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??? 住宅專項維修金是房屋的“養(yǎng)老錢”。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右。
近年來，隨著許多建筑逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”，急需啟用維修資金。但這筆錢因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難，被稱為“沉睡”的資金。半月談記者調研發(fā)現(xiàn)，這筆巨款并未真正“沉睡”，它們不僅通過“錢生錢”悄然增加，而且部分淪為一些部門的生財工具。
維修資金“假沉睡”的秘密：明存活期暗存定期
1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，購房者按購房款2%的比例繳納維修基金；2008年，《住宅專項維修資金管理辦法》開始實施，規(guī)定按當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%繳納維修金。
如此龐大的一筆錢本應取之于民用之于民，可越來越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，資金交由政府部門代管后，往往石沉大海，不知所終。
“跟老百姓說存的是活期，實際上住建局自己偷偷去存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，老百姓只能得零頭?！?8歲的退休干部李軍紅無意中發(fā)現(xiàn)維修資金被政府部門“借雞生蛋”的秘密。
南京市江寧區(qū)恒安嘉園始建于2005年，次年，1088戶家庭入住。2012年，小區(qū)的消防系統(tǒng)、排污系統(tǒng)以及電梯等開始出現(xiàn)問題，業(yè)主們想起了維修資金。小區(qū)業(yè)委會副主任李軍紅代表業(yè)主，踏上追討維修資金的漫漫長路。
“一開始，區(qū)住建局竟然說找不到我們小區(qū)的維修資金資料了。”李軍紅的倔強勁兒來了，她回到原單位，找到當年各家各戶繳納的原始資料，并與老伴花費兩個多月時間，挨家挨戶進行核對，最終核清當年本金為1097萬元。
這筆錢一直由區(qū)住建局代管，這些年到底產(chǎn)生多少利息？幾番艱苦交涉，區(qū)住建局答復：小區(qū)居民擁有活期利息35.7萬元。
而李軍紅在為小區(qū)辦理“活轉定”時了解到，這筆錢至少產(chǎn)生了329萬元的利息，其中包括293.5萬元的定期利息。李軍紅了解到，從2006年開始，江寧區(qū)住建局就將這筆錢轉為1年期的定期存款，但支付到業(yè)主個人賬戶卻是活期利息?！敖?jīng)多次追問，住建局的人私下告訴我，這293.5萬元業(yè)主沒有資格用。”
江寧區(qū)住建局有關負責人稱，293.5萬元的利差客觀存在，也確實沒有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關材料。利息一部分上繳了財政，另一部分則用于辦公經(jīng)費的支出。該負責人表示，按照2008年以前的地方相關規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用，現(xiàn)在已經(jīng)停止提取。
根據(jù)國家相關規(guī)定，維修資金須“?？顚Ｓ?、禁止挪用”，“存儲利息應當轉入住宅專項維修資金滾存使用”。
“盡管數(shù)字還顯示在公共賬戶戶頭上，但住建局從未明確這筆利息屬于業(yè)主，甚至私下說這筆錢業(yè)主已不可能要回去?！崩钴娂t說，這讓業(yè)主懷疑代管部門，要么是已經(jīng)挪用，要么是想將這筆利息據(jù)為己有。
“將利息據(jù)為己有涉嫌職務侵占或貪污?！睆V東志成達律師事務所主任陳小成說，“巨額的資金交由有關部門保管而無保值增值壓力，并有相當?shù)淖灾鬟x擇空間，其中的漁利空間是很大的。”
在維修資金問題引發(fā)關注后，北京、上海、廣東、河南等多個城市的小區(qū)，都有業(yè)主代表向代管部門申請查詢維修資金賬戶情況，或提出轉存。但是，想摸清這些“沉睡”的住房養(yǎng)老金實際產(chǎn)生了多少利息，困難重重。
利益鏈“黑洞”：維修資金成尋租工具
各地的案例只是揭開了維修資金“黑洞”的冰山之一角。
按照國家相關規(guī)定，為確保資金安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。但對于這樣一大筆多年后才會啟用的資金，一些代管部門既不愿去買國債，也不愿去存利率較高的定期存款，而是普遍選擇了利息最低的活期存款。代管部門消極理財背后打著什么算盤呢？
