????近幾年來(lái)，湛江的樓市不斷升溫，小區(qū)鄰里之間與物業(yè)之間的糾紛問(wèn)題逐漸增多。當(dāng)我們遇到了相關(guān)類(lèi)似的問(wèn)題時(shí)，我們?cè)撊绾谓鉀Q，如何運(yùn)用法律的手段保護(hù)好自己？
????近日，記者就這個(gè)公眾普遍關(guān)注的話題，專(zhuān)訪了廣東優(yōu)度律師事務(wù)所林宇政律師。
????【案例】
????劉某和廖某是某小區(qū)同一棟樓同一單元的業(yè)主，劉某住4樓，廖某住5樓。某物業(yè)服務(wù)公司與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。2016年4月，廖某家搞裝修，導(dǎo)致劉某衛(wèi)生間頂部被浸泡，長(zhǎng)期漏水，劉某多次找到物業(yè)公司要求維修，物業(yè)管理公司立即聯(lián)系了廖某，通知其采取補(bǔ)救措施，但問(wèn)題未得到解決。
????同年12月，物業(yè)服務(wù)公司向劉某收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，劉某以物業(yè)公司沒(méi)有承擔(dān)維修其漏水房屋為由拒絕交費(fèi)，物業(yè)公司訴至法院。
????【釋法】
????記者：這個(gè)案子是如何解決的？
????林律師：在本案中，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的是《物業(yè)服務(wù)合同》，而劉某和廖某的糾紛屬于相鄰權(quán)糾紛問(wèn)題，廁所頂部漏水是廖某裝修不當(dāng)造成的，應(yīng)由廖某承擔(dān)侵權(quán)損害責(zé)任。因此，在這個(gè)案例中，法院是支持了物業(yè)公司的請(qǐng)求要求劉某支付物業(yè)管理費(fèi)的。
????記者：漏水發(fā)生后，樓下受損方第一時(shí)間應(yīng)該怎樣做？
????林律師：發(fā)現(xiàn)漏水后，作為受損方首先應(yīng)當(dāng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并進(jìn)行證據(jù)固定。例如拍照、錄像錄音等證據(jù)收集。可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見(jiàn)，或讓他們?nèi)フ覙巧系泥従?，進(jìn)行協(xié)商修補(bǔ)。
????如果協(xié)商修補(bǔ)不成，則可采取以下方式，例如邀請(qǐng)有關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公正。同時(shí)對(duì)于損失的賠償范圍，建議請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認(rèn)證中心到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。有關(guān)手續(xù)完備后，再向法院起訴。當(dāng)然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問(wèn)題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對(duì)不顧事實(shí)，漫天要價(jià)，這樣往往不利于賠償問(wèn)題的解決，同時(shí)，也不符合法律規(guī)定。
????記者：對(duì)于漏水造成的損失，該如何索賠？
????林律師：應(yīng)該分三種情況來(lái)看，如果是工程建造問(wèn)題造成的，應(yīng)當(dāng)向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行主張。如果工程建造沒(méi)問(wèn)題且房屋又在保修的范圍內(nèi)的話，都是可以向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行主張的。
????這兩種情況向開(kāi)發(fā)商主張無(wú)果，可以向質(zhì)監(jiān)部門(mén)進(jìn)行投訴、或者向人民法院提示訴訟。也可以自行修補(bǔ)后向人民法院主張維修金額。
????最后一種情況是：漏水原因確為樓上造成，而鄰居不配合或不及時(shí)修補(bǔ)，受損業(yè)主可根據(jù)《民法通則》第八十三條之規(guī)定，將爭(zhēng)議提交法院處理。如果鄰居不理會(huì)法院的判決，受損方可以先自己請(qǐng)施工隊(duì)進(jìn)行修補(bǔ)，所花費(fèi)的費(fèi)用依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，再通過(guò)法院要求樓上鄰居進(jìn)行賠償。
