3月26日晚間，北京“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的限購(gòu)措施橫空出世。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策的目的可不是抑制房?jī)r(jià)上漲，而是疏解人口！這是北京繼317樓市新政后，短短十天內(nèi)祭出的第9招重拳。各類(lèi)調(diào)控措施意在杜絕一切投機(jī)可能，北京樓市成交量十天內(nèi)下降約三成。
但是！別以為限購(gòu)到此為止！中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，監(jiān)管層正在針對(duì)“商住兩用”物業(yè)出臺(tái)更為嚴(yán)格的交易限制措施，目前已不鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)上架此類(lèi)產(chǎn)品。好戲還在后面……
新政后交易量下滑三成
先來(lái)看看一位房產(chǎn)中介的發(fā)家史，樓市的造富功能著實(shí)強(qiáng)大，這也讓一些房產(chǎn)中介成了年入百萬(wàn)的成功人士，但這一切神話在十天內(nèi)煙消云散了。
326新政是這樣的：
北京住建委、北京規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)、工商局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類(lèi)項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此，北京成為全國(guó)首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項(xiàng)目的城市。
這是10天內(nèi)北京市第9次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款 利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分……緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查，這幾乎斷絕了所有炒房的可能。
“一家門(mén)面三個(gè)組，一個(gè)組8個(gè)人，2016年我們組每周可以出手至少3套房子。新政出臺(tái)后，現(xiàn)在每周頂多成交一套。同事們都在店里玩手機(jī)、看電影、打游戲。”暫時(shí)要和好日子告別了，回首馬連道片區(qū)過(guò)去一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，令人膛目結(jié)舌。2016年3月，位于西城“邊陲”的格調(diào)小區(qū)均價(jià)5萬(wàn)，現(xiàn)在12萬(wàn)；歐園小區(qū)彼時(shí)均價(jià)5萬(wàn)，現(xiàn)在均價(jià)8萬(wàn)；首科花園彼時(shí)均價(jià)4.5萬(wàn)元，現(xiàn)在均價(jià)9萬(wàn)；而與首科僅一街之隔的豐田區(qū)唐人街、尚西泊圖、華源一里等小區(qū)，也“沾光”翻倍。
它們所沾之光在于學(xué)區(qū)房引爆的西城區(qū)房?jī)r(jià)暴漲?！白鳛榻逃劓?zhèn)，以我賣(mài)房經(jīng)驗(yàn)判斷，過(guò)去一年西城區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在80%以上?！睂O洋所負(fù)責(zé)的“第三區(qū)”物業(yè)，價(jià)格也從2016年初的3萬(wàn)多，漲到如今的7萬(wàn)多。
中國(guó)證券報(bào)記者從鏈家地產(chǎn)和我愛(ài)我家兩家京城大型中介獲悉，自新政出臺(tái)后，北京二手房交易量下滑約30%左右。此外，中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，監(jiān)管層正在醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項(xiàng)目的整頓措施，“目前的態(tài)度是不鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)上架商住兩用項(xiàng)目，但未出明文規(guī)定，具體規(guī)定最遲4月中旬發(fā)布?！敝槿耸勘硎?。
監(jiān)管層：更殘酷措施還在后頭！
“監(jiān)管層近日也在聽(tīng)取各開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，針對(duì)商住兩用項(xiàng)目，醞釀更為嚴(yán)格的限制措施。”上述知情人士表示，新措施的阻力在于，前年開(kāi)始，北京突然間冒出太多的“商住兩用”項(xiàng)目，“這些項(xiàng)目動(dòng)輒10億、20億、30億的投資規(guī)模，如今有的還在建設(shè)中，有的剛開(kāi)盤(pán)，一刀切下去，究竟怎么切還得論證。”
這些項(xiàng)目分布在北京南四環(huán)外、門(mén)頭溝、房山等地，如雨后春筍般挨挨擠擠地長(zhǎng)出來(lái)。南四環(huán)外的林肯花園第五期剛開(kāi)盤(pán)、在建的泰禾中央廣場(chǎng)、恒大未來(lái)城等，都是特大型的“商住兩用”類(lèi)項(xiàng)目。泰禾集團(tuán)北京地區(qū)一負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，326限購(gòu)新政對(duì)公司項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售產(chǎn)生重大影響，目前公司正在制定應(yīng)對(duì)措施。
北京住建委一位處長(zhǎng)告訴記者：過(guò)去十年，北京地區(qū)成交了大約40萬(wàn)套左右的商住類(lèi)物業(yè)，現(xiàn)在的庫(kù)存量介于7—9萬(wàn)套之間，意味著這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億以上，這是開(kāi)發(fā)商鉆政策空子。這一庫(kù)存量幾乎創(chuàng)下十年來(lái)新高，商住類(lèi)項(xiàng)目是一個(gè)畸形的存在，必須整頓。