“對銀行來說，當然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時調動大筆資金?！币晃汇y行業(yè)內人士稱，“對政府而言，因維修資金成為各大銀行爭搶的對象，則可利用手中的選擇權從中漁利?！?/p>
“有人說維修資金是筆糊涂賬，但代管單位并不糊涂，他們選擇把錢存在哪家銀行大有講究?！庇惺煜ゃy行業(yè)務的內部人士透露，有代管單位將多數(shù)錢都存在小銀行。因為相對其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲返比較高。
“一些單位和部門想方設法讓資金在自己手頭沉淀下來，能拖多久就拖多久，稍有理財常識的人都知道其背后的真實意圖?！边@位業(yè)內人士直言，“維修資金背后有著龐大的利益鏈條，開發(fā)商、銀行、證券公司、政府部門……向維修資金伸手的人太多，誰都想分一杯羹。”
——炒股。2009年，因挪用公款、受賄兩項罪名成立，北京住房資金管理中心礦務局分中心原主任范子林，被門頭溝法院一審判處有期徒刑16年。據(jù)調查，范子林伙同下屬，先后從房管處和分中心挪用400萬元住房維修資金，借給證券公司炒股，并盈利23萬元。庭審時，范子林辯稱“自己是在為單位創(chuàng)收”。而早在2007年，上海就查處了維修資金涉嫌違規(guī)炒股事件，涉案金額達數(shù)億元。
——委托理財。2009年，浙江寧波市住房資金管理中心的兩名官員被當?shù)貦z察院以涉嫌受賄罪、玩忽職守罪起訴。據(jù)查，該管理中心與天一證券擅自挪用協(xié)議到期的兩億多元國債，繼續(xù)進行國債回購。2008年，天一證券宣告破產(chǎn)，2.06億元維修資金本金全部損失。
——挪用。2013年，南京市江寧區(qū)百家湖花園小區(qū)業(yè)委會在辦理維修資金“活轉定”手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，在住建局信息系統(tǒng)中，233戶的物業(yè)維修資金竟沒有繳納記錄。最終，開發(fā)商承認收了166戶的物業(yè)維修資金但未上繳房管部門，并補繳233萬元物業(yè)維修資金。
“專項巨額資金缺乏管理和運作，監(jiān)管不到位的問題十分嚴重?！睆V東佛山市政協(xié)委員李建麗說，長期以來，這些巨額資金的管理、使用不透明，財政和審計部門缺乏監(jiān)督，容易成為一些部門和個人的尋租工具，造成不良社會影響。
住房維修資金所造成的糊涂賬，反映的不僅是政府誠信問題，也是法律缺失問題。當前，應由各級紀委機關會同審計部門，對維修資金的來龍去脈查個水落石出，絕不能任其成為一些部門肆意分割的“唐僧肉”。
“利差”成“死錢”如何解凍？
“這筆貌似‘沉睡’的維修資金被銀行等機構通過各種方式調動，在沉睡中‘夢游’，創(chuàng)造了巨大的增值空間?！必斀?jīng)評論員周俊生認為，權力部門為維修金使用設置了多道門檻，各個部門都不愿放棄既得利益。
半月談記者調查發(fā)現(xiàn)，客觀形成的“利差”因為沒有相關法律可依，已經(jīng)成為動不得的“死錢”。
南京市江寧區(qū)住建局相關負責人向記者表示，當前維修資金問題在全國都是一個難題?？梢钥隙ǖ氖钱?shù)卮懿块T沒有挪用維修資金，但因為管理上的問題，確實存在支付給業(yè)主的是活期利息，而代管單位存在銀行是定期的狀況。
多位業(yè)內人士透露，雖然產(chǎn)生利息的維修資金本金屬于業(yè)主，但因沒有明確的分配約定和法律規(guī)定，管理產(chǎn)生的“利差”難以處置，最終很可能淪為有關部門的灰色收入。要將利差解凍，必須訴諸法律，推動相關分配方案形成。
賬本是不能公布還是不敢公布？
南京市江寧區(qū)的武夷花園小區(qū)是一個有10多年樓齡的老小區(qū)，小區(qū)2000多戶業(yè)主共交維修資金1266萬元，可是直至2009年，僅產(chǎn)生40多萬元的活期利息。該小區(qū)業(yè)主反映，想查清實際產(chǎn)生了多少利息，一直沒有結果。
不能公布還是不敢公布？記者追蹤發(fā)現(xiàn)，在維修資金糊涂賬的背后，代管部門還有沒法公布的另一本賬。一些小區(qū)業(yè)主代表認為，代管部門雖然已經(jīng)承認偷存定期，但是至今沒有向業(yè)主公布相關賬目。
此外，部分代管部門不公布賬目，還可能因為根本沒有這筆賬。據(jù)業(yè)內人士透露，不少地方之所以拿不出完整的維修資金賬目，一方面是老舊小區(qū)的基礎數(shù)據(jù)不全，另一方面則是新開發(fā)小區(qū)存在欠繳。有些地方政府在市場不景氣時，以緩繳甚至免繳維修資金為優(yōu)惠條件，為房地產(chǎn)開發(fā)商“減壓”，最終造成大量歷史欠債，損害了小區(qū)業(yè)主的利益。
