這幾天，李圓(化名)正在四處搜尋深圳的小產(chǎn)權(quán)房信息。在一個(gè)有7年小產(chǎn)權(quán)房居住經(jīng)驗(yàn)的姐妹的鼓勵(lì)下，她決定也購(gòu)入一套。“自住就圖物美價(jià)廉，這么多人都買了，政府也不會(huì)強(qiáng)拆，還說不定會(huì)‘轉(zhuǎn)正’?！?/p>
每一次政策的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都有可能造成投資者的實(shí)際行動(dòng)，李圓的說法就代表了大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的“賭博”心態(tài)。
近日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的“383”改革方案刺激了深圳投資者的購(gòu)買欲。其中提出，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
“90后”小產(chǎn)權(quán)房中介王曉華對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說：“這幾天看房的人好多，電話也特別多。新聞每天都把小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)頭條，上一次新聞就給我們打一次廣告，不管是好消息還是壞消息?！贝饲?，鑒于小產(chǎn)權(quán)房的地下交易性質(zhì)，中介和銷售人員只能混跡于各大論壇和QQ群。
對(duì)于目前充斥市場(chǎng)的“轉(zhuǎn)正”猜想帶來的短期“小產(chǎn)權(quán)熱”，業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任助理卓潔輝對(duì)本報(bào)記者表示，“383”方案只是簡(jiǎn)單提了一句，沒有清晰配套規(guī)則，也沒有說清楚“轉(zhuǎn)正”條件，需要經(jīng)過哪些程序，這可能會(huì)對(duì)土地管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成短期混亂。小產(chǎn)權(quán)房能否真正“轉(zhuǎn)正”，各地肯定要遵循國(guó)家立法和相關(guān)政策。
一季度73個(gè)違建樓盤在售
李圓看中了深圳龍華新區(qū)一個(gè)叫清湖灣的小產(chǎn)權(quán)樓盤，“外觀和花園小區(qū)差不多，鄰近地鐵，還說有專用車位”。不過，最打動(dòng)她的還是房?jī)r(jià)——4780元~5730元/平方米，僅有一條馬路之隔的商品房“花半里”二手房均價(jià)已超2.5萬元/平方米。
盡管周圍工廠密布，房子也沒有房產(chǎn)證，李圓還是入手了，首付六成，剩下的分兩年付款，年利率10%。她的觀點(diǎn)是，物美價(jià)廉才是王道。這也是小產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢(shì)。
通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人銷售的商品住房。我國(guó)明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，小產(chǎn)權(quán)房也處于不合法但事實(shí)存在的“擦邊球”狀態(tài)。
而深圳官方認(rèn)為，深圳不存在通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)樯钲诮?jīng)過1992年和2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，全市原農(nóng)業(yè)戶口人員已全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有。因此官方認(rèn)為，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產(chǎn)權(quán)房。
但小產(chǎn)權(quán)房這一概念早已傳遍市場(chǎng)。根據(jù)深圳民間俗稱，小產(chǎn)權(quán)房分為統(tǒng)建、投建和自建三類，包括村集體土地所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。深圳的新增小產(chǎn)權(quán)房主要是村委和開發(fā)商合作開發(fā)的違建房。
數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。
一份深圳官方調(diào)研報(bào)告顯示，今年一季度深圳有73個(gè)違建樓盤在售，其中以寶安沙井和龍華觀瀾最多，分別有15個(gè)和16個(gè)。房?jī)r(jià)最高已達(dá)7900元/平方米，均價(jià)為4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均價(jià)則為19869元/平方米，是違法建筑掛牌均價(jià)的4.8倍。
一些銀行也加入到小產(chǎn)權(quán)房的銷售中。上述調(diào)研報(bào)告顯示，一季度，有42.5%的違建在售樓盤可以按揭貸款。違法建筑也為深圳帶來可觀的租金和租賃稅收入，分別是37.6億元、1.8億元。
