150套商品房被開發(fā)商一房多賣，涉及資金1.4億元；1200余戶購房者2億多元的團(tuán)購預(yù)訂金也被挪作他用；開發(fā)商“五證全無”，相關(guān)部門三年熟視無睹……這樁發(fā)生在海南房地產(chǎn)市場的咄咄怪事，發(fā)人深省。商品房預(yù)售制度緣何變成“一紙空文”？諸多監(jiān)管部門為啥變?yōu)椤氨犙巯埂保?/p>
“一房多賣”曝出黑洞
高息借款購買土地、拿土地作抵押換取銀行貸款、一房多賣償還貸款和借款……這是開發(fā)商聶仲根在資金鏈吃緊的情況下，拆東補西圈錢的“連環(huán)計”。海南澄邁縣“陽光花苑”小區(qū)150名業(yè)主驚呼：“用大半輩子積蓄買來的房子戶主卻是別人？”
此案目前已被警方偵查終結(jié)。據(jù)知情人士透露，聶仲根在2008年成立兩家公司，經(jīng)營房地產(chǎn)項目時，注冊資金僅1000萬元，他買地款絕大部分是高息借款籌集。“按照4％的月息計算，一個月需要支付的利息多達(dá)900多萬元?！?/p>
聶仲根是如何利用兩家資質(zhì)偏差、實收資本為零的公司一步步圈地，開發(fā)房地產(chǎn)項目呢？
虛報注冊資本提高公司“身價”，高息攬金購置土地，以土地為抵押向銀行貸款。據(jù)辦案民警王偵偵介紹，聶仲根在2011年通過中介公司虛報注冊資本4000萬元，故意夸大公司履行合同的能力。
“占地99畝的陽光花苑小區(qū)，土地出讓金7000多萬元，其中5000多萬元是通過各種途徑獲得的高息借款。購置土地后，又以土地和地上建筑為抵押物，向銀行貸款1.1億元?！蓖鮽蓚烧f。
一房多賣，回籠資金用于償還債務(wù)和銀行貸款。記者采訪了解到，“陽光花苑”的商品房售價每平方米9000元，聶仲根要求售樓人員將已經(jīng)出售的房屋，以每平方米4000元左右的團(tuán)購價再次出售，每平方米至少凈賺8000元。
商品房團(tuán)購預(yù)訂金支付土地出讓金。聶仲根在開發(fā)占地200畝的一樓盤時，1200余戶、2億多元的新疆一家單位的團(tuán)購預(yù)訂金用于繳納5400多萬元的土地出讓金。然而，在簽訂商品房預(yù)定合同前，已將這個項目中的一宗土地抵押給一家擔(dān)保公司，獲取資金用于償還貸款和后續(xù)開發(fā)。
多重詐騙“暢行無阻”
一些澄邁縣的干部也為聶仲根的違法行為大開方便之門。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，聶仲根在未辦理工程規(guī)劃許可證、人防建設(shè)審批、招投標(biāo)手續(xù)、建筑工程施工許可證和房屋預(yù)售許可證，也未取得圖紙審查合格證的情況下，就擅自開工建設(shè)和預(yù)售房屋，而國土、城建、稅務(wù)等諸多監(jiān)管部門竟成了“睜眼瞎”。
據(jù)了解，澄邁縣委原副書記盧勇、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長林中校在土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項目容積率調(diào)整、審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項中，多次收受聶仲根的賄賂，日前被海南省紀(jì)委“雙開”，案件移送司法機關(guān)。
加強預(yù)售商品房監(jiān)管
盡管已有較為完備的商品房合同備案制度，但市場上在售商品房多為期房，從合同備案完畢到最終交房，一般需要1至2年時間。因此，類似海南這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例，近年來在廣東、河南、山東等地時有發(fā)生。
一些業(yè)內(nèi)人士表示，雖說為防范房地產(chǎn)開發(fā)商一房多賣，規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案登記制度，但是對開發(fā)商不按規(guī)定進(jìn)行商品房預(yù)售合同備案登記的，現(xiàn)行的政策、法規(guī)卻沒有任何規(guī)定如何處罰。
那么，如何加強商品房預(yù)售合同備案登記管理，避免多部門的監(jiān)管職能成為一紙空文？
“加強房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣’的首要措施?！焙Ｄ洗髮W(xué)法學(xué)院教授童偉華表示，住建部門要提高商品房預(yù)售許可門檻，嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記，切實將資質(zhì)偏差、借錢圈地的房地產(chǎn)企業(yè)擋在門外。
海南川海律師事務(wù)所主任趙建平律師說，參與項目審批的部門，都應(yīng)該建立全過程管理、責(zé)任倒查、終身負(fù)責(zé)的機制，避免市場上“黑心房”大行其道。購房者在購房前也應(yīng)做足功課。
