一家甚少涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司，甫一出手祭出200億元投資，規(guī)劃占地逾6000畝的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目—西安樂華城。該項(xiàng)目剛動(dòng)工就投放海量廣告，先行出售“配套商鋪一期原始股”。
上述項(xiàng)目由陜西樂華恒業(yè)投資集團(tuán)公司 （以下簡(jiǎn)稱樂華恒業(yè)）投資，該公司率先啟動(dòng)的一期項(xiàng)目為樂華歡樂世界，號(hào)稱“中國(guó)西部最大的主題游樂園”。
然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樂華恒業(yè)在該區(qū)域可查的拿地記錄顯示，首次拿地為5月22日，通過招拍掛競(jìng)得約262畝土地，后于9月27日，才再次競(jìng)得費(fèi)家崖村一帶的四宗土地，合計(jì)360余畝。而樂華城銷售中心已于4月12日開始基礎(chǔ)層澆筑。截至5月16日，樂華城商業(yè)配套一期已開挖土方約10萬方。
而樂華歡樂世界在建的配套商鋪項(xiàng)目，更是證照不全便以“原始股”的形式，開始對(duì)外排號(hào)銷售。陜西當(dāng)?shù)芈蓭煼Q此行為涉嫌變相集資。
對(duì)于上述項(xiàng)目涉嫌土地違規(guī)一事，陜西省西咸新區(qū)涇河新城管委會(huì)人士表示，相關(guān)部門已開始調(diào)查。
就上述情形，記者多次聯(lián)系樂華恒業(yè)，該公司人士表示目前暫不接受采訪。
樂華城項(xiàng)目涉嫌未批先建
借“中國(guó)西部最大的主題游樂園”之名，樂華城項(xiàng)目在西安已廣為人知。不過，與西安市城區(qū)隨處可見的樂華城廣告牌相比，該項(xiàng)目所在西咸新區(qū)涇河新城費(fèi)家崖村則偏僻荒涼了許多。
驅(qū)車至此，遠(yuǎn)遠(yuǎn)便可看到綿延數(shù)百米，沿灃涇大道北側(cè)立起的多塊項(xiàng)目廣告牌，正在建設(shè)中的樂華歡樂世界及配套商鋪便在這些廣告牌后面，周邊環(huán)繞的都是村莊及大片農(nóng)田。
據(jù)樂華恒業(yè)網(wǎng)站信息披露，樂華城位于陜西省西咸新區(qū)涇河新城，規(guī)劃面積6560畝，總投資200億元，項(xiàng)目涵蓋“樂華歡樂世界”主題公園、樂華國(guó)際商城、酒店集群、別墅、商業(yè)步行街等多種業(yè)態(tài)。其中，樂華歡樂世界占地960畝，總投資50億元，另有建筑面積16萬平方米，占地300余畝的配套商鋪項(xiàng)目一處。
在已基本建成的樂華城銷售中心處，記者看到，工人們正在院落空地上鋪種草坪，據(jù)施工人員透露，“銷售中心項(xiàng)目占地面積約二三百畝，即將完工”。
距離樂華城銷售中心數(shù)百米，有一片被圈占起來的項(xiàng)目工地，“這是游樂園的配套商鋪，地下一層地上四層，每層面積大約4萬平方米（合60畝）。”一位施工人士指著一個(gè)遍布腳手架的基坑向記者表示，而樂華歡樂世界緊挨商業(yè)街北側(cè)，也已開工。
值得注意的是，據(jù)樂華恒業(yè)網(wǎng)站顯示，樂華城銷售中心已于4月12日開始基礎(chǔ)層澆筑。截至5月16日，樂華城商業(yè)配套一期已開挖土方約10萬方。
而樂華恒業(yè)在該區(qū)域首次拿地的時(shí)間為5月22日，據(jù)國(guó)土資源部網(wǎng)站顯示，樂華恒業(yè)子公司陜西華陽天地實(shí)業(yè)股份有限公司，于5月22日通過招拍掛競(jìng)得約262畝土地，土地用途為批發(fā)零售用地，成交價(jià)約7999萬元。
此外，建設(shè)工程開工除需獲得土地使用證外，還需獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，已經(jīng)施工許可證。但涇河新城管委會(huì)官網(wǎng)顯示，直到9月28日，占地約62畝的樂華城商業(yè)配套一期項(xiàng)目才開始進(jìn)行工程規(guī)劃許可公示。
日前，記者致電涇河新城規(guī)劃建設(shè)環(huán)保局，該局一位人士稱，由于相關(guān)工作人員外出，因此無法回答記者提出的問題。據(jù)該人士介紹，規(guī)劃許可公示期一般為15天。也就是說，目前樂華城商業(yè)配套一期尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
此外，上述項(xiàng)目開工面積亦遠(yuǎn)超過拿地面積。截至9月10日，除了陜西華陽天地實(shí)業(yè)股份有限公司拿地262畝外，樂華恒業(yè)再無拿地記錄。隨后，涇陽縣國(guó)土局土地利用科相關(guān)人士證實(shí)了這一信息。
但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工人員稱，僅樂華城銷售中心項(xiàng)目就占地200多畝。而直到9月27日，樂華恒業(yè)才再次競(jìng)得費(fèi)家崖村一帶的四宗土地，合計(jì)360余畝，成交價(jià)合計(jì)約2.343億元。中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)顯示，上述四宗土地成交結(jié)果公示期為9月27日至10月6日。
對(duì)于上述情形，記者前往涇河新城管委會(huì)采訪，試圖了解樂華恒業(yè)實(shí)際開工面積及拿地情況，而該管委會(huì)一位人士表示，其正在調(diào)查此事，有進(jìn)展后會(huì)向媒體回復(fù)。
廣告內(nèi)容違規(guī)承諾收益
