在中央針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”毫不放松的現(xiàn)實(shí)下，5月初山東省高級(jí)人民法院開(kāi)庭審理的青島杰盛置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杰盛置業(yè)”)被股東要求解散案，卻暴露了一起小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的特例。
據(jù)了解，通過(guò)“捆綁拍賣(mài)”的15棟小產(chǎn)權(quán)房位于青島市李滄區(qū)南王家上流社區(qū)，目前正在以“適園雅居”的名稱(chēng)對(duì)外銷(xiāo)售，其開(kāi)發(fā)商即為杰盛置業(yè)。由于其與正在青島開(kāi)幕的世界園林博覽會(huì)會(huì)場(chǎng)和萬(wàn)科紅郡別墅相鄰，目前每平方米的價(jià)格超過(guò)1萬(wàn)元。
2004年10月，青島市規(guī)劃局在李滄區(qū)沒(méi)收了283棟小產(chǎn)權(quán)房，而10年后適園雅居作為唯一一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)成功轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房成為特例。
捆綁拍賣(mài)轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)
自2002年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始繁榮，龐大的小產(chǎn)權(quán)房伴之發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積超過(guò)60億平方米。
因村委會(huì)或者鄉(xiāng)政府等單位在集體土地上開(kāi)發(fā)而成，為此，此類(lèi)房產(chǎn)定性小產(chǎn)權(quán)房。有關(guān)部門(mén)多次公開(kāi)表示小產(chǎn)權(quán)房屬于不合法的產(chǎn)權(quán)房，并多次開(kāi)展清理小產(chǎn)權(quán)房行動(dòng)。
適園雅居就是在這樣背景下被清理的。2004年10月，青島市規(guī)劃局以清理違法建筑的名義僅在李滄區(qū)就沒(méi)收了283棟小產(chǎn)權(quán)房，適園雅居的15棟樓就在其中。按照要求，這些小產(chǎn)權(quán)房在沒(méi)收后被青島市規(guī)劃局移交給李滄區(qū)政府并在財(cái)政局備案。
其后，由于青島城市的快速發(fā)展，這些被沒(méi)收的小產(chǎn)權(quán)房則成了城市發(fā)展的“瘡疤”?！氨局鹬貧v史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原則，推進(jìn)適園雅居保留違法建筑項(xiàng)目處置工作?！崩顪鎱^(qū)第50次區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要記載。
會(huì)議之前，適園雅居已經(jīng)完善了建筑質(zhì)量檢測(cè)、規(guī)劃等各種補(bǔ)辦手續(xù)。2008年3月新成立的北京雍倫佳苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京雍倫佳苑公司”)成為接管違法建設(shè)項(xiàng)目的主體，向山東省國(guó)土廳申請(qǐng)農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)鑒定，2009年青島市政府出臺(tái)(104)號(hào)文件，要求按照商品房的建設(shè)程序補(bǔ)辦手續(xù)，之后青島市規(guī)劃局出具了《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》。2011年5月19日，李滄區(qū)生態(tài)商住區(qū)建設(shè)辦公室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“李滄區(qū)生態(tài)辦”)提出，適園雅居作為附加條件與土地一并進(jìn)行招拍掛?！叭绻?xiàng)目承建人最終競(jìng)得土地，則免繳建筑工程費(fèi)用；如果未競(jìng)得，最終競(jìng)得人向原項(xiàng)目承建人繳納建筑工程費(fèi)?！?/p>
