????在上一期幫辦版，記者報(bào)道了赤坎區(qū)兩個(gè)小區(qū)的部分業(yè)主因?yàn)榫芾U物業(yè)費(fèi)而被物業(yè)管理公司告上法庭的案例。在實(shí)際生活中，經(jīng)常有業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)并通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)自身不滿(mǎn)，他們希望通過(guò)此舉來(lái)促進(jìn)物業(yè)改進(jìn)其服務(wù)，這么做真的有用嗎？記者咨詢(xún)了北京德和衡（深圳）律師事務(wù)所蔣陽(yáng)兵律師。他明確表示，此舉不僅起不到效果，甚至?xí)o業(yè)主們帶來(lái)一定且不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
????首先，我們需要明確物業(yè)費(fèi)的組成部分，什么是物業(yè)費(fèi)所包含的費(fèi)用，其不包含的又是什么？根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
????根據(jù)2018年新修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)出現(xiàn)以下八種情形，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該從業(yè)主收到收樓通知書(shū)之日算起，而不應(yīng)該從購(gòu)房合同寫(xiě)明的交樓日期算起。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕繳納這段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司沒(méi)有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交。對(duì)于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過(guò)差可暫時(shí)拒交，但要有有力的證據(jù)，并找尋實(shí)質(zhì)解決辦法。物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒交。物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)擅自提高的部分可以拒交。因房屋質(zhì)量問(wèn)題還未交房的，物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商交納。物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門(mén)各項(xiàng)審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交。
????《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！钡诹邨l規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！弊鳛楸桓娣降臉I(yè)主，最普遍的理由就是物管服務(wù)不到位。蔣陽(yáng)兵律師提醒大家，如果業(yè)主不是根據(jù)以上八種理由而拒繳物業(yè)費(fèi)，法院將不予支持業(yè)主的抗辯。業(yè)主們拒繳物業(yè)費(fèi)需要面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。
????最常見(jiàn)的便是業(yè)主需向物業(yè)公司承擔(dān)違約金。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同大多約定了逾期支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金，即便有些沒(méi)有明確約定違約金，物業(yè)公司亦可主張按照銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息。需要注意的是，業(yè)主如果認(rèn)為所約定的違約金過(guò)高，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
????因此，蔣陽(yáng)兵律師不建議業(yè)主通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)的辦法來(lái)促進(jìn)物業(yè)公司的改進(jìn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，可通過(guò)向有關(guān)部門(mén)投訴、組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)另聘物業(yè)企業(yè)、提起相應(yīng)違約或損害賠償之訴等方式維護(hù)權(quán)益。
