????導語：一方面，從去年11月起，央行頻繁降準降息，并且中央于3月30日發(fā)布房產新政以刺激房地產市場，業(yè)內人士順勢大唱：政策利好，市場將迎復蘇；另一方面，去年下半年解除限購成效不彰的事實卻說明一個問題：政策已不是決定市場走勢的根本，取而代之的是供求關系，然而供大于求正是我國房地產行業(yè)此時的根本問題。
????我國房地產市場的復雜程度，讓任何預測都可能大跌眼鏡。
????但正如著名股票操盤手利維摩爾說，資本市場沒有新事物。今天發(fā)生的事情以前發(fā)生過，以后會再度發(fā)生。
????在中國，房地產行業(yè)發(fā)展與政策的緊密程度和正相關關系有目共睹。舉一個最簡單的例子：2008年中央發(fā)布4萬億經濟刺激及隨后一攬子政策后，房地產市場一片飄紅。
????所以，自前天央行宣布去年11月以來第三次降息后，房地產市場的預測還是要有的。萬一實現了呢？
????第一種預測：政策利好，房地產業(yè)內大呼“樓市要火”
????5月10日，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。今年以來，央行頻繁動用利率工具，密度越來越高：在2月5日下調金融機構人民幣存款準備金率50個基點后，3月1日動用降息利率杠桿等總量工具后，4月20日存款準備金降低100個基點，釋放萬億元流動性。
????在2015年過去三分之一后，這一消息點燃大多數仍未完成年度目標三分之一的房企的希望——如此頻繁的降準、降息能夠帶來樓市復蘇。
????房地產業(yè)內人士的評論自然都積極樂觀：貨幣政策繼續(xù)發(fā)力，樓市好成交有望延續(xù)。
????中金公司地產研究員寧靜鞭表示，據測算此次降息25bps，相當于20~30年按揭貸款的總還款額下降2.0%~2.7%，累計去年11月以來3次降息，效果相當于房價下降5.6%~7.7%。
????他繼續(xù)指出，貨幣政策信號明確，判斷伴隨著330政策各地細則繼續(xù)落地，地產市場較好的成交表現將在未來持續(xù)，環(huán)比回升勢頭將更加明顯，預判5、6月30大城市成交量環(huán)比回升幅度將在5%~10%左右。
????安信證券發(fā)布投資建議稱，政策利好，推盤增加，銷售快速增長:房地產公司4月銷售的快速增長,一方面主要是由于"330”房產新政對需求的提振；另一方面是由于公司推盤量也有所增加。
????這些也并不全是說給投資人聽得，有部分企業(yè)也真的是跟著這個思路在發(fā)展。譬如，4月份中國十大房企之一的碧桂園在銀川、福建建甌、武漢、上海、河南安陽等地頻出拿地或項目合作等動作。29日，碧桂園更以6.08億元總價奪得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，正式登陸上海灘，首次挺進一線城市。
????第二種預測：庫存不解決，降息降準只是毒藥
????然而，不容忽視的另一方面是，去年下半年解除限購成效不彰，至今沒有解除限購的京滬等市，市場依然好于解除限購的城市。
????該事實說明一個問題：政策已不是決定市場走勢的根本，取而代之的是供求關系——這正是以任志強、馮侖等地產大佬為代表的中國第一代企業(yè)家所相信的“能讓中國人民富強的市場經濟”原則。
????不僅如此，單從貨幣政策變化和商品住宅銷售的數據關系來看，由于從供需結構失衡到總體供過于求，政策影響力呈現邊際遞減，如今影響力已經較弱，這是今日房市與既往的最大不同。
????SOHU海外房產首席評論員劉磊認為：在“千方百計去庫存”政策刺激下，住房市場買賣雙方的博弈會更趨微妙，其中不乏判斷失誤案例出現，可能導致部分地區(qū)房價出現短暫反彈，使得目前的一系列救市政策最多只能激起房價下跌浪潮中的小漣漪罷了。目前二三線城市普遍存在供需失衡局面，即便是一線城市，對現有存量房的統(tǒng)計和投資性存量房的數量難以估計。最樂觀的說，當下庫存量至少需要12個月消化。