樂華歡樂世界，號(hào)稱“中國(guó)西部最大的主題游樂園”，其廣告宣稱，該游樂園斥資50億元，將擁有“亞洲第一、20條全亞洲最長(zhǎng)、最高過山車集群?！?/p>
樂華恒業(yè)公司檔案顯示，該公司由陜西和順昌投資管理股份有限公司、景德鎮(zhèn)樂華陶瓷潔具有限公司、西安天湖裝飾工程有限公司于2012年8月17日發(fā)起成立，分別出資2719.75萬元、2250萬元、30.25萬元，持股比例分別為54.395%、45%、0.605%。經(jīng)營(yíng)范圍包括礦產(chǎn)、地產(chǎn)、商貿(mào)投資（投資限自由資金）、投資管理咨詢。景德鎮(zhèn)樂華陶瓷潔具有限公司的法定代表人謝岳榮，則出任該公司法定代表人、董事長(zhǎng)。
公開資料顯示，樂華恒業(yè)的幾個(gè)股東在地產(chǎn)方面并無太多涉獵，其中，景德鎮(zhèn)樂華陶瓷潔具有限公司為瓷磚及衛(wèi)生潔具生產(chǎn)商，陜西和順昌投資管理股份有限公司和西安天湖裝飾工程有限公司則籍籍無名。
盡管樂華恒業(yè) “背景”并不深厚，但其投放廣告的頻率和力度卻令人咋舌?！斑@些年都沒見到過這樣的廣告投放行為?！标兾鹘?jīng)典派地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司董事長(zhǎng)朱林表示。
一位西安房地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)此直言，“按照規(guī)定，開發(fā)商只有在取得預(yù)售證后才能投放銷售類廣告?！薄斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第四條規(guī)定，預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告。
除了涉嫌違規(guī)投放廣告，其廣告內(nèi)容亦存諸多違規(guī)之處。西安市工商局廣告監(jiān)管處負(fù)責(zé)人向記者表示，房地產(chǎn)廣告中禁止出現(xiàn)承諾收益等內(nèi)容，樂華城配套商鋪廣告宣稱的 “年底超高回報(bào)，收益冠領(lǐng)西安”“年底9%收益”等內(nèi)容已經(jīng)違規(guī)，工商部門將對(duì)此事進(jìn)行調(diào)查。
律師：發(fā)售“原始股”涉嫌變相集資
事實(shí)上，樂華恒業(yè)亦存在證照尚不齊全，便以“原始股”的形式，對(duì)外違規(guī)銷售商鋪的行為，陜西當(dāng)?shù)芈蓭熤钙渖嫦幼兿嗉Y。
記者注意到，在樂華恒業(yè)發(fā)布的廣告中，其宣稱“樂華城，開賣了。配套商鋪一期原始股首發(fā)，總價(jià)10萬元起，年底超高回報(bào)，收益冠領(lǐng)西安！”
據(jù)樂華恒業(yè)網(wǎng)站顯示，發(fā)售“原始股”的配套商鋪項(xiàng)目占地約300余畝，商業(yè)建筑面積16萬平方米，項(xiàng)目匯聚國(guó)際一線頂級(jí)奢侈品牌，是西北地區(qū)唯一的大型國(guó)際名品折扣購(gòu)物中心。
對(duì)于以上 “原始股”的發(fā)售形式，樂華城營(yíng)銷中心相關(guān)人士向記者解釋稱，商鋪前5年由開發(fā)商托管，年保底9%的回報(bào)，托管到期后，業(yè)主可以總投資的125%價(jià)格將商鋪賣給開發(fā)商，也可自己接手經(jīng)營(yíng)?！翱們r(jià)10萬元的商鋪，你只用交7萬3千元就行了，前三年每年9%的收益在購(gòu)鋪時(shí)就返還給你。”
不過，上述樂華城所稱模式，業(yè)內(nèi)并不看好。陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)告訴記者，售后返租這種模式從十多年前就有了，但鮮有成功案例，而且風(fēng)險(xiǎn)極大，極易引發(fā)糾紛。就樂華城項(xiàng)目而言，其所處區(qū)位難以保障開發(fā)商所承諾的收益兌現(xiàn)。
而樂華恒業(yè)宣稱的9%年回報(bào)率，更是遭到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士的廣泛質(zhì)疑。前述西安房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，如此之高的回報(bào)率，在那個(gè)地段根本不可能。
“這是因?yàn)閺V告中宣稱的年1000萬人次的客流不存在，全西安不過800萬人，外地人來西安又有幾個(gè)會(huì)去游樂場(chǎng)？”朱林亦稱。
對(duì)此，朱林分析稱，樂華城之所以許以高額回報(bào)，不排除是急于回款的原因。9月28日，樂華歡樂世界商業(yè)街正式開盤，其在廣告及通稿中宣稱“短短兩個(gè)小時(shí)，成交額突破3億元?！?/p>
而陜西樹理律師事務(wù)所趙振凱律師則表示，在沒有相關(guān)手續(xù)的情況下，以發(fā)售原始股的形式，向社會(huì)不特定對(duì)象募集資金，并許以高額回報(bào)的行為，本質(zhì)上就是變相集資。
記者亦注意到，按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。而前述西安市工商局廣告監(jiān)管處負(fù)責(zé)人則表示，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資內(nèi)容，如果樂華城沒有相應(yīng)手續(xù)，則其含“一期原始股首發(fā)”內(nèi)容的廣告違規(guī)。
就上述情形，記者多次聯(lián)系樂華恒業(yè)，該公司人士表示目前暫不接受采訪。
