【三中全會特別策劃】是否應(yīng)再土地改革以控房價？
隨著十八屆三中全會臨近，有關(guān)會議將討論土地改革的報道不斷傳出。最近有消息稱，新一輪土地改革重點(diǎn)之一將是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，而之前公布的國研中心“383方案”，有關(guān)農(nóng)村集體土地入市的傳聞更是攪動了市場。
記者了解到，受“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小產(chǎn)權(quán)房價格出現(xiàn)上漲，其中通州區(qū)太玉園小產(chǎn)權(quán)房最近一月更是上漲千元以上。
一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，其巨量供應(yīng)合法進(jìn)入市場，將對房價調(diào)控產(chǎn)生巨大效果。但多名專家表示，農(nóng)村集體土地入市很難全面放開，在國家沒有明確政策出臺的情況下，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正尚屬空談。
小產(chǎn)權(quán)房交易火爆
“383方案”引發(fā)熱議，其中土改部分尤其引人注目，因?yàn)樗鞔_提到“集體建設(shè)用地直接入市”，這有望為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開一道門。報告提出：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
“383方案”涉及小產(chǎn)權(quán)問題的表述甚至成為一些經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房中介機(jī)構(gòu)營銷的說辭。北京通州區(qū)中介公司經(jīng)紀(jì)人王海如 (化名)對購房者說：“小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正了，如果你還在考慮價格，那將再次錯過這個機(jī)會?！蓖鹾Ｈ绫硎?，農(nóng)村集體用地入市放開后，這意味著小產(chǎn)權(quán)房將合法化，現(xiàn)在買小產(chǎn)權(quán)房將來轉(zhuǎn)正是遲早的事，“現(xiàn)在通州地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房每天交易火爆，價格都在上漲。”
王海如所在的公司位于北京市東六環(huán)外的張家灣鎮(zhèn)，這里聚集著太玉園、月亮灣曉鎮(zhèn)等多個小產(chǎn)權(quán)社區(qū)，其中太玉園是北京最大的小產(chǎn)權(quán)房片區(qū)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)交易的火爆，也吸引了越來越多的中介公司參與，其中不乏21世紀(jì)不動產(chǎn)這類知名的中介機(jī)構(gòu)。21世紀(jì)不動產(chǎn)的一名經(jīng)紀(jì)人向記者證實(shí)，最近太玉園的小產(chǎn)房賣得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經(jīng)沒有多少合適的房源了。談及價格，他表示，“‘十一’之后價格就不斷漲，以前只有八九千元，現(xiàn)在1萬元，1個月漲了1000元左右。”
在通州核心區(qū)塊，正規(guī)商品房的價格都已經(jīng)在兩萬多，幾千元的小產(chǎn)權(quán)房在價格上還是有很大優(yōu)勢。在上述經(jīng)紀(jì)人看來，小產(chǎn)權(quán)房依然是價格洼地，“即使是到一萬元，但相對于周邊兩萬多的價格，還是有一定的優(yōu)勢。除了政策方面的原因，還有就是大產(chǎn)權(quán)房漲，小產(chǎn)權(quán)房就漲?！?/p>
21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員介紹，購買小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o法貸款，只能是全款買。由于不限購，所以手續(xù)簡單，只需給村委會過戶費(fèi)6萬元，再加一定的中介服務(wù)費(fèi)即可，快的話從掏錢到換房本半天就能辦完。
深層次問題難解
由于小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，在某種意義上說，它不具有真正合法的產(chǎn)權(quán)證，其身份也是購房者最大的擔(dān)憂。
從2007年開始，中央多次啟動小產(chǎn)權(quán)房清理整頓。但由于沒有統(tǒng)一的處理政策，各地對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處理力度不一致。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說，治理是一陣一陣的，而有些地方對治理小產(chǎn)權(quán)房往往采取了回避態(tài)度。
當(dāng)記者以購房者身份提出“風(fēng)險問題”時，上述中介公司經(jīng)紀(jì)人均表示，不用擔(dān)心風(fēng)險，“這些房子都是村民的回遷房，而且現(xiàn)在購房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？”
此前北京市也出臺過對小產(chǎn)權(quán)房整頓的通知，但小產(chǎn)權(quán)房交易卻一如既往。上述經(jīng)紀(jì)人說，“現(xiàn)在政府對于小產(chǎn)權(quán)房的政策也比較模糊，購房者與村委會簽合同后，還有風(fēng)險約定，如果房子拆除，村委會會給予補(bǔ)償?！彼啻螐?qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房被拆可能性不大。事實(shí)上在深圳等地，小產(chǎn)權(quán)房成交也出現(xiàn)暴漲，除了房價上漲的因素，不排除小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”利好進(jìn)一步刺激了購房者。
全國工商聯(lián)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小產(chǎn)權(quán)房占當(dāng)?shù)刈≌袌龇蓊~均超過兩成，房價僅為臨近地段商品房價格的25%~60%左右。
如此巨量供應(yīng)一旦合法進(jìn)入市場，將對房價調(diào)控產(chǎn)生巨大效果。正因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的地位，近年來學(xué)界也不斷呼吁給小產(chǎn)權(quán)房合法身份。建立一個城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許集體建設(shè)用地入市交易，不僅從根源上解決了小產(chǎn)權(quán)房問題，還可以調(diào)控房價。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，如果小產(chǎn)權(quán)房真的轉(zhuǎn)正，在市場上完全流通，這個供應(yīng)量是比較大的，對于穩(wěn)定房價能夠起到一定作用?！暗‘a(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正難度非常大，因?yàn)樯婕巴恋?、城鄉(xiāng)二元、農(nóng)民土地收益等復(fù)雜問題?！?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]分析認(rèn)為，將農(nóng)村集體用地直接進(jìn)入到非農(nóng)市場，固然能提供大量合法化的小產(chǎn)權(quán)房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的困境。一旦農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產(chǎn)稅；另外也需要建立一系列政策法規(guī)來引導(dǎo)農(nóng)村集體土地交易。
陳國強(qiáng)在接受記者采訪時說，目前關(guān)于三中全會對小產(chǎn)權(quán)房的討論都是推測，“小產(chǎn)權(quán)房歸根到底是兩種土地所有制并存造成的問題，因此解決小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)從土地制度入手，如果不破除這個問題，小產(chǎn)權(quán)房也很難有解?！?/p>