事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)多地都大行其道。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
置風(fēng)險(xiǎn)于度外的賭局
在高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，只要人們?cè)纲€服輸。
“膽大的就賺了，沒膽的就一直猶豫，從2008年到現(xiàn)在這里的小產(chǎn)權(quán)房(每平方米)從3000多元漲到了6000多元，沒買的就眼巴巴看著后悔。”王曉華指著剛建成還正在發(fā)售中的龍崗區(qū)布吉南嶺村的黃金(1311.20, 3.10, 0.24%)豪庭對(duì)本報(bào)記者說。
黃金豪庭的周圍，還分布著寶嶺花園、金龍花園、金龍豪庭、荔枝花園、嶺南花園等七八個(gè)小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，都在2008年前后建成。
對(duì)于在村集體土地上集資建房的開發(fā)商來說，高度和密度意味著金錢收益，所以小產(chǎn)權(quán)房多是“握手樓”，對(duì)面樓的陽(yáng)臺(tái)伸手可及，一層樓達(dá)11戶之多。因?yàn)樵O(shè)計(jì)和格局問題，有60%的房子采光很差，白天進(jìn)入房間還要開燈。樓下星羅棋布的是小吃、五金、建材等各種店鋪。
即使如此“品相”的小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上也供不應(yīng)求，42平方米的一房一廳已經(jīng)賣到了35萬元。
“有的人把自己的商品房賣三四百萬，一下子買十幾套小產(chǎn)權(quán)房，每個(gè)月收租一兩萬。五年房?jī)r(jià)就能翻倍?！蓖鯐匀A覺得這是一筆劃算的投資。
王曉華通常為投資客提供“一條龍”服務(wù)，投資客買房后在管理處登記了名字后就交給他出租、催租，一個(gè)租客搬走了，他就找搞衛(wèi)生的阿姨收拾一下，再放租給下一個(gè)人。如果需要出售，投資客會(huì)繼續(xù)把房子交給他代理。他手里拿著一堆鑰匙，清楚地記得每個(gè)鑰匙對(duì)應(yīng)的樓層和房間。
但高回報(bào)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者通常和開發(fā)商簽購(gòu)房合同，一次性交付房款，購(gòu)房者除獲得一份《合作建房協(xié)議書》外，還要花500元律師見證費(fèi)，獲得一份律師見證書。
但現(xiàn)實(shí)中，這份律師見證書并無法律效力。廣東信榮律師事務(wù)所主任、專業(yè)房地產(chǎn)律師張茂榮對(duì)本報(bào)說，深圳市司法局也三令五申，律師不允許對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行見證，即使見證也沒有法律效力，對(duì)購(gòu)房者來說只是一個(gè)心理上的保障，一旦發(fā)生糾紛，法院會(huì)判無效。
面對(duì)一些人對(duì)合同無效的質(zhì)疑，王曉華通常的回答是，風(fēng)險(xiǎn)問題根本不用問，買過的人再買就像買白菜一樣簡(jiǎn)單，如果說2008年時(shí)有很多人不敢買，5年過去了，這么多人都賺到錢了，現(xiàn)在還怕什么？
顯然，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被置于賭局之外。投資客一賭升值，二賭“轉(zhuǎn)正”，三賭至少政府不會(huì)拆。
深圳觀瀾的一名小產(chǎn)權(quán)房中介對(duì)本報(bào)記者說，地下市場(chǎng)很大，天天都有客戶，關(guān)外地區(qū)曾經(jīng)幾乎都是小產(chǎn)權(quán)房。政府10年都沒有動(dòng)，現(xiàn)在拆遷更不可能了，涉及的人群太大了。
這名中介對(duì)小產(chǎn)權(quán)房升值也充滿信心：“今年新(小產(chǎn)權(quán))房都不讓建了，現(xiàn)在的新房都是去年以前建成的，以后看趨勢(shì)也不會(huì)有新房了，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，有些客戶開盤的時(shí)候買，過兩個(gè)月尾盤的時(shí)候賣出去轉(zhuǎn)手賺兩萬塊沒問題。”
與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房還涉及一條包含基層公務(wù)員、村委會(huì)、社區(qū)股份制公司和私人開發(fā)商的利益鏈條。深圳萬豐村的一名房地產(chǎn)中介對(duì)本報(bào)記者說，2012年萬豐小產(chǎn)權(quán)房出售價(jià)格在3500元～4500元/平方米，建設(shè)和裝修成本大約1000元/平方米，利潤(rùn)空間巨大，但這部分利潤(rùn)并沒有給村民分紅，而是進(jìn)了部分村委會(huì)干部和開發(fā)商的腰包。
卓潔輝對(duì)本報(bào)說，小產(chǎn)權(quán)房本來是違法建筑，但卻屢禁不止，政府其實(shí)也很苦惱，因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，很難監(jiān)管。按照規(guī)定，很多違法建筑要拆除，但又涉及到社會(huì)穩(wěn)定的問題，一旦真正執(zhí)行可能會(huì)造成動(dòng)蕩，政府對(duì)于這種執(zhí)法手段也很顧忌。另一方面，執(zhí)法力量不足、編制有限，很難靠查違力量遏制違建。
