通過精裝拆分應對限價政策的手段正在逐步升級。與數(shù)月前10萬-30萬元的精裝價格相比，目前的精裝費用正呈現(xiàn)普遍上漲的勢頭，大概區(qū)間已達到50萬-100萬元，幾乎等同于甚至遠超貸款首付款。業(yè)內(nèi)人士表示，由于尚無明確的政策規(guī)定不允許這樣操作，因此毛坯價格捆綁精裝價格的做法正在大行其道甚至愈演愈烈，在不出臺新調(diào)控政策的前提下，需求旺盛，預期看漲，購房中增加的額外費用也很快被購房者消化。
精裝價格猛增
經(jīng)過兩個多月的挑選，張女士看中了位于昌平區(qū)回龍觀的某住宅項目，但是銷售員最終列出的高昂首付款，卻讓張女士叫苦不迭。
“兩居戶型總房價270萬，裝修費要90萬，三居的裝修費更是高達130萬，裝修費用幾乎每平方米1萬元，實在是太昂貴了！”
記者從住建委網(wǎng)站上查到，該項目獲批的擬售價格在2.2萬-2.4萬元/平方米，據(jù)張女士介紹，項目在銷售時捆綁了一份“幸福裝修基金”，折算下來項目售價在3.2萬-3.4萬元/平方米。這部分裝修費用需要購買人一次性支付，如果購買一套80-90平方米兩居室，總價270萬元，首次置業(yè)的購房人需要支付的首付款約為170萬元，二次置業(yè)的首付則高達250萬元。
據(jù)記者了解，該項目9月上旬開盤至今，所推房源幾乎全部售罄。記者致電該項目售樓處時，銷售人員表示，目前暫無在售項目，新一期開盤時間待定，而對于裝修款，她表示“每一戶都不一樣，要等買房的時候才知道”。
位于房山某在售住宅項目，其在住建委網(wǎng)站登記的毛坯房擬售價格在16000-18000元/平方米之間，但在實際交易當中，購買人還需要交付8000元/平方米的精裝價格，這樣折算下來，項目售價最高已達到26000元/平方米。
“只有最后的50多套房子是這樣操作的”，該項目銷售人員告訴記者，該項目的實際裝修標準僅為2400元/平方米，但由于這部分“特殊”房源是按照16000元/平方米左右的內(nèi)部價格申報，遠低于前期24000元/平方米的市場平均售價，為了補上差價，購房人在16000元/平方米的毛坯房預售合同之外，還要簽署一份8000元/平方米的裝修合同。據(jù)其介紹，目前已經(jīng)有20多套這樣的房源被認購。
“精裝修的價格幾乎快要比首付款還多了！”說起自己一個多月前的購房經(jīng)歷，方先生至今仍感到憤憤不平，“硬生生的在首付之外又加了幾十萬的裝修款，說是捆綁精裝，其實就是變相提高房價嘛！可是有什么辦法，想買到房就得接受這樣的霸王條款?！?/p>
在經(jīng)過多番篩選之后，方先生看中了位于大興天宮院附近的某項目，開發(fā)商對裝修款項的規(guī)定是：95.5平方米三居裝修費為36萬元，折合單價為3770/平方米，84.4平方米兩居裝修費為31萬元，折合單價為3672/平方米。而方先生購買的是86平方米兩居變異戶型，房價146.7萬元，裝修費33萬，單價3837元/平方米。按照項目的付款要求，除了40多萬元的房款之外，方先生的首付里還包含33萬元的裝修款。
對于捆綁精裝修的銷售方式，方先生表示在選房之前就知道，但是大行情如此，只能無奈接受?！艾F(xiàn)在買房根本就是一場不平等的交易，購房者始終都處于被動的局面”。
另類漲價暗藏風險
事實上，這樣的案例并不在少數(shù)。據(jù)記者了解，目前北京在售的精裝修期房項目，幾乎全部采用精裝修拆分的方法，順利領(lǐng)證并且漲價，而目前的新形勢是，與6-7月相比，現(xiàn)在拆分出來的精裝修價格已經(jīng)普遍上漲。
“目前確實已經(jīng)出現(xiàn)精裝修費用逐漸上漲的趨勢”，亞豪機構(gòu)總監(jiān)郭毅告訴記者。與高端項目一般會通過期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房后取得現(xiàn)房銷售許可證的方式突破價格管制不同，這種捆綁精裝修規(guī)避限價令的做法，目前在剛需項目中比較多見。
所謂的“精裝拆分”，即精裝修樓盤預售價格與精裝修價格相分離，以毛坯房價格申報并通過建委預售紅線，但在實際銷售中，開發(fā)商單獨再打包精裝修款價格，從而達到曲線漲價的目的。業(yè)內(nèi)人士認為，變相漲價成風，與北京今年3月強勢推出的限價政策不無關(guān)系。在限價的背景下，開發(fā)商為盡快通過審核拿到預售許可證，表面上保持原有售價，實際上卻又不甘心失去盈利機遇，于是，強制附加精裝的應對辦法便應運而生。
這樣的做法讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)一度“失真”。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，從近期樓盤成交價格來看，雖然相比去年同期有小幅下滑，但是基于目前市場上形成的兩套價格系統(tǒng)，實際成交價格比去年有所上升。
而對于價格不菲的精裝修費用，急于購房的消費者現(xiàn)在似乎還沒有精力去關(guān)注后期的裝修質(zhì)量問題。隨著精裝修價格的上漲，購房者在收房時對裝修質(zhì)量很可能會有更細致的要求，到時候也容易引起各種糾紛。
方先生告訴記者，自己購買的房子雖說是精裝修，但裝修用的材料和品牌感覺都不太好。雖然選房之后跟開發(fā)商簽訂了裝修合同，但根本沒時間細看內(nèi)容，“而且就算細看你也不得不簽，畢竟房子都選好了，你不買，有的是人排隊等著買?！?/p>
調(diào)控亟須新招
雖然變相提高了房價，不過，在供不應求、價格高昂的市場環(huán)境下，對于像方先生這樣的剛需型購房人來說，也不得不無奈接受。
據(jù)網(wǎng)易近期針對北京購房市場做的一份《網(wǎng)易用戶置業(yè)幸福感調(diào)研報告》顯示，在824份問卷中，64%的人想擁有自己的獨立住房，在催生購房需求的因素中，60%表示受到來自婚姻的壓力，已婚有房人群的幸福感明顯高于未婚人群。調(diào)查還顯示，目前北京市場上帶有明顯投資目的的購房者已經(jīng)不足5%，79%的受訪者認為房價高漲使首付壓力越來越大。
郭毅認為，按照目前市場形勢，只要經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)市場在不出臺新調(diào)控政策的前提下，估計還會持續(xù)火爆，購房中增加的額外費用都會被購房者消化。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉也表示，大部分城市目前仍然延續(xù)之前的回暖勢頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然處于慣性上漲中，市場已經(jīng)到了必須出臺長效機制的時期。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志在日前舉辦的天恒半山世家“養(yǎng)生獨棟PK城市豪宅”論壇上表示，未來政策上的目標是繼續(xù)細分市場，使低端有保障、中端有支持、高端有市場，高端市場的政策要更靈活，市場自主定價或許明年會看到一些希望。
