搖號的項目來看，金隅匯星苑中簽家庭棄購比例約為20%，首創(chuàng)悅都匯7月12日選房首日，棄選比例達到42%，截至7月13日18時選房活動結(jié)束累計認(rèn)購480套，選房率約34%。
原本被認(rèn)為是一房難求的自住房，陷入了“棄購”的尷尬局面。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭則認(rèn)為，近期北京市二手房市場的明顯下行使得自住房項目周邊樓盤中，出現(xiàn)了不少業(yè)主出售意愿高、讓利幅度大的房源，這部分降價房源與自住房的價格差已縮小到了10%以內(nèi)，其中個別房源的價格甚至降到了低于自住房限價的水平，出現(xiàn)了較為突出的價格倒掛現(xiàn)象。
記者了解到兩個已搖號的金隅項目5公里左右的管莊商圈中，京通苑、尚東閣等小區(qū)均有不少價格在1.8萬~2.2萬元/平方米的房源出售。與自住房項目相比，這些小區(qū)周邊配套更加完善，軌道和公路交通便利，價格也更具優(yōu)勢。
“現(xiàn)在的情況是，北京房地產(chǎn)市場的調(diào)整通道已經(jīng)打開，尤其是受信貸影響最大的剛需領(lǐng)域，價格調(diào)整已經(jīng)開始，而自住房的定價是按照之前的市場行情確定的，到現(xiàn)在未必真正低于同期市場的售價，這就成為了最大的尷尬?！睆埓髠フf。
模式的風(fēng)險
如今自住房可能遭遇到的尷尬局面，在2009年前后也曾出現(xiàn)過類似情況。當(dāng)時位于北京市房山區(qū)長陽地區(qū)的普通商品房價格，一度低于同區(qū)域的限價商品房住房售價，造成限價房的滯銷。最終，依靠從2009年5月開始的市場反彈，區(qū)域內(nèi)的限價商品房才得以“解套”。
限價商品房是此前北京市推出的一種政策性住房產(chǎn)品，其開發(fā)模式，與當(dāng)前自住商品房的模式相同。即以配建為主。所謂配建，是在商品房地塊當(dāng)中規(guī)劃設(shè)定一定比例、面積的自住型商品房，由開發(fā)商投資建設(shè)、由政府監(jiān)督開發(fā)商對購房資格進行審驗，而后進行銷售回款。
“自住房這部分實際上利潤率很低，開發(fā)商愿意做，一是不拿這樣的地塊，就沒有商品房地塊可以拿，二是更重要的，就是因為認(rèn)為市場稀缺，回款有保障，從而提高整體的周轉(zhuǎn)率，降低財務(wù)成本。”一位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人告訴記者。
但是，他表示，一旦自住房出現(xiàn)較高的棄購率，其銷售速度和進度都會受到較大的影響，由于本身利潤率就較低，一旦時間成本提升，其財務(wù)成本就會上升，開發(fā)企業(yè)本身也就“無利可圖”了。
按照北京市政府的規(guī)劃，未來兩年將陸續(xù)建設(shè)7萬套自住型商品房，這些房源基本采用配建的方式，由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)。如果棄購率的問題成為大面積的普遍現(xiàn)象，這一模式將出現(xiàn)問題。
記者了解到，北京市住建委已經(jīng)針對棄購率問題緊急召集由企業(yè)、市場人士參加的會議，聽取意見建議，解決自住房的棄購率問題。但目前，會議尚未有結(jié)論做出。
