有專(zhuān)家指出，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商不愿意及時(shí)清算土增稅，還不如說(shuō)是當(dāng)?shù)刎?cái)政、稅務(wù)部門(mén)為了不沖高當(dāng)年的基數(shù)，默許甚至希望開(kāi)發(fā)商延遲清算，藏“稅”于企。
一周以來(lái)，央視曝光房企拖欠土地增值稅一事，持續(xù)發(fā)酵。
“央視報(bào)道有誤差，但‘任志強(qiáng)(微博)們’也未必都對(duì)?！倍辔粫?huì)計(jì)、稅法專(zhuān)業(yè)人士指出，雖然央視在稅收統(tǒng)計(jì)上有瑕疵，但不可否認(rèn)，土地增值稅確實(shí)存在“先天不足”，稅制設(shè)計(jì)不合理、房企通過(guò)會(huì)計(jì)操作手法避稅等問(wèn)題，普遍存在。
一位稅法專(zhuān)家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道介紹，1994年出臺(tái)的土地增值稅相關(guān)法規(guī)面臨調(diào)整。而在未來(lái)房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建中，建立統(tǒng)一的持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅也將是一大趨勢(shì)，包括土增稅在內(nèi)的多個(gè)稅種，都有可能調(diào)整和并入該稅。
中共十八屆三中全會(huì)《決定》明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。在稅法專(zhuān)家看來(lái)，未來(lái)的稅制改革設(shè)計(jì)中，最好將包括土地增值稅在內(nèi)的繁雜稅種，合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，減少交易、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)。
事實(shí)上的欠繳
央視對(duì)房企欠繳土增稅的報(bào)道，激起開(kāi)發(fā)商和稅務(wù)部門(mén)極大的反彈。
任志強(qiáng)等開(kāi)發(fā)商“不淡定”的背后，是房企采取多種會(huì)計(jì)手法規(guī)避土地增值稅清算，從而導(dǎo)致事實(shí)上的欠繳、一拖再拖普遍存在。
以華遠(yuǎn)地產(chǎn)為例，根據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年年報(bào)，2012年末華遠(yuǎn)地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)項(xiàng)下土地增值稅約5.50億元，占其當(dāng)年銷(xiāo)售額近10%。
但這筆錢(qián)并不需要在當(dāng)年度繳納，因?yàn)檎缛沃緩?qiáng)所說(shuō)，這筆錢(qián)是按照土增稅相關(guān)規(guī)定預(yù)提出的，在未到清算時(shí)間不用繳納。
然而，“任何一個(gè)會(huì)計(jì)都清楚，不交按預(yù)征率計(jì)算出來(lái)的應(yīng)交土增稅，都屬于拖欠稅款?！痹趹浲蓭熓聞?wù)所律師李勁松看來(lái)，這筆錢(qián)已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的欠繳。
熟悉內(nèi)情的房地產(chǎn)稅務(wù)人士透露，對(duì)于預(yù)提的土地增值稅，相當(dāng)于企業(yè)預(yù)提的撥備，在會(huì)計(jì)核算上，目前在“應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交土地增值稅”科目中核算，開(kāi)發(fā)商為了少交企業(yè)所得稅，一般都會(huì)主動(dòng)、積極地在當(dāng)期計(jì)提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度相配比的土地增值稅，在利潤(rùn)表“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目中反映，減少了當(dāng)期利潤(rùn)，這樣，企業(yè)所得稅就少交了。而在資產(chǎn)負(fù)債表中，它則體現(xiàn)在“應(yīng)交稅費(fèi)”項(xiàng)目中，如果清算時(shí)間往后拖上個(gè)好幾年，這個(gè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大，看起來(lái)，確實(shí)好像欠下大量的稅款。
資深會(huì)計(jì)專(zhuān)家馬靖昊認(rèn)為，按照目前的制度，大量未交的土地增值稅稅款，說(shuō)是欠稅，卻還沒(méi)有最終清算；說(shuō)不是欠稅，它又遲遲不清算，這就是問(wèn)題的癥結(jié)所在。而由于房地產(chǎn)“清算時(shí)點(diǎn)”存在不確定性，達(dá)到還是未達(dá)到稅法規(guī)定的清算條件，開(kāi)發(fā)商可以按照自己的目的通過(guò)各種手段，去操控清算條件。
業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，開(kāi)發(fā)商合法規(guī)避土地增值稅有好幾種辦法。首先，是盡量避免觸發(fā)剛性的主動(dòng)申報(bào)清算義務(wù)。比如，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)即預(yù)設(shè)超過(guò)15%的可售建面用于自留運(yùn)營(yíng)，或在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)采用多種多樣的非直接銷(xiāo)售方式，處置高于15%總可售建面的物業(yè)的所有權(quán)等。
其次，是在“項(xiàng)目全部完成銷(xiāo)售”前至少保留一套房屋不銷(xiāo)售，進(jìn)而適用“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土增稅清算”的游戲規(guī)則。
再次，對(duì)同一清算項(xiàng)目分塊、分層、分期多次申辦預(yù)售許可證，使相關(guān)項(xiàng)目“取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年”的起算時(shí)點(diǎn)大大延后。
經(jīng)過(guò)上述“稅務(wù)籌劃”后，大量土增稅被延遲清算。一位稅法專(zhuān)家直言，盡管眾多開(kāi)發(fā)商否認(rèn)此前預(yù)提的土地增值稅“應(yīng)交未交”違法，但是從任志強(qiáng)“可以不交”的話(huà)語(yǔ)中，可以看出未按照法律要求，如數(shù)繳納土地增值稅的情況，基本屬實(shí)。
根據(jù)國(guó)泰君安證券披露的分析師報(bào)告顯示，目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業(yè)內(nèi)人士也指出，這是根據(jù)開(kāi)發(fā)商5%的計(jì)提率得出的，并未按照一個(gè)個(gè)項(xiàng)目來(lái)實(shí)際核算，真實(shí)的土地增值稅如果要清繳，其額度難以估計(jì)。
至于國(guó)家稅務(wù)總局以及地方稅務(wù)部門(mén)為什么也要站出來(lái)說(shuō)話(huà)？馬靖昊認(rèn)為，其中有一個(gè)很重要原因就是，央視報(bào)道的3.8萬(wàn)億元欠稅如果真的成立，稅務(wù)局收不上來(lái)，出現(xiàn)大量的壞賬， 稅務(wù)部門(mén)就會(huì)非常難看。
