誰也沒想到，綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)(03333.HK)、保利地產(chǎn)[微博](7.97,?-0.26,-3.16%)(600048.SH)、卓越集團(tuán)等全國一線地產(chǎn)企業(yè)，集體在連云港這座三線城市折戟。
項目滯銷、地塊空置，成為這些開發(fā)商在連云港遭遇的普遍狀況。
“凄慘”開發(fā)區(qū)
3月底，連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)猴嘴片區(qū)，《第一財經(jīng)日報》記者在花果山大道和東方大道附近看到，一棟灰白色的水泥毛坯房矗立在一片空地上，黑黢黢的窗洞和門洞，透著一股寒意。
這是金輝地產(chǎn)早于2010年之前就已經(jīng)獲得的金輝城項目地塊，這棟尚未完工的毛坯房是地塊上唯一一棟建筑。
金輝地產(chǎn)連云港公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者稱：“開發(fā)區(qū)項目放到明年再說。就算不賺錢，也要能賣掉才行。在三四線城市開發(fā)，必須關(guān)注片區(qū)，如果不關(guān)注，連成交都沒有?！?/p>
在金輝城不遠(yuǎn)處，是恒大地產(chǎn)2010年已獲得的恒大城項目地塊，更是荒蕪一片，絲毫沒有動工的痕跡。算下來，該地塊已空置三年有余。
恒大地產(chǎn)方面表示，該地塊一直沒有動工是因為政府規(guī)劃變更導(dǎo)致。
與金輝城一街之隔的，是卓越集團(tuán)開發(fā)的別墅項目蔚藍(lán)海岸，項目銷售吳小姐告訴《第一財經(jīng)日報》記者，項目一共200多套別墅房源，自2012年5月開盤至今，僅售出近90套房源，“接下來難度越來越大”。
吳小姐稱，連云港是典型的三四線城市，樓市發(fā)展也與政府導(dǎo)向關(guān)系很大?！扒叭晤I(lǐng)導(dǎo)的城市規(guī)劃有利于我們這個片區(qū)，現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)對這里就不管不問”。
與蔚藍(lán)海岸相隔不到一公里是綠地集團(tuán)開發(fā)的綠地世紀(jì)城項目，2013年項目僅售出300多套房源，較2012年600多套的成交量幾近腰斬，但這已經(jīng)是連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)銷售最好的一個項目了。
綠地世紀(jì)城自2010年7月拿下第一批7宗土地，到2011年2月與連云港市政府簽署合作協(xié)議，計劃投資60億元打造猴嘴片區(qū)舊城改造項目，建設(shè)用地3000畝，規(guī)劃總建設(shè)面積約360萬平方米。
有知情人士告訴記者，綠地集團(tuán)已經(jīng)與連云港相關(guān)政府部門協(xié)商退地事宜，除現(xiàn)有已開發(fā)的土地外，后續(xù)剩余地塊退回政府，不再開發(fā)。項目提供的信息顯示，綠地世紀(jì)城目前已開發(fā)面積約800畝，尚不及3000畝土地的三分之一。
綠地集團(tuán)連云港公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者稱，還要看今年連云港的市場表現(xiàn)情況，再決定這個項目的未來走向，“今年也有一些好轉(zhuǎn)的跡象”。盡管如此，綠地集團(tuán)連云港公司仍然在為能否完成集團(tuán)下達(dá)的2014年銷售指標(biāo)而焦灼不安。
事實上，并非只有綠地集團(tuán)有意退出連云港。福建融僑集團(tuán)在2010年7月以3.787億元獲得連云港連云區(qū)一幅土地，但項目持續(xù)多年沒有進(jìn)展，目前融僑集團(tuán)已徹底退出連云港?！叭趦S想退地，但政府不同意，他們就直接退出了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。
保利地產(chǎn)與綠地集團(tuán)幾乎同時進(jìn)入連云港，其開發(fā)的海上五月花項目在開發(fā)區(qū)與連云區(qū)的交界處，2011年開盤，至今仍剩余大量房源在售，均價在5300~5800元/平方米，目前已推房源全部是現(xiàn)房。
售樓小姐對項目的滯銷并不回避：“連云港的購房者不管你是不是一線開發(fā)商，也不看你的產(chǎn)品做得好不好，他們只關(guān)心價格。”
知情人士稱，海上五月花首期開盤價格偏高，一直銷售緩慢，有將近一年的時間去化速度月均僅2~3套，并一度封盤。但售價一直沒有調(diào)整。
規(guī)劃的變故
“2010年是連云港房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要分水嶺，包括綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)都是在2010年前后進(jìn)入連云港的?！弊?004年起就在連云港從事房地產(chǎn)市場拓展及營銷的任肖(化名)稱，在此之前，連云港樓市一直由本地開發(fā)商“把持”。
