經(jīng)歷了上半年乃至“金九”的房?jī)r(jià)飆漲后，多地年初提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)恐怕也隨之泡湯。
多城漲幅超兩位數(shù)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲18%~20%，天津等31個(gè)二線城市同比上漲7%~10%。
北京在各大城市中領(lǐng)跑，同比漲幅為19.3%；廣州上漲19%；上海上漲18.5%；深圳上漲18.4%。四個(gè)一線城市分居前四位。
按照中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布的《2013年9月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，9月份北京、深圳、廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅均超過(guò)了20%。
而實(shí)際交易價(jià)格可能超過(guò)了統(tǒng)計(jì)的漲幅。今年4月，廣州市國(guó)土房管局下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，要求全面執(zhí)行商品住宅預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度。原則上，舊盤的新貨不能超過(guò)前一期的售價(jià)。新盤的價(jià)格不能高于所在區(qū)域去年的成交均價(jià)，中心城區(qū)2萬(wàn)元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽。
部分開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價(jià)格的部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上。也就是說(shuō)廣州房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅要比紙面上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)高。
“如果沒(méi)有采取這些限制網(wǎng)簽的舉措，實(shí)際漲幅將會(huì)更高。”合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。廣州市房協(xié)專家委員彭澎也說(shuō)，限價(jià)導(dǎo)致的“雙合同”表面上好像控制住了上漲趨勢(shì)，但實(shí)際價(jià)格還是在飛速上漲，而且還提高了購(gòu)房者的首付負(fù)擔(dān)。
實(shí)際上，如果扣除郊區(qū)盤“拉低”的因素，廣州中心六區(qū)的漲幅更加明顯，大部分區(qū)域漲幅已達(dá)三成。去年9月，準(zhǔn)備結(jié)婚的陳先生與女友在廣州天河區(qū)美林湖畔購(gòu)買了一套二手房，當(dāng)時(shí)該二手盤的均價(jià)是1.8萬(wàn)元/平方米。今年9月，該盤房?jī)r(jià)已達(dá)2.3萬(wàn)，漲幅接近了三成。
北上廣深集體飆漲，一些核心二線城市也牛氣沖天。廈門近年來(lái)漲勢(shì)直追一線城市，8月，該市房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)14.9%。謝女士去年同期在廈門集美杏林灣買的房子均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米，如今該區(qū)域的新房已超過(guò)了1.6萬(wàn)元/平方米。
此外，鄭州、沈陽(yáng)、福州的漲幅也都過(guò)了兩位數(shù)。
難達(dá)控制目標(biāo)
今年年初，不少直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市公布了今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，大多為“房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”。分析人士指出，今年許多大中城市房?jī)r(jià)上漲比較明顯。9月份到年底，房?jī)r(jià)很可能還將保持上漲態(tài)勢(shì)，這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲快的城市調(diào)控目標(biāo)可能完不成。
以廣州為例，今年初該市制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是，至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年廣州“兩會(huì)”上，該市上述兩項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)期分別是10%和11%。其后該市GDP目標(biāo)調(diào)高到11%。若按11%的目標(biāo)計(jì)算，目前該市房?jī)r(jià)漲幅已超出預(yù)期目標(biāo)8個(gè)百分點(diǎn)，要完成控制目標(biāo)幾無(wú)可能。
深圳的情況也差不多，深圳3月出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則顯示，今年該市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。今年初深圳市政府工作報(bào)告提出，居民人均可支配收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長(zhǎng)。按照今年該市GDP增長(zhǎng)目標(biāo)10.5%的目標(biāo)，目前該市房?jī)r(jià)的漲幅高出了預(yù)期目標(biāo)7.9個(gè)百分點(diǎn)。
“在各種因素作用下，第四季度的價(jià)格應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)，不會(huì)有太大變化?！饼埍蠓治?，由于去年第四季度房?jī)r(jià)上升比較快，所以接下來(lái)四季度同比漲幅會(huì)有所回落。但即便如此，像廣、深這樣的一線城市要完成控制目標(biāo)也會(huì)很“勉強(qiáng)”。
龍斌預(yù)計(jì)，在現(xiàn)有的局面下，到年底很多城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將被“淡化”?！耙痪€城市和部分核心二線城市有那么大的居住需求和龐大的住房市場(chǎng)，很難控制。例如廣州有1500萬(wàn)以上的人口，通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)尚且控制不住，可見(jiàn)剛性需求有多大?！?/p>
彭澎則認(rèn)為，即便完不成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)也不會(huì)有太大影響?！翱赡芫褪钦覀€(gè)官員談個(gè)話就完了，問(wèn)責(zé)程度不足以震懾地方。而且房?jī)r(jià)是因?yàn)榈貎r(jià)，所以如果住建部約談的話，國(guó)土部是不是也要約談呢？”彭澎說(shuō)，現(xiàn)在缺乏一個(gè)有效的問(wèn)責(zé)追究機(jī)制，即“如果我實(shí)現(xiàn)不了，該怎么辦？”
在龍斌看來(lái)，一年公布一個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不盡合理，是一種短期的行為。“房?jī)r(jià)不是一年可以調(diào)控出來(lái)的，因?yàn)閺耐恋毓?yīng)到房屋，到二手市場(chǎng)，是一個(gè)長(zhǎng)周期的過(guò)程?！饼埍笳f(shuō)，房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)不應(yīng)放在一年一度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而應(yīng)放在如何解決中長(zhǎng)期的平穩(wěn)發(fā)展，解決供求平衡，解決各個(gè)階層的居住需求。
彭澎說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵還是在于長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，一方面出臺(tái)合理的房產(chǎn)稅，而非重慶、上海的方式。其次是大力建設(shè)保障房，努力拓展覆蓋面，加大土地出讓金對(duì)建設(shè)保障房的比重，抑制政府對(duì)土地收益的追求。
