????4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產(chǎn)市場救市措施，近期市場成交也趨于活躍，但這并未能改變房價已經(jīng)連續(xù)7個月下跌的現(xiàn)實。
????此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產(chǎn)市場的衰退格局已經(jīng)確立。本期則從一個中長期因素——人口結(jié)構(gòu)去分析。
????很多人認(rèn)為對于房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)是一個中長期因素，對短期影響有限。
????但根據(jù)筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細(xì)分析，就房地產(chǎn)市場而言，人口結(jié)構(gòu)這個中長期因素當(dāng)前正處于一個量變向質(zhì)變的關(guān)鍵時點。再結(jié)合海外的歷史經(jīng)驗來看，人口結(jié)構(gòu)演變又可謂一個危險的信號。
????2012年中國勞動年齡人口過轉(zhuǎn)折點
????與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？
????人口結(jié)構(gòu)可以粗略分為老中青少幼，對應(yīng)到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口(15歲～64歲)才是購房的主體。
????2006年公布的《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達(dá)到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達(dá)到頂峰后將開始負(fù)增長。
????從絕對數(shù)值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續(xù)增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
????過去近四十年的時間里，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。
????此外，2013年國家統(tǒng)計局在公布2012年經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，特地強調(diào)了15~59歲的勞動年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對下降，比上年減少345萬人。
????勞動年齡人口在經(jīng)濟學(xué)中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨于消失，導(dǎo)致中國經(jīng)濟現(xiàn)在與未來需要過一個“減速關(guān)”。
????中國社會科學(xué)院副院長蔡昉在2012年接受第一財經(jīng)日報《財商》采訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個轉(zhuǎn)折點2012年已經(jīng)到來了。
????總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，對于房地產(chǎn)市場而言，購買的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。
????購房適齡人口2015年達(dá)峰值
????分析房地產(chǎn)需求，相對于勞動年齡人口，還有個更精確的指標(biāo)，即購房適齡人口(25~49歲)。
????根據(jù)2010年全國人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
????從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
????再來看農(nóng)村的城鎮(zhèn)化人口，按照海通證券(17.93, 1.63, 10.00%)首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷[微博]等人的測算，2012年起農(nóng)村只有總量4000萬~6000萬農(nóng)業(yè)勞動力可轉(zhuǎn)移。
????而按湖南省房地產(chǎn)研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農(nóng)村每年可以轉(zhuǎn)移2000萬以上人口進(jìn)城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
????另外，申銀萬國[微博]研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數(shù)將在2015年以后逐漸下降，而目前增長速度已經(jīng)明顯放慢。結(jié)婚對數(shù)上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達(dá)到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。與之對應(yīng)的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。
????也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購買力不足。
????總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
????危險的信號：海外案例
????結(jié)合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結(jié)構(gòu)的變化是房地產(chǎn)價格的一個長期影響力量。
????雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質(zhì)變完成轉(zhuǎn)化后，效應(yīng)將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉(zhuǎn)折點也往往意味著房價拐點。
????遠(yuǎn)的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉(zhuǎn)向。
????那有沒有例外呢？
????根據(jù)中信證券(22.54, 1.47, 6.98%)全球首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生的研究，德國在人口紅利期并沒有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，部分是因為制度安排(包括稅收)和傳統(tǒng)抑制了對住房的投資性需求。
????但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才并未造成德國房地產(chǎn)市場的蕭條。
????對于中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，2015年起中國購房適齡人口數(shù)量開始下降。當(dāng)中長期因素正在發(fā)力時，你還會覺得2014年起的房價調(diào)整只是一個短暫的調(diào)整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？
????(作者為第一財經(jīng)《財商》副主任，最新著有《房市大衰退：33年房市變遷大推演》)
