專家：小產(chǎn)權(quán)房面臨諸多難題 不會馬上轉(zhuǎn)正

　　? 《決定》關(guān)于集體土地新政策引發(fā)“轉(zhuǎn)正”猜想；北京市房協(xié)秘書長表示，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正面臨諸多難題

　　十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場?！啊‘a(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過專家表示，《決定》中的改革方向?qū)τ诮鉀Q“小產(chǎn)權(quán)房”問題提供了大的原則，但“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正面臨著諸多需要解決的問題，并不會立即“跟風(fēng)轉(zhuǎn)正”。

　　需相關(guān)部門研究具體解決方法

　　《決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

　　記者注意到，在《決定》關(guān)于集體土地的表述中，并沒有提及“小產(chǎn)權(quán)房”。對此，北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小產(chǎn)權(quán)房”只是其中的一個具體問題，因此《決定》不會談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。

　　“具體到‘小產(chǎn)權(quán)房’的問題，還需要相關(guān)部門根據(jù)《決定》的精神，研究具體的解決辦法。”陳志說，從長遠(yuǎn)看，“小產(chǎn)權(quán)房”問題肯定要解決。

　　“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”須先修法

　　不過，在陳志看來，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正并不會立即得以實現(xiàn)，因為它還面臨著諸多難題需要解決。

　　其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規(guī)定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現(xiàn)行的《土地管理法》，宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。

　　“那如果‘小產(chǎn)權(quán)房’轉(zhuǎn)正，就必須要修改法律，否則轉(zhuǎn)正的行為就是違法的?！标愔菊f，從《決定》體現(xiàn)的精神看，依法治國是一個很明確的原則。因此即便“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正，也必須是在修法之后。

　　在實際操作過程中，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正也面臨很多具體問題。“如果‘轉(zhuǎn)正’，那之前買賣‘小產(chǎn)權(quán)房’的行為如何界定和處罰？這肯定是違法行為，如果簡單的‘轉(zhuǎn)正’，就等于承認(rèn)了之前的違法行為?！标愔菊f。此外，他認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”如果轉(zhuǎn)正，那勢必還要采取補交土地收益等方式補交一定的價款，那么補交的金額標(biāo)準(zhǔn)多少，時限界定在哪里？這些都需要明確。

　　■ 縱深

　　屢打不絕的“小產(chǎn)權(quán)房”

　　“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)乃至“繁榮”的歷史，與城市房價躥升密不可分。小產(chǎn)權(quán)房成為社會關(guān)注的熱點，是從2007年開始的，而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。

　　當(dāng)年6月，建設(shè)部發(fā)布了一份“買房風(fēng)險提示”，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定。

　　盡管主管部門明確表態(tài)，但全國一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權(quán)房”的主意，各地的“小產(chǎn)權(quán)房”也成為屢打不絕的問題。在北京，通州區(qū)張家灣等地成為了媒體關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”集中區(qū)域。

　　對于打擊查處“小產(chǎn)權(quán)房”，從國家到北京也一直采取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對“小產(chǎn)權(quán)房”的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮(zhèn)和房山琉璃河鎮(zhèn)非法占地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。

　　據(jù)了解，2008年國土部開始研究制定小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。

　　2012年上半年，北京開始了集中清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”。當(dāng)年9月公布了首批79個“小產(chǎn)權(quán)房”項目，今年6月又公布了第二批6個項目。

　　不過，這次北京對于“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)暴，刮向的主要是在建和在售的“小產(chǎn)權(quán)房”項目，而已售的“小產(chǎn)權(quán)房”由于情況復(fù)雜，在處理方面，政府還是較為謹(jǐn)慎。

　　■ 交鋒

　　黨國英 　“從不合法到合法是大勢所趨”

