大額房貸斷供個(gè)案背后的民企困局
高改芳
上海某大型國有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露：“現(xiàn)金為王將是今后兩年企業(yè)主奉行的鐵律。從目前情況看，高端物業(yè)持有人斷供、棄房案例已不稀奇。”銀行業(yè)人士介紹，因經(jīng)營狀況不佳，那些在早些年大量購置不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在更加困難。
當(dāng)前，銀行對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度出現(xiàn)巨大分歧：資金充裕且在按揭貸款市場(chǎng)占有較大份額的國有銀行仍認(rèn)為個(gè)人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在央行的“喊話”下會(huì)積極推進(jìn)；資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確。“這塊業(yè)務(wù)對(duì)我們而言已不賺錢。”某股份制銀行個(gè)金部人士稱。
跑路潮襲 高端物業(yè)斷供
今年以來，一些房產(chǎn)拍賣公告屢屢出現(xiàn)在各大拍賣網(wǎng)站的首頁：“197.54平方米、評(píng)估價(jià)764萬。已第三次拍賣，488.96萬起拍?，F(xiàn)已降價(jià)275.04萬，超值！房屋超豪華裝修，你還在等什么？拍賣時(shí)間：2014年5月26日下午……”
“這些房產(chǎn)基本是銀行沒法收回貸款才拍賣的?！蹦炒笮蛧秀y行相關(guān)人士介紹，這些斷供物業(yè)從被銀行催收貸款到最終被法院拍賣一般要經(jīng)過一兩年時(shí)間。“我估計(jì)從去年下半年開始的老板跑路帶來的物業(yè)處置問題在今年下半年會(huì)更嚴(yán)重?！?/p>
這些被拍賣的物業(yè)通常屬于高端物業(yè)。拍賣房產(chǎn)一般要求一次性全額付清房款，所以盡管價(jià)格幾乎不到同類物業(yè)的一半，但仍不是普通購房者能承擔(dān)的，所以處置起來相當(dāng)困難。“今年物業(yè)的拍賣價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間的差別比往年更大。”某投資公司負(fù)責(zé)人分析，這背后的原因正是企業(yè)經(jīng)營困難。
以往購入大量物業(yè)的企業(yè)主現(xiàn)在恰恰是經(jīng)營最困難的。企業(yè)現(xiàn)在最大的問題就是流動(dòng)資金緊張，房貸又加劇資金緊張。一旦發(fā)生逾期，企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)更加沉重。
這位負(fù)責(zé)人介紹：“這些企業(yè)主都是早幾年買的房子，一般都是高檔房，那時(shí)貸款利率低。企業(yè)主通常會(huì)把財(cái)務(wù)杠桿做到最高。把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。實(shí)際上，他們已完全把房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難或房價(jià)下跌，他們就會(huì)斷供或棄房?！?/p>
從去年下半年開始，企業(yè)融資已出現(xiàn)怪圈。銀行的企業(yè)貸款年息都在10%以上，利潤率在10%以上的企業(yè)不多。愿意在這時(shí)逆勢(shì)擴(kuò)張、能承受10%以上利率的企業(yè)就更是少之又少。
“愿意出10%以上利率的企業(yè)，其老板差不多都是做好跑路準(zhǔn)備的。這就是難點(diǎn)?，F(xiàn)在的私營企業(yè)主通常都辦了移民，有海外資產(chǎn)。我們很難知道他是否早就做好欠錢不還的準(zhǔn)備?！绷硗庖患彝顿Y公司負(fù)責(zé)人說，這些企業(yè)主都是棄房、斷供的高危人群。
銀行態(tài)度現(xiàn)分化
在“央行要求優(yōu)先滿足首套房貸需求”的消息傳來后，銀行房貸政策有了較大分化。
某銀行個(gè)金部人士明確表示，不會(huì)做房貸，因?yàn)椴毁嶅X?！皼]人放低利率房貸了，至少上浮10%?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士透露，今年2月底某銀行暫停房貸業(yè)務(wù)就說明，這一輪房貸緊縮是銀行根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律自主選擇、自主決策的結(jié)果。
出現(xiàn)上述情況的原因，首先是銀行流動(dòng)性吃緊，無錢可放。其次是一些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品把活期儲(chǔ)蓄存款變成同業(yè)存款后又回到銀行體系。可能從絕對(duì)數(shù)字看，這些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品吸收的資金量不大，但對(duì)銀行流動(dòng)性的影響是巨大的。因?yàn)橥瑯I(yè)存款流動(dòng)性不大，而儲(chǔ)蓄存款是銀行最好的“活水”。
銀行已發(fā)現(xiàn)很難真正了解開發(fā)商的經(jīng)營狀況。不少開發(fā)商都在借新還舊，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)報(bào)表失真。這隱藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商迫于資金壓力開始不計(jì)成本地“拆東墻、補(bǔ)西墻”，那么風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。上述人士判斷，總體趨勢(shì)是三四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)“完了”，一二線城市短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大跌。
這位人士說：“在風(fēng)險(xiǎn)又大又不賺錢的情況下，我看不出為什么要扶植房貸業(yè)務(wù)?！?/p>
某大型國有銀行個(gè)金部副總經(jīng)理介紹，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，該行會(huì)積極推進(jìn)。只要央行明確了支持首套房貸需求，他們會(huì)馬上跟進(jìn)?！把胄械膽B(tài)度就是我們的態(tài)度。央行的態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)是利好?！?/p>
至于一些銀行不看好房貸業(yè)務(wù)，他分析，這是因?yàn)橐恍┿y行存款來源有限、資金緊張?！八麄兊馁Y金成本高。這些銀行必須首先考慮怎么活下來的問題。所以，他們必須先做收益率高的業(yè)務(wù)，而不是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。”這位人士認(rèn)為，大額房貸斷供現(xiàn)象并不普遍，尤其在上海這樣的城市。
