據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，在剛剛結(jié)束的國(guó)慶7天長(zhǎng)假期間，全國(guó)主要54個(gè)城市新建住宅銷售較2012年國(guó)慶期間增加6.2%。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)，近期北京市“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的苗頭……房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)提升至123.2，為2010年以來的新高”。
房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，不僅引發(fā)持幣待購(gòu)者的焦慮情緒，甚至引發(fā)了我這個(gè)有房戶的焦慮：房?jī)r(jià)到底為什么這么高？高房?jī)r(jià)到底意味著什么？高房?jī)r(jià)可能給我們帶來什么樣的后果？
我們不妨先來分析幾組數(shù)據(jù)：
2007年至2013年中期，招商、保利、萬科和金地四大房企，凈利潤(rùn)占銷售收入的比例在12.59%至19.93%之間，這就意味著房?jī)r(jià)中只有不到20%的部分是房企的凈利潤(rùn)，并且近年來呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。
僅2012年，房企凈利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比例為13.05%。為了討論的便利，我們不妨假設(shè)招、保、萬、金的2012年的銷售凈利潤(rùn)率13.05%足以代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一般情況，同時(shí)假設(shè)房?jī)r(jià)中除地價(jià)、稅費(fèi)、利息支出和房企的凈利潤(rùn)之外的部分，即為材料供應(yīng)商等上游的收入、工人的薪酬收入等。
根據(jù)這些數(shù)據(jù)，我們即得到圖表2，即房?jī)r(jià)中61.33%被政府以地價(jià)、稅費(fèi)的方式拿走了，13.03%被銀行以利息的方式拿走了，兩者合計(jì)74.36%，即政府和銀行拿走了房?jī)r(jià)中的近3/4。余下的1/4中，房企的凈收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%，即房企、工人和上游的收入，各占房?jī)r(jià)的1/8左右。
對(duì)于這種算法，有人提出批評(píng)，比如廣東省房協(xié)理事趙卓文先生指出，“土地出讓金不應(yīng)算為當(dāng)年成本”，而是隨著開發(fā)進(jìn)度，逐年轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)的成本的。因此，趙先生認(rèn)為，正因?yàn)橹挥幸徊糠滞恋爻鲎尳疬M(jìn)入房產(chǎn)成本，所以上述算法高估了房?jī)r(jià)中政府拿走的份額。
這種看法不盡正確，如圖表3所示，我們不妨假設(shè)某房企每年支付的土地出讓金或拿地支出為100元。比如2008年，其拿地支出為100元，其中有60%在第一年開發(fā)，因而有60元在2008年進(jìn)入房產(chǎn)成本，余下的40%在第二年開發(fā)，即2009年有40元進(jìn)入房產(chǎn)成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分別進(jìn)入2009年和2010年的房產(chǎn)成本。因此2009年進(jìn)入房產(chǎn)成本的拿地支出為100元，等于2009年的拿地支出。
自2009年之后的每一年均是如此，為什么？因?yàn)殡m然當(dāng)年拿地支出有一部分進(jìn)入未來的房產(chǎn)成本，但上年的拿地支出也會(huì)進(jìn)入當(dāng)年的房產(chǎn)成本，當(dāng)這兩種近似相等時(shí)，每年的拿地支出與每年進(jìn)入房產(chǎn)成本的土地出讓金會(huì)大致相等。因此我們?cè)趫D表2中的算法，誤差不會(huì)太大。
既然房?jī)r(jià)構(gòu)成的估計(jì)沒有太大誤差，我們就可以較高的準(zhǔn)確性推斷，每1元的房?jī)r(jià)中，政府和銀行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房?jī)r(jià)最大的受益者！
通過高房?jī)r(jià)這一手段變相征高稅收，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)有何影響？
我們不妨從兩個(gè)方面來思考這一問題：
第一，根據(jù)我們的測(cè)算 ，一套一百平方米的公寓，在一線城市，大約需要一個(gè)普通居民203年的儲(chǔ)蓄，在二線城市，大約需要一個(gè)普通居民101年的儲(chǔ)蓄，在三線城市，大約需要一個(gè)普通居民65年的儲(chǔ)蓄。高房?jī)r(jià)的本質(zhì)，相當(dāng)于地方政府變相地通過稅收，把居民未來一生甚至幾生的儲(chǔ)蓄挪到了現(xiàn)在，花掉了。對(duì)居民而言，下半生或下幾生的消費(fèi)能力將趨于萎縮！
第二，地方政府把這些錢用在了什么地方？如果用于進(jìn)行生產(chǎn)性投資或擴(kuò)充資本存量，產(chǎn)能持續(xù)擴(kuò)大和百姓有支付能力的需求相對(duì)萎縮，將會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩！而要解決產(chǎn)能過剩，只有再依靠投資，而投資又依靠地方政府的財(cái)政收入，而地方政府的財(cái)政收入又依靠進(jìn)一步上漲的房?jī)r(jià)。這樣一種模式，焉能持續(xù)？如果這些錢被低效率的使用，比如用于三公消費(fèi)，用于把剛修好不久的馬路扒拉掉重修，那么情況就更嚴(yán)重了，這就意味著寶貴的國(guó)民儲(chǔ)蓄的浪費(fèi)！
竭澤而漁式的高房?jī)r(jià)，可以休矣！