????記者：給開(kāi)發(fā)商、物管和業(yè)主提個(gè)醒。
????林律師：一是被漏水住戶(hù)或者業(yè)主應(yīng)當(dāng)在被漏水后積極采取行動(dòng)以免擴(kuò)大損失，對(duì)已經(jīng)造成的財(cái)產(chǎn)損失及時(shí)固定證據(jù)，做好證據(jù)保全；
????二是樓上住戶(hù)在自家裝修改造時(shí)做到謹(jǐn)慎改造，確保改造工程的質(zhì)量，避免產(chǎn)生漏水情況；
????三是作為管理者的物業(yè)公司應(yīng)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施部分定期進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修、更換；
????四是供水單位等對(duì)本單位管轄的公共部分要定期進(jìn)行巡查，特別是在供暖季即將到來(lái)之際，做好供熱管道的全面檢修，在供用時(shí)盡到注意提醒義務(wù)，確保水、熱等正常供應(yīng)，避免跑水現(xiàn)象發(fā)生；
????五是在因漏水產(chǎn)生糾紛時(shí)，各方當(dāng)事人應(yīng)秉著積極的態(tài)度解決糾紛，盡量協(xié)商解決，實(shí)現(xiàn)睦鄰友好，安居樂(lè)業(yè)。
????記者：如果小區(qū)業(yè)主想更換物業(yè)公司，該如何處理？
????林律師：一是成立籌備組，發(fā)起籌備。我們要弄清楚，更換物業(yè)公司不是我們一個(gè)人或一家人說(shuō)了算，如果你覺(jué)得不滿(mǎn)意，但大部分人沒(méi)有這個(gè)想法也是不行的。此外，一個(gè)人的話語(yǔ)權(quán)有限，如果大家都有不滿(mǎn)，組織起一群人，那么話語(yǔ)權(quán)就大了。發(fā)起籌備需要征集5％以上的業(yè)主簽名，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)即可。
????二是去街道辦事處發(fā)出協(xié)助申請(qǐng)。街道辦事處是區(qū)（市）政府的派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)處理所豁地區(qū)的居民事務(wù)，更換物業(yè)涉及到業(yè)主和物業(yè)公司的事情，這不是一件小事。應(yīng)該找街道辦事處的人來(lái)協(xié)助你們合理調(diào)配，街道辦事處還可以起到調(diào)節(jié)的坐用。
????三是直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)商。物業(yè)公司一般是開(kāi)發(fā)商直接認(rèn)證的，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初決定了哪家物業(yè)公司擁有管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，因此可以直接找開(kāi)發(fā)商，有可能會(huì)得到更換物業(yè)的申請(qǐng)。
????四是小區(qū)內(nèi)組織投票。成立籌備組后，就要一家一戶(hù)的登門(mén)拜訪，取得每個(gè)業(yè)主的統(tǒng)一、簽名等。當(dāng)公開(kāi)投票結(jié)果達(dá)到了65％以上的時(shí)候，就可以進(jìn)行換小區(qū)物業(yè)公司的申訴了。
????五是咨詢(xún)律師。小區(qū)居民可能不了解相關(guān)法律知識(shí)，里面涉及多項(xiàng)法律條款知識(shí)等。建議業(yè)主找熟悉物權(quán)法方面的律師，這樣打起官司來(lái)比較順利而且方便，對(duì)于各位業(yè)主來(lái)說(shuō)也比較省心。
????［記者手記］
????遇到房屋漏水等糾紛時(shí)，先了解這是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任還是相鄰住戶(hù)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)以協(xié)商為主，當(dāng)協(xié)商不成的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)止損，利用好法律的武器保護(hù)好自己的合法權(quán)益。另外，對(duì)于小區(qū)物業(yè)的不滿(mǎn)需要更換，應(yīng)當(dāng)先成立業(yè)委會(huì)，并通過(guò)三分之二的業(yè)主通過(guò)即可更換小區(qū)物業(yè)。
