9月30日，中國人民銀行與銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱“9·30房貸新政”)后，半個月過去，新政效果立竿見影。
多家代理機構(gòu)和房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周開始，一些項目來訪量大增，此前的來訪開始轉(zhuǎn)化為實際簽約量，10月前半月成交明顯回暖。
在價格方面，主流房企的行為和判斷仍趨于謹慎，認為市場以平價走量為主。萬科甚至認為，四季度樓市是繼續(xù)降價態(tài)勢，會有更多樓盤降價?！胺績r下跌是有合理空間的，去年房價上漲的部分跌回去一半差不多就是合理價位?！?/p>
接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，新政給市場帶來的是一個銷售窗口期，并不能說市場就此反轉(zhuǎn)；長期來看，房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)已確立，樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，整體供大于求，房企去庫存是首位，樓市正在進入存量房時代。
成交量回暖
萬科集團提供的數(shù)據(jù)顯示，今年十一期間新推盤30多億，認購80億，去年十一認購30多億，同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看，從9月1日至10月8日，推盤290億，認購270億，比9月單月的數(shù)據(jù)好了很多。
萬科并非個案。多家券商調(diào)研顯示，十一期間整個行業(yè)銷售都比較理想，大部分主要房企認購數(shù)字都高于2013年，應(yīng)該是一倍左右增長。
第三方市場研究機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，雖然商業(yè)銀行房貸細則尚待落地，但效果已經(jīng)顯現(xiàn)，訪客量、來電量均有增加。業(yè)內(nèi)也對“銀十”樓市行情持樂觀態(tài)度。
克爾瑞監(jiān)測的37個城市數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周共成交商品住宅138.36萬平方米，較2013年、2012年同期分別增長3%和9%，其中13個二線城市市場回升最為明顯，較同期分別上漲14%和21%。這還不包括假期因素使得多數(shù)城市網(wǎng)簽滯后，大量隱性成交未在數(shù)據(jù)上及時體現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，十一期間，北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過30%，但日均新增客源量較9月增加25.3%。而訪客量是成交量的先行指標(biāo)，預(yù)示市場中未來購房潛力的變化。
中原地產(chǎn)10月前7天房地產(chǎn)相關(guān)收入較9月同比上漲138%，新房收入增長198%，二手房收入增長123%。不過，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，十月初的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)反映的是9月末的實際銷售。大部分城市在十一假期新開盤認購有改善，杭州、武漢、寧波、深圳、東莞、福州、昆明等，實際認購改善幅度約10%-20%，但無錫、濟南、寧波等城市數(shù)據(jù)平平。
第一大新房代理商世聯(lián)行(12.81, -0.23, -1.76%)數(shù)據(jù)顯示，世聯(lián)行十一假期實現(xiàn)代理銷售額超120億元，同比增65%，創(chuàng)下歷年新高。國慶期間，90平方米以上戶型成交占比達57%，相比前三季度該比例提升2.8個百分點。其中，90-140平方米占比達46%，成為需求主力。此外，世聯(lián)行周客戶上門指數(shù)提升至177，環(huán)比上周上升64%，其中一線城市的增長幅度要大于二線。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵表示，十一假期銷量整體上有10%-20%回升，這是在銀行細則未出的情況下，房貸新政對市場心理產(chǎn)生了積極影響，預(yù)計還將持續(xù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在10月份下半月會有所體現(xiàn)。
成交方面，不少業(yè)內(nèi)人士都認為，隨著市場景氣實際好轉(zhuǎn)，四季度開發(fā)商推盤量會擴大。
房企平價走量
央行9·30新政發(fā)布后一周內(nèi)，綠城、綠地、恒大等房企傳出節(jié)后漲價的內(nèi)部文件，但綠地、恒大先后均予以否認。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大部分城市沒有房價上漲動力，上述傳聞應(yīng)是房企從營銷的角度，營造漲價預(yù)期和市場氛圍，引導(dǎo)市場向有利于銷售的方向轉(zhuǎn)向。