由于涉及到小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正非常敏感，青島市國(guó)土局基于慎重考慮首次采取了與李滄區(qū)政府聯(lián)合舉辦“捆綁拍賣(mài)”。2011年12月9日，杰盛置業(yè)作為原項(xiàng)目承建人以拍賣(mài)起叫價(jià)樓面價(jià)870元每平方米總價(jià)6564元中標(biāo)，并承擔(dān)9638萬(wàn)元的建筑工程費(fèi)用。
“杰盛置業(yè)通過(guò)私刻印章欺騙李滄區(qū)政府，冒充原項(xiàng)目承建人參加競(jìng)標(biāo)?！北本┱型顿Y有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京政研投資”)在一份反映材料中表示。
幕后操手逼退萬(wàn)科
“為了避嫌，當(dāng)時(shí)要求操作人在北京成立一家公司來(lái)接受適園雅居轉(zhuǎn)正的任務(wù)?！币环輽z察院詢(xún)問(wèn)筆錄中記錄。
有關(guān)資料記載，適園雅居在沒(méi)收前是由所在地南王家上流村村委會(huì)和青島瑞豐德公司共同開(kāi)發(fā)。在青島市規(guī)劃局沒(méi)收前，小產(chǎn)權(quán)房適園雅居兩次被推倒，但后來(lái)又重新建起來(lái)了。沒(méi)收后，村委會(huì)有關(guān)成員被判刑事責(zé)任，青島瑞豐德公司有關(guān)負(fù)責(zé)人最終無(wú)罪。
北京雍倫佳苑公司就是在這樣背景下成立的。工商資料顯示，該公司成立于2008年1月17日，股東郝國(guó)瑞、李秀針?lè)謩e占股51%和49%。之后該公司作為適園雅居項(xiàng)目承建人開(kāi)始推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正工作。
工商資料顯示，青島瑞豐德公司法人代表名為郝安峰，山東濱州人，北京雍倫佳苑公司法人代表郝國(guó)瑞的父親。
截至“捆綁拍賣(mài)”前，李滄區(qū)政府、李滄區(qū)生態(tài)辦在相關(guān)文件中均記載，北京雍倫佳苑公司被確定為適園雅居的項(xiàng)目承建人，開(kāi)始完善適園雅居前期的規(guī)劃、建筑質(zhì)量鑒定等手續(xù)。
2010年1月17日，北京雍倫佳苑公司被轉(zhuǎn)讓并更名為北京政研投資公司。“之所以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞣矫婢J(rèn)為北京雍倫佳苑公司承擔(dān)的任務(wù)已經(jīng)完成了，適園雅居轉(zhuǎn)正已不再需要?！鄙鲜鲋槿耸客嘎丁?/p>
2010年1月18日，杰盛置業(yè)成立。工商資料顯示，該公司法人代表為薛曉明，郝國(guó)瑞的妻子，占股50%，另外一個(gè)股東李秀針占股50%。“沒(méi)有想到的是，因?yàn)橛嘘P(guān)人士的運(yùn)作，青島市政府、李滄區(qū)和青島市國(guó)土局等單位只認(rèn)北京雍倫佳苑公司為原項(xiàng)目承建人?！北本┱型顿Y在文件中表述。
北京政研投資在呈送有關(guān)部門(mén)的證明中表示，沒(méi)有辦法的情況下，杰盛置業(yè)不得不私刻已經(jīng)不存在的北京雍倫佳苑公司印章，并報(bào)送青島市國(guó)土局“青島杰盛公司是北京雍倫佳苑公司的項(xiàng)目公司”。
經(jīng)過(guò)一系列操作后，杰盛置業(yè)由此成為小產(chǎn)權(quán)房適園雅居原項(xiàng)目的承接人，也是“捆綁拍賣(mài)”的既定競(jìng)標(biāo)人。根據(jù)當(dāng)時(shí)記錄顯示，萬(wàn)科在購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)后被李滄區(qū)生態(tài)辦有關(guān)人士“勸退”。“萬(wàn)科被勸退的原因是，杰盛置業(yè)向有關(guān)部門(mén)虛構(gòu)了適園雅居已經(jīng)出售了568套小產(chǎn)權(quán)房?！北本┱型顿Y公司出具的證據(jù)顯示。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，適園雅居的東邊和南邊為萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的高檔別墅萬(wàn)科紅郡別墅，西邊是萬(wàn)科生態(tài)城，北邊是青島世界園林博覽會(huì)的會(huì)址。據(jù)統(tǒng)計(jì)，適園雅居15棟樓總共668套小產(chǎn)權(quán)房，建筑面積7500多平方米。按照目前適園雅居的每平方米10000元的均價(jià)，市值超過(guò)7億元。
5月7日山東高院的審理顯示，杰盛置業(yè)如果被公司股東起訴解散成立，則意味著小產(chǎn)權(quán)房適園雅居之前的“捆綁拍賣(mài)”作廢。
