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????一個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展緊密相關(guān)。通常而言，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展越好，經(jīng)濟總量越大，房地產(chǎn)市場越興旺，房屋市值越高。那么哪些城市的房屋市值比較高呢？
????《第一財經(jīng)日報》記者根據(jù)中國房價行情平臺發(fā)布的各城市2016年2月至2016年4月新增上市出售住宅存量房的累計總價數(shù)據(jù)，結(jié)合所在城市的GDP進行比較發(fā)現(xiàn)，房屋市值與所在區(qū)域的經(jīng)濟大體上呈正相關(guān)關(guān)系，即GDP總量越大，房屋市值越高。但有些城市的房屋市值排名遠高于GDP排名（鳳凰財經(jīng)定義當(dāng)房屋市值排行高于GDP排行5位時為遠高于，包括溫州、廈門、?？诘?4城市）；而常州、無錫、泉州等城市的房屋市值排名則明顯低于GDP排名。
????一線城市領(lǐng)銜
????上海、北京、深圳位居房屋市值前三位。其中，上海以26813.9億元位居榜首，北京以17934億元緊隨其后，這兩大一線城市遙遙領(lǐng)先于其他城市。
????在滬京之后，深圳以11943.5億元位居第三，這三個城市本階段的房屋市值超過萬億元大關(guān)。房價只有其他三個一線城市一半左右的廣州以8268.4億的市值位列第四，這還是得益于三四月樓市的量價齊升。
????總體上看，廣州和深圳兩個弱一線城市的房屋市值之和與上海、北京一個城市差不多。這也跟這四個一線城市的資金存量分布相差無幾。這樣的格局大抵符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局，即北邊有北京、東邊有上海，而南邊的中心則相對平攤到兩個城市里面。
????在四大一線城市之后，是蘇州、天津、杭州、南京、廈門和武漢六城?？傮w而言，位列前十的城市中，除了第十的武漢外，其他城市均位于東部沿海地區(qū)，其中長三角城市最多，達到4個，珠三角和京津冀各2個，福建1個。
????前十名中，武漢是唯一的中西部城市。作為“九省通衢”的武漢經(jīng)濟總量高居全國第八，樓市成交量大。今年以來，武漢房價上升幅度較大，房屋市值也水漲船高。
????相比之下，西部的兩個經(jīng)濟總量很大的城市重慶和成都的房地產(chǎn)市場成交量雖然也很大，但房價較低，因此整體的房屋市值位列十名開外。
????廈門、珠海市值為何高？
????也就是說，一個城市某一階段的房屋市值，除了跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟總量和房屋成交量緊密相關(guān)外，也跟該城市的房價水平關(guān)系密切。例如，上海和北京都是城市經(jīng)濟總量大，房屋成交量大，房價也處在全國最高水平，因此房屋市值也最高。
????即便是一些經(jīng)濟總量和人口規(guī)模不大的城市，較高房價推高房屋市值，房屋市值的排名遠高于GDP在全國的排名。例如經(jīng)濟總量位列全國第51位的廈門，房屋市值高居全國第9位。
????根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2016年4月份全國百城新建商品住宅價格指數(shù)，其中，廈門4月新建住宅平均價格為23847元/平方米，穩(wěn)居全國第4，僅次于深圳(50354元/平方米)、上海(39394元/平方米)、北京(36175元/平方米)。廈門房價已經(jīng)連續(xù)17個月位居全國第四，直追北上深。4月廈門房價環(huán)比上漲5.7%，漲幅居全國第4位；同比上漲13.35%，漲幅排名也是全國第4。目前廈門島內(nèi)的新樓盤價格已普遍在5萬元以上。
????與廈門相似的還有珠海和?？谶@兩個南方海濱城市。比如珠海GDP位列全國第98位，但房屋市值高居全國第18位。珠海城市雖小，但房價已位列全國第一方陣。最新的百城房價數(shù)據(jù)顯示，4月珠海以15677元/平方米的住宅均價位居全國房價第9，房價漲幅也位居全國第八。
????廈門、珠海、海口等城市規(guī)模不大的南方海濱城市，由于環(huán)境不錯、氣候宜人，吸引了大量的外來人口進入，不少北方人尤其是東北人選擇到這些城市置業(yè)過冬或養(yǎng)老，因此這些城市的房價也都在比較高的水平。
????中西部的城市中，合肥、鄭州等城市由于今年以來房價快速上漲，房屋的市值也比較高。尤其是經(jīng)濟總量位列全國第28位的合肥，房屋市值高居第14位。進入2月份以來，合肥房價漲幅較大，政務(wù)區(qū)房價兩個月平均上漲了6000元/平方米，合肥也由此成為今年以來房價上漲最快的中西部城市。
????制造業(yè)城市分化明顯
????也有一些城市房屋市值排名明顯低于GDP的排名。這類城市主要包括兩部分，一類如沈陽、長春等城市。這些城市主要位于能源重化工業(yè)省份，近幾年隨著能源價格的走低，這些地區(qū)的經(jīng)濟受到很大影響，人口流入較為緩慢，甚至停滯。在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場去庫存任務(wù)十分艱巨，沈陽、長春等省會的房價甚至趕不上浙江、福建的很多縣城。
????另一類房屋市值排名明顯低于城市GDP排名的是一些傳統(tǒng)勞動密集型制造業(yè)城市，比如常州、無錫、泉州等。無錫經(jīng)濟總量高居全國第13，但房屋市值位居第28；泉州經(jīng)濟總量第23，但房屋市值位列第55；常州經(jīng)濟總量第33，房屋市值位列第40。
????無錫、泉州等傳統(tǒng)制造業(yè)明星城市的房屋市值比較小，也跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，以勞動密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但由于收入比較低、流動性比較強，因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效的購買力，房價也比較低。
????廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長發(fā)對《第一財經(jīng)日報》稱，由于目前國內(nèi)各類成本問題和國內(nèi)外市場約束，制造業(yè)非常不景氣。近幾年這些制造業(yè)城市的經(jīng)濟和財政增速都已放緩?！爸圃鞓I(yè)要在有利潤的情況下進行招工，工資水平不可能太高?！?/p>
????不僅如此，這些勞動密集型城市的相當(dāng)一部分中高端購買力，還會流向周圍的行政等級更高、以第三產(chǎn)業(yè)為主的中心城市。比如在民營經(jīng)濟發(fā)達的泉州，經(jīng)商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設(shè)、公共服務(wù)等資源更好的廈門置業(yè)。因此上述城市在庫存高企、購買力流失的情況下，房價保持在較低水平，房屋市值也比較低。
????但并不是所有的傳統(tǒng)勞動密集型城市的房屋市值排名都會低于GDP排名，比如東莞和蘇州，這兩個城市的房屋市值排名就高于GDP的排名。尤其是東莞，經(jīng)濟總量位列全國第21，但房屋市值高居全國第11。
????東莞和蘇州近年來經(jīng)濟轉(zhuǎn)型步伐不斷加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級取得了明顯的成效。但更為重要的原因還在于，自去年以來，隨著一線城市房價不斷高漲，不少購買力外溢去了周邊的二線城市，比如東莞，有相當(dāng)大一部分的購買力來自深圳；蘇州則有相當(dāng)大的一部分購買力來自上海。
????與東莞、蘇州類似，得益于一線城市購買力外溢的城市還有不少，比如珠三角的惠州和中山，北京周邊的廊坊。廊坊GDP總量位列全國第81位，但房屋市值高居全國第33，北京購買力外溢，廊坊房屋市值水漲船高。
