樓市是否已到拐點，這似乎是一個問題。
在住建部總經(jīng)濟師馮俊看來，“拐點”是一個偽命題，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場大多數(shù)指標都在增長，只是增速在下降，并不等同于負增長，屬于正常的市場調(diào)節(jié)。
住建部政策研究中心主任秦虹也表示，市場上的剛性需求依然比較強勁，樓市整體沒有那么悲觀。
相比官方的謹慎樂觀，學(xué)界似乎更為悲觀。
中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁及其團隊通過對全國29個省、262個縣、1048個社區(qū)三階段分層隨機抽樣訪問調(diào)查了解，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，其中經(jīng)濟適用房空置率高達23.3%。其中，高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房，導(dǎo)致資源巨大的浪費。
甘犁認為，當前我國的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空置率高、剛性住房需求降低等情況，由此可見，房價下行趨勢已定，拐點明顯，中國住房市場的寒冬即將到來。
據(jù)悉，上述報告已經(jīng)上呈給央行等相關(guān)部門。
4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房
空置率通常被用來佐證樓市泡沫，幾年前就曾廣泛引起關(guān)注，但礙于住房空置定義不明、取樣難，一直沒有相關(guān)數(shù)據(jù)公示。
國家統(tǒng)計局在2010年曾回應(yīng)，目前關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。
住建部總經(jīng)濟師馮俊也稱，目前我國對于空置率沒有一個準確的官方定義，“國際上的空置率指的是，把這個城市里有出租愿望的住房作為分子，把總住房量作為分母，那是空置率，我們現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念?！?/p>
中國社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，不管是在結(jié)構(gòu)上還是在總量上，目前官方掌握的房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)非常有限，但準確掌握空置率等相關(guān)數(shù)據(jù)，對于做出正確的公共政策決策，穩(wěn)定預(yù)期非常重要。
6月6日，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心給了一個答案。
根據(jù)該中心的調(diào)查，中國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，而2013年上升至22.4%。遠高于國際水平，據(jù)此估算，我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬套。
上述空置率包括兩類，一類是一套房家庭因故無人居住的住房（簡稱為“人房分離”），人房分離原因的空置率為5.1%；另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房（簡稱為“多套房空置”），多套空置的城鎮(zhèn)家庭比例為17.3%。
甘犁說，央行內(nèi)部通知支持該項調(diào)查，目前樣本調(diào)查范圍覆蓋了29個省，262個縣、1048個社區(qū)，應(yīng)該說很具備樣本意義。
從住房空置率的區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%。一、二線城市住房空置率略低于三線城市，分別為21.2%與21.8%。
甘犁亦表示，高空置率也造成了極大的有效資金沉淀，數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸余額，這也是一個巨大的資本閑置和浪費。
房價下行拐點確定
高住房空置之下，甘犁認為，房價一旦形成下行趨勢，房地產(chǎn)市場風險更大，因為房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債，根據(jù)測算，若房價下跌50%，49%的空置住房價值將低于購買成本。
除了高空置率，該中心的調(diào)查還指出，我國家庭自有住房率達九成，超20%的家庭擁有多套房，這一數(shù)據(jù)較2013年的87%及18.6%有較大的提高。
另外，2014年一季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進一步下降至22.2%，較2011年和2013年分別下降6%和2.4%。
根據(jù)甘犁及其團隊的測算，不考慮新增量及“十二五”期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房可以滿足現(xiàn)實的住房需求，“中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)剛性住房需求上限約為2300萬套，可實現(xiàn)改善型住房需求上限約為950萬套，總計3250萬套，而目前城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房，現(xiàn)有存量住房完全可以滿足當前的住房需求?！?/p>
“中國的住房存量過剩、空置率高等諸多問題等預(yù)示著房價下行趨勢已定，拐點明顯，中國住宅市場的寒冬即將到來，”甘犁認為。
倪鵬飛認為房地產(chǎn)潛在增量供給過剩，不過，倪認為，更突出的問題在于結(jié)構(gòu)性失衡的問題，目前有不少城市已嚴重過剩，“相比總體拐點的觀點，可能局部拐點的說法更為準確?！?/p>
為解決高存量、高空置率風險，甘犁認為，調(diào)控的核心在于盤活存量，減少浪費。短期來說，可以通過免除租房稅費，規(guī)范租房市場來保護出租雙方利益，讓空置住房產(chǎn)生效益，同時有利于勞動力的流動。長期來看，通過對多套房家庭征收房地產(chǎn)稅，提高空置房持有成本，激活空置住房。
