房貸新政滿月
距離9月30日央行房貸新政發(fā)布已滿一個(gè)月，首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策在不少銀行落地執(zhí)行，但備受購(gòu)房者期待的七折利率并未現(xiàn)身，一線城市利率僅止步9折。
盡管如此，房貸新政仍然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心針。進(jìn)入10月，全國(guó)樓市普遍出現(xiàn)回暖跡象，其中北、上、廣、深二手房市場(chǎng)明顯反彈。同時(shí)，房企“抄底”拿地?cái)?shù)量也漸增，土地市場(chǎng)隨之升溫。
報(bào)告稱3成銀行落實(shí)新政7折利率未現(xiàn)身
房貸新政出臺(tái)一個(gè)月內(nèi)，中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等相繼跟進(jìn)，宣布開(kāi)始執(zhí)行房地產(chǎn)貸款新政。
不過(guò)，據(jù)融360平臺(tái)《2014年中國(guó)房貸市場(chǎng)10月報(bào)告》顯示，在23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行中，目前僅約3成銀行落實(shí)央行新政，即執(zhí)行首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，
房貸新政中最受購(gòu)房者關(guān)注度的“7折扣利率”，在房貸新政落地一個(gè)月后并未現(xiàn)身。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截止10月29日，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市商業(yè)銀行首套房貸利率最低多為9折，且均設(shè)置了繳納保證金、抵押房產(chǎn)證、針對(duì)特定房源等優(yōu)惠利率門(mén)檻，實(shí)際申請(qǐng)難度較大。
而在杭州、南京、天津等二三線城市，商業(yè)銀行首套房貸利率最低額甚至更高。多數(shù)最低利率在9—9.5折左右，部分仍保持基準(zhǔn)利率。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多重因素影響下，施行7折房貸利率將使商業(yè)銀行虧本。“如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單?！蹦硣?guó)有銀行支行負(fù)責(zé)人表示。
樓市普遍回暖 多地二手房市場(chǎng)量升價(jià)漲
雖然房貸新政出臺(tái)后落地銀行尚不足半數(shù)，但上述報(bào)告也顯示，相比9月份，10月份房貸環(huán)境已大幅寬松。
在此影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出普遍回暖勢(shì)頭。上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)20個(gè)典型城市進(jìn)行監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，10月前20天新建商品住宅成交面積約671萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約12%。一線城市環(huán)比增幅較大，10月中旬成交量反彈明顯。
從市場(chǎng)表現(xiàn)看來(lái)，房貸新政對(duì)二手房市場(chǎng)影響更加突出。以北京為例，據(jù)多家二手房機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，10月份北京二手房交易量環(huán)比上漲了約1倍。杭州、南京等二線城市二手房市場(chǎng)也明顯升溫。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在房貸等政策放松后，杭州二手房看房者比之前漲幅達(dá)四成以上，且下單速度加快。
另外，因市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，個(gè)別業(yè)主甚至漲價(jià)出售二手房源。北京一中介公司透露，隨著成交量在短期上漲，二手房?jī)r(jià)表現(xiàn)出小幅上漲的趨勢(shì)，但目前漲幅尚不明顯。
在房貸新政放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，二手房市場(chǎng)購(gòu)房人群也出現(xiàn)了分化。鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部分析員張旭表示，房貸新政下改善型需求客戶占比加大，而對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的利好。
一二線土地市場(chǎng)升溫更多房企入市“抄底”
在房貸新政落地之后，不僅一二手房成交量回升，之前幾乎凍結(jié)的土地市場(chǎng)也暖風(fēng)漸起，其中，一二線城市升溫顯著。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市土地成交22宗，平均成交樓面價(jià)每平米達(dá)到了9787.5元，成為近半年最高點(diǎn)。今年以來(lái)，這一成交樓面均價(jià)僅次于1月份。同時(shí)，平均溢價(jià)率達(dá)33%，創(chuàng)今年4月以來(lái)新高。
較高的成交價(jià)背后，是房企拿地?zé)崆榈奶嵘?。?月開(kāi)始，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋已陸續(xù)進(jìn)入土地市場(chǎng)，而進(jìn)入10月，保利、首開(kāi)等更多標(biāo)桿房企紛紛出手拿地。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，信貸政策松綁后，一線樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，房企投資信心得到增強(qiáng)，再次開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)。相比三四線城市較大的風(fēng)險(xiǎn)，房企更愿意扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。
張大偉預(yù)測(cè)，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度更多房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)，期待在土地市場(chǎng)低位運(yùn)行時(shí)“抄底”。
房貸新政影響下市場(chǎng)如何走？ 業(yè)內(nèi)說(shuō)法不一
對(duì)于房貸新政影響下未來(lái)樓市走向，有觀點(diǎn)認(rèn)為，前九月走低趨勢(shì)將逆轉(zhuǎn)，四季度樓市會(huì)呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”，也有業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)調(diào)整將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。
素有“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)(3.95, -0.01, -0.25%)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)[微博]認(rèn)為，在救市政策出臺(tái)后，樓市最低點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去，如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實(shí)到位，10月或?qū)⒛孓D(zhuǎn)樓市今年前九月走低的趨勢(shì)。不過(guò)，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，基于庫(kù)存較高，樓市會(huì)U型緩慢回升而不是V型迅猛反彈。
張大偉也表示，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。他預(yù)測(cè)，整體4季度依然會(huì)是量增價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)形態(tài)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵[微博]則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，“預(yù)計(jì)這次房地產(chǎn)調(diào)整還需要2年以上，樓市的成交量和成交價(jià)格才能穩(wěn)定并向上?！?中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)
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