????房價(jià)上漲的原因在于房價(jià)上漲，這就好比拔著自己的頭發(fā)離開地面一樣荒誕，但無論從現(xiàn)實(shí)中觀察，還是從模型檢驗(yàn)中推論，這個結(jié)論并不算離經(jīng)叛道。資產(chǎn)價(jià)格的軌跡，既類似于布朗運(yùn)動，也猶如在混沌世界中。
????中國房價(jià)的莫比烏斯怪圈??? 一只螞蟻，爬上一個圓環(huán)，無休止地爬行，發(fā)現(xiàn)怎么也爬不出這個圓環(huán)。這是為什么？因?yàn)檫@只圓環(huán)只有一面，而且起點(diǎn)也是終點(diǎn)。
????這怎么可能？無論自然界還是人類社會，都存在兩面性，為什么這個圓環(huán)只有一面，難道不在地球？
????它在地球，在自然界，也在人類社會，更不是魔術(shù)。來，我們動手試一試，把一張窄紙條扭轉(zhuǎn)180°，再把兩頭粘接起來，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只蟲子或者用手指沿著紙條面爬行，是不是可以爬遍整個曲面而不必跨過它的邊緣？
????初始看似很神奇，但動手又發(fā)現(xiàn)很簡單，這是150多年前德國數(shù)學(xué)家莫比烏斯絞盡腦汁苦無果，卻在玉米地中靈光一閃的發(fā)現(xiàn)，因而被稱為“莫比烏斯怪圈”。
????莫比烏斯怪圈
????中國的房地產(chǎn)泡沫就猶如一個莫比烏斯怪圈，當(dāng)我從房價(jià)上漲這一起點(diǎn)去探究中國房地產(chǎn)市場35年來的運(yùn)行軌跡，以及試圖研判未來趨勢之時，驚訝地發(fā)現(xiàn)終點(diǎn)在于房價(jià)上漲。
????房價(jià)上漲的原因在于房價(jià)上漲，這就好比拔著自己的頭發(fā)離開地面一樣荒誕，但無論從現(xiàn)實(shí)中觀察，還是從模型檢驗(yàn)中推論，這個結(jié)論并不算離經(jīng)叛道。資產(chǎn)價(jià)格的軌跡，既類似于布朗運(yùn)動，也猶如在混沌世界中。筆者在《房市大衰退》一書也正是立足于房價(jià)的變動來推演未來的房地產(chǎn)市場趨勢。
????從1978年理論啟蒙，到試點(diǎn)改革，到轉(zhuǎn)軌市場，再到全盤改革，中國房地產(chǎn)市場用35年時間跨越了西方上百年的歷史，最終演變成張五常先生所言的“中國房地產(chǎn)市場是一個鋼做的泡沫”。
????作為身兼商品、資產(chǎn)二重屬性的房地產(chǎn)，房價(jià)的形成機(jī)制是復(fù)雜的，在所謂的剛需推動之下，房價(jià)一路上漲，完全無視所謂的剛需是否滿足有效需求的前提條件，而投資和投機(jī)性的需求又推波助瀾，只要房價(jià)漲得越快，?投資和投機(jī)性需要就會產(chǎn)生一個樂觀的預(yù)期，進(jìn)而進(jìn)一步拉升房價(jià)。
????也就是說，在房價(jià)上漲和投資和投機(jī)性需求之間存在一個莫比烏斯怪圈：?房價(jià)上漲——預(yù)期房價(jià)上漲——房價(jià)漲得越快——投機(jī)需求增加——房價(jià)上漲。在這個循環(huán)之中，房價(jià)上漲既是自身上漲的原因，?又是自身上漲的結(jié)果，起點(diǎn)也即終點(diǎn)，好比電影《盜夢空間》中那個加速的陀螺，進(jìn)入一層又一層夢境。
????這個自我加速的房價(jià)上漲陀螺，受到外部的沖擊進(jìn)而加速，隨著房價(jià)的上漲，?地產(chǎn)商加速拿地，而土地招拍掛讓地方政府嘗到了甜頭，繼而膨脹成土地財(cái)政，因而有意控制供地，于是地價(jià)開始上漲，而當(dāng)上漲的地價(jià)建成商品住宅，又推動著房價(jià)上漲。于是，房價(jià)上漲——地產(chǎn)商搶地——預(yù)期土地升值——地價(jià)上漲——房價(jià)上漲，外部的沖擊加速了房價(jià)上漲這一陀螺。
????當(dāng)內(nèi)部和外部相結(jié)合之時，這個房價(jià)上漲的陀螺就成為：房價(jià)上漲——預(yù)期房價(jià)上漲——房價(jià)漲得越快——投機(jī)需求增加——地產(chǎn)商搶地——預(yù)期土地升值——地價(jià)上漲——房價(jià)上漲。而這一陀螺加速運(yùn)動的結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫最終形成。