從房價慣性看，目前房價下跌城市數(shù)量仍然是主流，大多數(shù)大中城市仍然面臨房價下降的壓力。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，9月全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比增長-0.92%，連續(xù)5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。
從近期入市的新樓盤來看，定價以平穩(wěn)為主。深圳的華潤城、北京的中冶德賢公館等，都采取了平價入市策略。
萬科有關(guān)人士認為，新政并不能扭轉(zhuǎn)房價下降預(yù)期。去年房價上漲是過頭了，市場一定要糾正。預(yù)判四季度會是繼續(xù)降價的態(tài)勢，甚至?xí)懈鄻潜P降價，房價下跌會更加明朗，降價的比例和范圍會更寬，而且購房人會更加果斷。
“一部分開發(fā)商降價，一部分開發(fā)商觀望，等市場回升”，劉淵認為，當(dāng)前市場以上市公司為代表，年度銷售計劃有壓力，價格策略比較靈活，會積極定價；而一些本地小開發(fā)企業(yè)，沒有業(yè)績壓力，有些是項目公司運作，負債較少，不愿意降價。
張宏偉認為，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與上市公司年報銷售業(yè)績的策略并不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數(shù)在最后3個月最大限度跑量，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢。因此，對于第四季度的大中城市樓市來講，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房價尤其是上市公司的項目的價格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價現(xiàn)象。
“千萬不要認為9·30之后就可以長期維穩(wěn)甚至回暖，這只是一個銷售窗口期而已，而不是轉(zhuǎn)折點?！币拙又袊?lián)席總裁丁祖昱表示，這個窗口期僅有2-4個月的時間，其中10-11月份肯定不錯，12月和明年1月則很難說。
丁祖昱表示，目前銀行資金有限，年底銀根將收緊。隨著10月、11月房貸額增加，而MBS和長債還來不及發(fā)售，所以年末銀根仍將短缺，這是此次樓市銷售窗口期最大的制約。
去庫存仍是首位
央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放松的信號，一定程度上有助于消除房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，樓市庫存依然處于高位，“去庫存”是首要選擇，樓市已進入存量房時代，房地產(chǎn)市場已進入供過于求的“新常態(tài)”。
上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。
張宏偉表示，庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，比如杭州、寧波、大連、青島、無錫等，房價年內(nèi)仍然有下行壓力。
“從市場去化率看，萬科重點關(guān)注的14個城市8月、9月去化率分別是0.68、0.71，9月市場銷售低于新增可售，月度庫存從1.41億平方米上升至1.45億平米。9月底庫存去化月數(shù)11.6月，高于上月底的11.4月?！鼻笆鋈f科溝通會紀要顯示，9月數(shù)據(jù)都不太樂觀。
劉淵認為，一線城市庫存水平比較低，11-12個月庫存去化水平，存量絕對值與歷史高位持平，只要月銷量增加，庫存消化周期可以比較快回落。
但二三線城市有15-20個月的庫存周期，實際庫存值遠高于歷史高位，且人口增長已經(jīng)放緩，40個城市過去5年約有30個城市人口增長率平均只有5%，很多二三線城市新房發(fā)展活躍度已經(jīng)達到了一線城市的水平。大多數(shù)二三線城市會有長時間的調(diào)整，短期內(nèi)不會再有價格的上漲。
這意味著，由于去庫存壓力巨大，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資、交易量及房價增速均將進入平緩的“新常態(tài)”。
前住建部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，房地產(chǎn)賣方市場供不應(yīng)求已經(jīng)全面地為買方市場供大于求取代，供大于求成為市場發(fā)展的常態(tài)。2013年房地產(chǎn)業(yè)量價齊升，購銷兩旺，是不正常的現(xiàn)象。
德信資本董事長陳義楓認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入存量時代，未來中國的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值，今后增量很難跨越，可是存量永遠是增加的，并購因此成為永恒的主題。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，過高的庫存量，中心城市過高的地價，以及過高的房價和租售比失調(diào)的現(xiàn)實情況，迫使樓市將經(jīng)歷一個較長時期的調(diào)整期。這個調(diào)整期至少需要2-3年的時間。