????他進一步指出，在國民收入沒有顯著提高之前、在去庫存化沒有妥善解決之前、在一二線城市的空置率沒有下降到5%之前，在長期貸款利率仍然遠遠高于租金回報率之前，在老齡化趨勢的壓力面前，降息也好、降準也罷，都將成為房價的“毒藥”。
????他分析說，問題的根本是：房價上不去，歸根結底是因為房企庫存量大，供大于求。另外，一些額外市場要素的變化，亦不利于房價借機回暖：銀行按揭貸款萎縮，銀行對房地產業(yè)的風險偏好迅速下降，使得金融杠桿對房價的支撐不復存在；宏觀經濟延續(xù)下滑呈現通縮趨勢。
????蘭德咨詢的預測是，上半年，全國商品房銷售額和銷售面積同比增長指標很有可能由負轉正；三季度，有可能回歸到5%-10%的新常態(tài)水平；2016-2017年，市場將有一輪較大的行情，很可能是最后一波大行情；2018年前后，市場將會觸頂，隨后市場將步入持續(xù)時間較長的緩慢下行期。
????先別預測，看看房地產巨頭們在干什么：尋求轉型、海外投資
????我們不敢保證任何一方的預測100%的正確性，但是仔細觀察一些重要大趨勢卻從不會讓決策者失望。
????最能體現房地產行業(yè)趨勢的莫過于房地產巨頭們的動作。
????第一，趨勢中值得引起注意的是愈發(fā)明顯的企業(yè)經營層面的輕資產化、金融化、互聯網化。
????談論這幾大趨勢，我們必須提及在中國房企中總資產和凈資產均排名第一的萬達商業(yè)。
????從重資產向輕資產轉型，正是其最近正式提出的萬達第四次轉型策略。憑借轉型，萬達已從一個大連地方企業(yè)發(fā)展成如今香港上市的國際化行業(yè)大佬。而這一次，王健林說，相比前三次轉型，第四次轉型范圍更廣、力度更大，是代表萬達未來發(fā)展方向的全新轉型升級。
????他解釋此次轉型稱，過去萬達成功靠城市綜合體，通過房地產銷售現金流來投資萬達廣場，這是重資產模式。輕資產模式就是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者。
????這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成，無論房價變化還是市場周期對這種發(fā)展模式影響都不大。萬達的目標是逐年提高租金凈利占比。
????除戰(zhàn)略層面指導外，萬達在實操層面，更聯合騰訊、百度成立O2O業(yè)務平臺電商。
????已經率先展開轉型行動的大房企遠不止有萬達。
????SOHO中國于今年1月6日，發(fā)布新產品3Q，運用全新的互聯網方式，為流動人群提供O2O模式的辦公場所。
????遠洋地產試水房產眾籌，綠城則在今年大力推進“云服務”課題。
????第二，打起“國際化“大旗，投資海外土地市場。
????房地產巨頭們在一邊鼓吹房價還會漲的同時，自身并非真的沒有意識到供大于求導致庫存堆積，導致資金鏈緊張的嚴重性。“白銀時代”的概念早已被提出過。那時他們已經開始尋找解決辦法。除了上文提到的互聯網化、輕資產化、金融化轉型外，中國房地產商還想到另一個更不費腦子的辦法——中國供大于求、投資回報率低且風險較大，那么就投資國外土地。
????5月11日，保利地產正式公告宣布獲得澳洲一宗商住地塊。在保利最新發(fā)布的“5P”戰(zhàn)略中，海外地產業(yè)務將成為保利集團國際化發(fā)展的重點領域。該公司相關人士此前接受訪問時透露，年內將繼續(xù)關注拓展美國、歐洲等的產業(yè)機遇。
????在保利地產之前，包括綠地、碧桂園、萬達、頤和地產、福星惠譽、蘇寧環(huán)球、海亮地產、復星、中銳地產等房企已相繼進入澳洲市場。
????近日，復星也獲得位于紐約曼哈頓中城的麥迪遜大道項目土地，將開發(fā)建造逾200米高的47層豪華住宅樓。在直接資產投資的持有物業(yè)方面，復星地產目前已經擁有了在紐約、倫敦、悉尼、東京、里斯本的數十萬平方米核心物業(yè)。
????無論是利用政策紅利，還是擁抱互聯網、及時轉型、放眼海外，房地產商們一直保持聰明：他們明白要么坐等出局，要么自己先逼自己放棄固有思維，放棄等待政策，爭取破局。??
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