2010年前后，正是連云港在“擁抱大?！钡陌l(fā)展戰(zhàn)略下將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)猴嘴片區(qū)列為城市規(guī)劃發(fā)展重點之時。在連云港市政府的強(qiáng)力推介下，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)及卓越集團(tuán)先后在該區(qū)域或周邊拿下土地，準(zhǔn)備大干一場。
綠地世紀(jì)城幾乎是片區(qū)內(nèi)開工最快也最早進(jìn)入銷售的項目，開盤之初就以不足4500元/平方米的價格入市，銷售業(yè)績一度表現(xiàn)不錯。
“當(dāng)時還有連云港市政府要搬到開發(fā)區(qū)的說法?！边B云港凱捷利房地產(chǎn)有限公司營銷總監(jiān)田步亮對《第一財經(jīng)日報》記者稱，外地開發(fā)商在連云港拿的都是開發(fā)區(qū)的地塊，“現(xiàn)在這里的規(guī)劃冷掉了。區(qū)域的升值空間隨著領(lǐng)導(dǎo)的離開而消失了。這說明他們還是沒有找準(zhǔn)城市規(guī)劃發(fā)展的方向”。
2013年初，隨著連云港市政府換屆，連云港城市發(fā)展重點發(fā)生變化，由此前的“擁抱大?！鞭D(zhuǎn)而回歸市中心，鄰近市中心新浦區(qū)的新海新區(qū)成為連云港樓市最“炙手可熱”的區(qū)域。上述綠地集團(tuán)連云港公司負(fù)責(zé)人對記者稱，正是在這一年，綠地世紀(jì)城的成交量陡降。
在剛剛過去的3月份，連云港銷售面積位列前五名的項目全都位于新海新區(qū)。在開發(fā)區(qū)都有地塊閑置的金輝地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)，都在開發(fā)區(qū)項目遭遇阻滯后將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到新海新區(qū)。
記者在金輝地產(chǎn)的四季金輝售樓處里看到，接待區(qū)幾乎坐滿了正在咨詢及簽約的客戶。目前該項目售價已經(jīng)高達(dá)7100~7200元/平方米。2011年底項目首次開盤時，價格僅5200~5300元/平方米，兩年間價格漲幅超過35%。同時，該項目2012年全年銷售額達(dá)3億多元，2013年的銷售額接近6億元。
上述金輝地產(chǎn)連云港公司負(fù)責(zé)人稱，金輝地產(chǎn)剛進(jìn)新海新區(qū)時銷售也很凄慘，“一度也抱有很大的懷疑”。四季金輝后來的銷售業(yè)績讓他也不得不感慨，“跟緊政府的發(fā)展方向是項目成功的關(guān)鍵因素”。
與四季金輝相隔一公里左右的恒大名都，雖然贈送精裝修，但售價與周邊項目相當(dāng)甚至略低，僅6500～7000元/平方米。記者在項目售樓處了解到，目前已推出的房源中，還有相當(dāng)一部分尚未消化。一位購房者告訴記者，連云港當(dāng)?shù)氐馁彿空邔愦竺嫉恼J(rèn)可度不算太高。
新海新區(qū)新房的熱銷似乎難以挽救疲軟的連云港樓市。當(dāng)?shù)刈钚碌臄?shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月份連云港全市商品房成交面積約33.7萬平方米，成交套數(shù)3097套，環(huán)比分別下滑27.7%和34.3%，同比則分別下滑49.6%和50.2%。
這或許是一個信號。哪怕在全國樓市都遭遇低迷的2012年，連云港全市商品房仍有452萬平方米的成交量，同比上漲16%。2013年的成交量則超過558萬平方米，同比上漲24%。
據(jù)田步亮估計，目前連云港市區(qū)的新房庫存在100多萬平方米，“不用推新盤也能賣半年”。
事實上，除了那些已經(jīng)上市或準(zhǔn)備上市的新房外，連云港還有大量的已出讓土地，或準(zhǔn)備開工，或正在閑置。僅開發(fā)區(qū)猴嘴片區(qū)，如果算上綠地集團(tuán)未動工的土地面積，區(qū)域內(nèi)閑置的土地面積就已近3000畝。
在新海新區(qū)凌州東路沿線，除了數(shù)個正在建設(shè)中的項目外，周邊還有大量已出讓地塊尚未動工。
根據(jù)連云港國土資源局公布的信息，連云港2013年成交的經(jīng)營性地塊面積高達(dá)1145萬平方米。同年，上海的經(jīng)營性用地成交面積也不過1238.3萬平方米。
雖然連云港2012年的土地成交面積一度驟降至不足130萬平方米，但2011年和2010年的土地成交面積高達(dá)1800萬平方米和1100萬平方米，均超出當(dāng)年連云港計劃的土地供應(yīng)總量。
以上海21%的人口、66%的人均可支配收入、GDP僅相當(dāng)于上海8.4%的連云港如何能消化過去四年將近4300萬平方米的土地供應(yīng)？
任肖告訴記者，連云港整個樓市的市場容量在100億元左右，一年的增長量大約10%，以這樣的市場容量和增長速度，連云港樓市陷入滯脹在所難免。