對此，北京市住建委副主任程建華建議，應當高度重視梳理歷史欠賬，提高公共維修資金的計息，同時協(xié)調物業(yè)企業(yè)和資金中心盡快建立維修資金明細賬。
老百姓的錢為何不能保值增值？
廣東志成達律師事務所主任陳小成認為，近年來CPI指數(shù)居高不下，專項維修資金實際上是在通貨膨脹蠶食下日漸貶值。
“針對管理部門不作為，應引入資金的年度審計管理。”廣東佛山市政協(xié)委員李建麗說，“活期存款與定期存款有巨大不同，不同銀行的利率也不同。通過科學合理的配比，可以產(chǎn)生較大收益。許多地方政府不作為，其實是在打自己的小算盤?！?/p>
2013年，佛山市禪城區(qū)住建局在聽取了李建麗的建議后，開始認真理財，改變過去全部是活期的存儲模式，按30%存5年定期；40%存1年定期；30%存3個月定期的模式存儲。
“13億元的本金，通過合理配比，利率增長了3倍，利息1年內增加了3000萬元?！崩罱愓f。
管理權限何時交還業(yè)主？
不少小區(qū)業(yè)主代表認為，只有把支配利息的主動權掌握在自己手中，才能避免“沉睡”的資金浪費掉。
“有關資金申請使用程序過于復雜?！标愋〕烧f，現(xiàn)行的管理辦法規(guī)定，申請動用維修資金款項，首先要相關業(yè)主向業(yè)委會提出申請，業(yè)委會征得小區(qū)2/3以上業(yè)主的同意后申請使用，通過房產(chǎn)行政管理部門審核后，會同專業(yè)工程人員和物業(yè)現(xiàn)場查勘認證，符合規(guī)定后安排維修。維修結束后，由基金管理中心、物業(yè)和業(yè)主代表三方察看驗收，維修單位上報費用明細，基金管理中心審定后由業(yè)主委員會蓋章認可，至此方才完成整個程序。這個程序走下來，少說一個月，多則三四個月半年不等，且當中涉及部門和人員繁多，實際操作起來極為不便。
“設定維修資金管理辦法的初衷是為了保護業(yè)主利益，但在現(xiàn)實運行中反而成了阻礙資金申請使用的程序?！标愋〕烧J為，人大應盡快針對維修資金制度進行立法，把維修資金的管理權限交還業(yè)主。
“現(xiàn)有的維修資金管理制度亟須改革，不妨學習國外做法，交由專業(yè)第三方基金會打理，政府只需制定好規(guī)則，當好監(jiān)督者即可。”陳小成說。
改革立法迫在眉睫
“現(xiàn)在使用維修資金的門檻很高，很難把這筆資金用活?！蹦暇┦形湟幕▓@小區(qū)業(yè)委會主任商長清說。
中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的專家認為，現(xiàn)在各地都存在用款難，主要是受困于物權法的相關規(guī)定。
記者調查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主表決簽名難一直是導致維修資金使用難的主要原因之一。近年來北京、成都、長沙等地提出“應急維修”、“授權委托維修”和“管理權限下放”等維修資金使用方式，但維修資金使用效率還不能滿足實際需要。以長沙市為例，現(xiàn)在成立了業(yè)委會的小區(qū)比例不到30%，業(yè)主委員會的日常運行、監(jiān)管工作離居民的要求有一定距離。
從今年4月至今，北京市西三環(huán)蓮花小區(qū)2號樓住戶就一直飽受電梯運行的煩惱。26層樓共兩部電梯，一部常年壞，一部經(jīng)常壞。該小區(qū)物業(yè)管理負責人董主任告訴記者，這個樓當年維修資金的繳納情況十分復雜，導致維修資金無法取出使用。
居民紛紛建議，應出臺應急措施，簡化維修資金的提取，特別是當遇到電梯損壞、管道破損等問題時，業(yè)委會、物業(yè)、維修資金管理部門應該啟動預案，確保居民人身安全。
“住宅維修資金的使用率普遍偏低。2013年我做了一項調查，佛山市的維修資金使用率為0.417%，遠遠低于全國水平。即使在業(yè)主呼吁強烈的北京市，也僅為2.3%的使用率。”李建麗說。
許多專家認為，建設部門與財政部門既是維修資金的代管部門，又是監(jiān)督部門，集運動員與裁判員于一身，在管理機制上存在巨大漏洞。
“行政過度干預阻礙了業(yè)主自主管理，政府部門應尊重業(yè)主自治，弱化行政干預，簡化程序，讓投資方式多樣化?！敝袊ù髮W教授劉智慧說，我國現(xiàn)行的維修資金制度僅為部門規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強制性和約束力，在法律效力、執(zhí)行主體、執(zhí)行程序等方面均存在缺陷，改革立法迫在眉睫。(記者 劉宏宇 楊紹功 關桂峰)