存量小產(chǎn)權(quán)房生死未卜
盡管廣東省對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度已非常明確，“不給予登記、不給予辦證、不給予流通”，但深圳民間交易依然活躍，不斷有人進(jìn)入賭局，又跳出賭局。目前的問題是，對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房到底如何處理，一直都沒有明確統(tǒng)一的說法。
2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證。
2012年3月26日，國(guó)土部在其官網(wǎng)上公布了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的處理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房”是主要的清理對(duì)象，其目的在于“杜絕小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)發(fā)展”。而其后的治理工作，則主要針對(duì)已售的存量小產(chǎn)權(quán)房。但對(duì)于具體的治理方案，國(guó)土部尚未拿出詳細(xì)的辦法。
張茂榮對(duì)本報(bào)記者說，深圳曾在1999年、2002年、2004年出臺(tái)相關(guān)文件，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行打擊。2009年6月2日，深圳頒布《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(下稱《決定》)，確立了深圳歷史遺留違法建筑處理工作先全面摸底再分類處理的工作思路，對(duì)歷史遺留建筑處理措施，包括確權(quán)、沒收、臨時(shí)使用和拆除。
同時(shí)，《決定》需要深圳市政府制定實(shí)施辦法和配套措施。但到目前為止，《決定》的實(shí)施辦法和配套措施仍沒有出臺(tái)。張茂榮認(rèn)為，配套規(guī)定沒有出臺(tái)可能因?yàn)樯婕懊鎻V，情況復(fù)雜，權(quán)屬統(tǒng)計(jì)困難，涉及利益也盤根錯(cuò)節(jié)。
接近深圳土地政策制定層的卓潔輝表示，深圳一直在推進(jìn)歷史遺留問題的處理工作，比如對(duì)于全市歷史遺留違法建筑的信息普查，以及擬定各項(xiàng)配套文件等，但根本解決小產(chǎn)權(quán)房的問題還是取決于國(guó)家立法和有關(guān)政策。
針對(duì)下一步土地改革的方向，此前有知情人士向本報(bào)記者透露，包括林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在內(nèi)的“三權(quán)”將可以進(jìn)行抵押融資。隨著提出將集體土地入市交易作為改革突破口之一的“383”改革方案的公開，市場(chǎng)對(duì)土地制度改革也給予了相當(dāng)?shù)念A(yù)期。
“383”方案僅供決策層參考，是否會(huì)在十八屆三中全會(huì)報(bào)告中體現(xiàn)出來尚不得而知。但是，多位學(xué)者均對(duì)記者表示，這份報(bào)告所提及的總體方向是對(duì)的，也是大勢(shì)所趨。
“383”方案對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，似乎為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開了一道門。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一建議即使被決策層接受，也必須經(jīng)過漫長(zhǎng)的過程。張茂榮說，現(xiàn)有法律框架不改變，小產(chǎn)權(quán)房不可能合法化，《土地管理法》的修訂不是一年兩年能完成的。
卓潔輝認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的解決要有堵有疏，長(zhǎng)期堵會(huì)出現(xiàn)很多問題，一窩蜂放開也需要慎重考慮，需要穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)于深圳來說，首先需要挑一些試點(diǎn)，試點(diǎn)成熟后再推開。其次，小產(chǎn)權(quán)房入市要解決分配收益的問題，要保證集體和集體成員得到應(yīng)有的利益，也要有一定的稅收和增值成本的調(diào)節(jié)，避免小產(chǎn)權(quán)房對(duì)商品房市場(chǎng)短期內(nèi)造成較激烈的沖擊。
業(yè)內(nèi)人士表示，同時(shí)在入市條件上也要有所甄別，分類推進(jìn)。對(duì)于一些相對(duì)輕微的程序性違法，消防、質(zhì)量上跟普通商品房也比較接近的小產(chǎn)權(quán)房，可以通過一定機(jī)制上市；對(duì)于嚴(yán)重違法的，或質(zhì)量、消防存在嚴(yán)重問題的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決不能讓其上市。同時(shí)，通過城市更新，慢慢消化存量小產(chǎn)權(quán)房也是一種做法，只是需要相當(dāng)長(zhǎng)的周期。
