今年的“金九”無疑是成色最足的9月。根據(jù)上市房企最新公布的捷報，房企“金九”的銷售業(yè)績皆錄得不錯的漲幅。
在這些房企當中，數(shù)據(jù)表現(xiàn)最為搶眼的莫過于遠洋地產(03377.HK)。根據(jù)遠洋地產公布的數(shù)據(jù)，9月遠洋協(xié)議銷售均價約19700元/平方米，環(huán)比升81%，為眾房企中漲幅最高。
這似乎是個不錯的開頭。然而，對于“銀十”乃至后市能否延續(xù)之前的漲勢，業(yè)內則不甚看好。廣州資深地產專家韓世同在接受記者采訪時表示，從目前的樓市表現(xiàn)來看，北上廣深的銷售成交還不錯，不少房企因此也開始涌回一線城市尋找機會，但長期而言，一線城市的熱度難以為繼。
均價漲跌分化
10月8日，遠洋地產公布了9月業(yè)績，協(xié)議銷售額共計約33.8億元，環(huán)比上升13%，協(xié)議銷售面積約17.2萬平方米。其中，協(xié)議銷售均價約19700元/平方米，環(huán)比升81%。
除遠洋之外，其它已公布業(yè)績的房企銷售均價漲幅，則普遍維持在原有水平。
據(jù)本報記者觀察，其中，萬科(000002.SZ)9月實現(xiàn)銷售均價為11876元/平方米，比上月的11488元/平方米增長3%左右?！昂隈R”佳兆業(yè)(01638.HK)單月錄得銷售均價約9271元/平方米，環(huán)比增長5%。
但與此同時，同屬一線房企的恒大地產(03333.HK)9月的銷售均價卻出現(xiàn)了微弱下滑。數(shù)據(jù)顯示，9月恒大實現(xiàn)合約銷售額105.3億元，合約銷售面積155.8萬平方米，合約銷售均價6756元/平方米，而8月均價為6803元/平方米。
出現(xiàn)上述漲幅分化的原因并不難理解。
遠洋地產相關人士向本報記者透露，9月均價大幅上升主要是產品結構不同所致。由于當月北京遠洋·LAVIE項目高端別墅有加推，并取得較大的成交量，故受該項目的成交帶動，集團整體均價得以上漲。
根據(jù)公開銷售信息，遠洋·LAVIE項目在售800-1000平方米獨棟別墅，起價50000元/平方米，均價56250元/平方米，最高價62500元/平方米，總價5000萬元/套起。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，像萬科等房企，項目全國分布平均，即使個別單價較高的項目入市，對整體均價的影響也不會很大，故看到萬科的均價漲幅并不大。
“遠洋地產由于總體項目不多，倘若個別高端項目大幅成交，則更容易出現(xiàn)均價整體大幅飆升的局面。”張大偉表示，遠洋如此高的漲幅并不存在延續(xù)性。假設下個月其它地區(qū)的剛需項目成交更多，那么下月的均價就會一下子掉下來。
值得注意的是，恒大在“金九”里并未取得更多的銷量。部分券商人士向本報記者指出，這與恒大的推盤節(jié)奏有關，恒大在金九之前已大力推盤，數(shù)據(jù)顯示，公司8月的銷售面積及金額均較7月增加四成左右。
“恒大的項目多數(shù)布局在二三線城市，而實際上今年以來二三線城市的銷售情況并沒有十分好，反而一線城市及泛一線城市的銷售表現(xiàn)更好，‘金九’也主要出現(xiàn)在這些城市?！鄙鲜鋈耸勘硎?。
根據(jù)安信證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)披露，9月48個主要城市成交面積2458萬平方米，同比上漲2.7%，環(huán)比上漲8%，同比增速上升12.6個百分點。業(yè)內人士分析，同比增速的回升主要來自于一線城市的明顯上漲，城市間分化趨于嚴重。
事實上，一線城市的漲幅及更大的利潤發(fā)展空間，已成為恒大追逐的新目標。恒大總裁夏海鈞早前稱，在現(xiàn)金流充裕的情況下，恒大地產將重點立足現(xiàn)有城市補充優(yōu)質項目，適度發(fā)力一線城市，力爭實現(xiàn)一二線城市與三線城市的土地儲備均衡。
今年內，恒大已經兩度進京，共斥資76億元先后取得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)［沙河高教園二期(一)地塊］及朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項目B地塊、C地塊。
十月難再漲？
總體來看，“金九”樓市的升溫還是令不少房企賺了個“盆滿缽滿”，這股高溫一直燒到國慶長假。
據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶黃金(1272.60, -24.30, -1.87%)周期間，北京、上海、廣州以及深圳的樓市量價紛紛上揚，一線城市的成交價同比平均上漲超23%。上海、廣州、武漢等地甚至還出現(xiàn)“國慶檔”樓盤大賣的現(xiàn)象。
碧桂園(02007.HK)顯然成為黃金周銷售的“大贏家”。據(jù)香港媒體報道，碧桂園集團總裁莫斌10月7日下午向內部員工發(fā)出信息透露，在國慶長假期間實現(xiàn)認購銷售額近200億元。
“黃金周適逢調控的一個空窗期，這是今年黃金周房市表現(xiàn)強勁的主要原因之一?！睆埓髠ケ硎?。
然而，對于10月份乃至第四季度能否繼續(xù)延續(xù)之前的漲勢，業(yè)內則不甚看好。
“像廣州，金九的熱度估計會維持一段時間。但是，由于之前剛性需求已得到大量釋放，以后隨著剛需市場慢慢萎縮，就算政策不出臺，這樣的漲勢也不會持續(xù)太久。”韓世同表示。
不少業(yè)內人士亦指出，從整個市場走勢看，預計以后的樓市難以延續(xù)前9個月樓市高速疾走的趨勢。
上述人士認為，價格不斷走高是影響市場的首要因素。大量項目入市即熱銷，“不愁賣”使提價風充斥市場，這或多或少令部分剛需置業(yè)者出手熱情冷卻。此外，目前房貸緊張情況并未結束，對市場需求也造成一定影響，或造成樓市的遠期降溫。
當前，不少房企已陸續(xù)完成全年銷售目標，推盤力度將有所減少，惜售可能將再次成為項目主流銷售策略。與此同時，在經歷了近半年的政策真空期之后，樓市調控的重拳或將再度出臺。從當前房價持續(xù)上漲的情況來看，70個大中城市估計有三分之一難以完成全年的調控目標。
野村證券分析師張智威指出，3月以來，政府對房價的容忍助長了房價的上升。中國經濟增長已經反彈，在此情境下，政策重心將轉向控制金融風險和房價。預計十八屆三中全會召開后，宏觀政策會轉向緊縮貨幣和房地產，調控可能會再度升級。