中原地產(chǎn)首席 分析師張大偉表示：限購(gòu)措施不是簡(jiǎn)單地“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而是全面改變游戲規(guī)則，使其回歸商辦類(lèi)項(xiàng)目的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中，商辦類(lèi)本身就是畸形的，大部分的物業(yè)成了一個(gè)類(lèi)居住的物業(yè)。未來(lái)“商住兩用”類(lèi)物業(yè)的價(jià)格會(huì)有30%以上的明顯下跌，成交量預(yù)計(jì)下滑60%以上，也可能進(jìn)入休眠狀態(tài)。
這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的第一次，從來(lái)沒(méi)有過(guò)這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類(lèi)型的政策出現(xiàn)。這點(diǎn)也會(huì)影響其他城市同類(lèi)型的調(diào)控。這個(gè)政策雖然沒(méi)有317政策出臺(tái)時(shí)那么多媒體和個(gè)人關(guān)注，但對(duì)業(yè)內(nèi)的影響是歷史最大的一次。
未來(lái)價(jià)格走向取決于信貸松緊
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房?jī)r(jià)最具殺傷作用的是信貸。歷史數(shù)據(jù)表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%左右的跌幅；2013年房貸政策明緊實(shí)松，北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)約40%左右的漲幅；2014年再度收緊，北京房?jī)r(jià)跌幅12%；2014年底正式放松后，房?jī)r(jià)開(kāi)始節(jié)節(jié)暴漲。
上述北京住建委處長(zhǎng)表示：這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái)，其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā)，資產(chǎn)荒。從2014年9月30日開(kāi)始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，資金未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是在樓市和金融市場(chǎng)間空轉(zhuǎn)，后面預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)其實(shí)還是看信貸政策松緊。
文末，中國(guó)證券報(bào)記者帶各位看官回顧一下近10年來(lái)的房產(chǎn)政策及房?jī)r(jià)走勢(shì)：
中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京純商品住宅均價(jià)首次破萬(wàn)，2008年央行連續(xù)五次降息，2009年國(guó)家又臺(tái)了四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，至2010年開(kāi)始限購(gòu)時(shí)，北京房?jī)r(jià)的均價(jià)已經(jīng)逼近2萬(wàn)元/㎡。
2011年央行縮緊個(gè)人購(gòu)房信貸規(guī)模，房?jī)r(jià)也踩了一回剎車(chē)。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)從從1.8萬(wàn)元/㎡下調(diào)到1.4萬(wàn)元/㎡；上海萬(wàn)科清林徑樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)下調(diào)15%；南京天正濱江花園開(kāi)盤(pán)價(jià)從2萬(wàn)元/㎡調(diào)至1.59萬(wàn)元/㎡；北京京貿(mào)國(guó)際城開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.98萬(wàn)元/㎡下調(diào)到1.4萬(wàn)元/㎡。
當(dāng)年，還有一些著名事件，比如鄂爾多斯的康巴什，房?jī)r(jià)從2010年初的1萬(wàn)元/㎡多跌到2011年底的3000多元/㎡，這個(gè)內(nèi)陸新星一夜之間成為茶余飯后的談資。
根據(jù)央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為7.14萬(wàn)億元，年新增額度同比下滑31%；2012年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元，年新增額度同比增長(zhǎng)0.24%。
在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)下跌的2011年之后，2012年6月8日央行下調(diào)基準(zhǔn) 利率，同一天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論決定的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準(zhǔn)利率。2012年下半年，房?jī)r(jià)在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)了一些上漲。
2013年房貸規(guī)模出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為9.8萬(wàn)億元，年新增額度同比上漲77%。于是，2013年全國(guó)各地市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。
2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)文，將“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此后的2015年，深圳率先大漲，上海隨后異動(dòng)，到了2016年，南京、廈門(mén)、寧波、鄭州等全國(guó)20多個(gè)城市轟轟烈烈上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，年新增額度同比上漲55%；2016年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為19.83萬(wàn)億元，年新增額度同比上漲112%。于是，北京的房?jī)r(jià)突破6萬(wàn)元。