　　社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英認(rèn)為，如果按照字面的范圍，農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地實際上規(guī)模很小，就算全部入市，也不會對目前的土地市場造成沖擊。但是，黨國英認(rèn)為，現(xiàn)在的規(guī)劃和用途管制有很多問題。我國現(xiàn)在雖然出臺城鄉(xiāng)規(guī)劃法，但鄉(xiāng)村規(guī)劃仍非常隨意，如果不修改規(guī)劃法，那么農(nóng)村可能就按照自己的利益，隨意修改規(guī)劃，使得幾十萬行政村都可以入市。

　　另外，黨國英認(rèn)為，《決定》出臺后，有可能導(dǎo)致大量農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”成為合法的建筑。黨國英認(rèn)為，這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無非是一部分農(nóng)民得到一些利益。改革不應(yīng)只計較這個?！?/p>

　　華生 “小產(chǎn)權(quán)房入市破壞社會公正”

　　經(jīng)濟學(xué)家華生認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不符合法治國家的精神，他并不看好小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正那就是在鼓勵違法，讓人產(chǎn)生法不責(zé)眾的錯覺。

　　華生在其博客中寫道，能蓋小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民不是廣大農(nóng)村的絕大多數(shù)農(nóng)民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規(guī)劃管制下，規(guī)劃就是錢，原住民的土地?zé)o權(quán)自由流轉(zhuǎn)入市獲益，否則，既破壞了社會公正，也是對占人口絕大多數(shù)的外來進(jìn)城農(nóng)民利益的擠壓和傷害。

　　河北大學(xué)中國鄉(xiāng)村建設(shè)研究中心研究員李昌平認(rèn)為，在沒有修改法律的情況下，就應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行法律，該查處就查處，該處罰得處罰。如果現(xiàn)在不處理“小產(chǎn)權(quán)房”，而是一下子全部“轉(zhuǎn)正”，這就意味著違反現(xiàn)有法律，把一切違法合法化，“會帶來嚴(yán)重的后果?！?/p>

　　■ 探訪

　　太玉園小區(qū) 原住村民不愿“轉(zhuǎn)正”

　　位于通州區(qū)土橋城鐵站附近的太玉園小區(qū)，以北京乃至全國最大的小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)而聞名。國芙蓉是太玉園西區(qū)的一名居民，2009年，她以4000元每平米的價格在這里購得一套二手房，房產(chǎn)證是村里發(fā)的一個“紅本”。

　　她回憶，當(dāng)年準(zhǔn)備在這里買房時心里有所顧慮，因為畢竟是小產(chǎn)權(quán)，沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)過多方打聽，她得知這里也住有張灣村的本地居民，還聽人說雖然是小產(chǎn)權(quán)，但也得到建委的“承認(rèn)”，考慮到低廉的價格，就買了下來。

　　住在太玉園西區(qū)的張先生買得更早。2006年時，這里的房價才2000多元，張先生稱，“關(guān)注了這次三中全會，一說建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，我心里就踏實多了。”他表示，如果能“轉(zhuǎn)正”，當(dāng)然更好不過。

　　國芙蓉也表達(dá)類似看法，雖然目前沒有要賣掉房子的打算，但仍希望新政策能使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)，據(jù)她估計，“轉(zhuǎn)正”可能會讓業(yè)主補繳大產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓金，“10萬左右可以接受，再多就不行了。”

　　而幾位2003年前后搬進(jìn)太玉園的張灣村村民并不這樣認(rèn)為，“轉(zhuǎn)正”后房子雖然可以上市交易，但這對他們來說并無多大意義，“我們就是本地人，房子自己住，現(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費，住著挺好，如果轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)要交錢，還不如不轉(zhuǎn)?！?/p>

　　另一位住在太玉園的張灣村村民稱，當(dāng)時搬上樓是因為舊村改造，等于用宅基地置換而成，他認(rèn)為，如果房子轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)推向市場，村委會應(yīng)該對他們進(jìn)行相關(guān)補償。“我才不愿意轉(zhuǎn)，給我100萬我都不干?！边@位村民說。