????值得一提的是，在房價(jià)的莫比烏斯怪圈形成過程中，輿論上多空交鋒。初期，市場上的群眾們未經(jīng)泡沫的啟蒙，多空雙方勢均力敵，甚至空頭更占優(yōu)勢。但這個鋼一般的泡沫異乎尋常的堅(jiān)硬，于是空方一次次撞得頭破血流之時，空方的群眾紛紛繳械，轉(zhuǎn)向多方的陣營。
????作為中國房地產(chǎn)市場的空方領(lǐng)袖謝國忠先生，鍥而不舍地吶喊泡沫論，但群眾們已給其冠以“信國忠，住窩棚”。與之相反的是，任志強(qiáng)先生從曾經(jīng)群眾們最想扔皮鞋的“全民公敵”轉(zhuǎn)身變成微博上那個“可愛”的心靈雞湯先生。
????泡沫與動物精神
????數(shù)百年來，從郁金香狂潮，到密西西比風(fēng)潮，再到南海泡沫，乃至到十字軍東征，間歇性的群體性癲狂一次次演化為泡沫。
????美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯。金德伯格描述了金融盛衰輪回的模式：先是現(xiàn)實(shí)世界里發(fā)生某一根本變化，譬如戰(zhàn)爭或新技術(shù)，在若干領(lǐng)域內(nèi)創(chuàng)造出新的賺錢機(jī)會；投資出現(xiàn)上升，輕易到手的銀行信貸對此推波助瀾；不久后，投資就轉(zhuǎn)為投機(jī)，并開始變得瘋狂；最終，一切以崩盤和投資者逃離告終，留下當(dāng)局來設(shè)法穩(wěn)定局面，整頓金融體系。
????對于中國的房地產(chǎn)市場，一直存在泡沫的不可知論，根據(jù)則是美聯(lián)儲前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，當(dāng)我整理格老關(guān)于泡沫的言論發(fā)現(xiàn)，這句廣為傳誦的名言不過是句誤讀。
????相反，在我看來，格林斯潘的泡沫觀系統(tǒng)而有層次感。在格林斯潘看來，泡沫是無法避免的，而且人性是根源。其實(shí)2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主羅伯特。席勒將泡沫產(chǎn)生的根源歸結(jié)到動物精神，亦即人性，而恐懼又在人類的本性占據(jù)統(tǒng)治地位。
????好些個夜深人靜之時，當(dāng)我回顧美國次貸危機(jī)史時內(nèi)心都會有些震顫，次貸危機(jī)從萌芽到演進(jìn)，和中國大地上正發(fā)生的事多有相似之處。只不過，在海量的信息中，我們習(xí)慣于選擇性忽視，習(xí)慣于遺忘，習(xí)慣于中國不一樣，但800年的金融危機(jī)史闡述了一基本事實(shí)，太陽底下沒有新鮮事。
????人類的動物精神不變，市場中依舊噪聲彌漫，那么系統(tǒng)性偏差就無可避免，繼而參與者做出遵從正反饋的交易策略，進(jìn)而市場產(chǎn)生自強(qiáng)化的循環(huán)，最終導(dǎo)致泡沫。
????2014年1月起，房價(jià)開始出現(xiàn)下行跡象，崩盤的聲音也趁勢涌出，但更多的群眾仍然處在熱情之中，并不覺得眼下站在高高的山崗上。
????既然房價(jià)上漲是房價(jià)上漲的原因，那么反之也大可成立。在我看來，衰退的陀螺應(yīng)該是這樣：房價(jià)下跌——房地產(chǎn)商資金鏈緊張——促銷、甩賣——政府救市、砸售樓處——土地市場冷卻——銀行抵押物跌價(jià)——資金鏈再緊張——房價(jià)下跌。
????曾經(jīng)美國底特律破產(chǎn)，一雙鞋能換兩套房，鄂爾多斯淪落為“鬼城”……既然泡沫產(chǎn)生與崩潰是市場的規(guī)律，那么我們就靜待泡沫輪回的洗禮吧，而一個關(guān)鍵的時點(diǎn)2015年也已不是那么遙遠(yuǎn)。
????(本文作者介紹：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)《財(cái)商》主編助理。著有《誰的A股？》（電子書，百度閱讀），合著有暢銷書《中國富人為何變窮》，即將出版《房市大衰退》。)
