????新年伊始，不止股民們?cè)谑铡凹t包”，廣大“房奴”們也開始享受到降息紅利。廣州市民張女士5日接到銀行短信通知，從今年1月起，她所需支付的等額本息還款的房貸月供將由4828.73元降至4613.42元，減少215.31元。據(jù)記者了解，今年1月起大多數(shù)商業(yè)銀行開始執(zhí)行央行降息后的新貸款基準(zhǔn)利率，目前工農(nóng)中建交五大國(guó)有商業(yè)銀行以及12家股份制商業(yè)銀行均已下調(diào)浮動(dòng)利率型房貸利率，這意味著，大部分像張女士一樣的房貸一族，每月需償還的“月供”都將減少。
????相當(dāng)于此前利率打9.4折
????元旦剛過，個(gè)人房貸月供為何會(huì)下降？記者了解到，由于央行去年11月底曾采取過降息措施，不過由于目前絕大多數(shù)銀行均使用“按年調(diào)整”，即一年之內(nèi)無論利率升降幾次，都要到次年的1月1日才能執(zhí)行最新基準(zhǔn)利率。因此，今年1月起大多數(shù)商業(yè)銀行開始執(zhí)行央行降息后的新貸款基準(zhǔn)利率。
????具體來看，5年期以上房貸的基準(zhǔn)利率由6.55%降為6.15%，較此前的利率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于給此前利率打了9.4折。也就是說，存量房貸客戶的“月供”從元旦之后開始減少。舉例來說，假設(shè)客戶貸款余額100萬元，剩余期限為20年，使用等額本息還款方式，整個(gè)2015年因此可少還大約4000元利息。
????據(jù)記者了解，目前工農(nóng)中建交五大國(guó)有商業(yè)銀行以及12家股份制商業(yè)銀行均下調(diào)了浮動(dòng)利率型房貸利率，這意味著大部分像張女士一樣的房貸一族，每月需償還的“月供”都將減少。
????并非所有房貸月供都下降
????但建行一位客戶經(jīng)理劉先生告訴記者，并非所有借款人的房貸月供都會(huì)下降，有兩種情況就是例外。其一，如果客戶與銀行約定采取固定利率還款，那么在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞€款數(shù)額?！耙虼耍词惯@次降息，借款人的房貸利率仍將保持不變，我們通常將這種稱為‘降息一次，心痛一次’。”
????其二，如果客戶當(dāng)時(shí)與銀行約定的是按照自然年的月份來調(diào)整利息，那么客戶暫時(shí)也不能享受更加實(shí)惠的月供。例如，王小姐在2012年5月貸款買了一套70平方米的兩居室，當(dāng)時(shí)貸款100萬元，她和銀行簽訂貸款協(xié)議時(shí)，調(diào)息方式選擇的是按自然年周期調(diào)息，那么就要等到每年的5月份才會(huì)調(diào)整利率。以這次降息為例，王小姐的房貸要到今年5月份時(shí)，月供才會(huì)產(chǎn)生變化。
????銀行年初仍利率優(yōu)惠
????據(jù)記者向各家銀行處了解到的情況，年初的房貸市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)去年底的回暖勢(shì)頭，由于銀行年初貸款額度充足，除了執(zhí)行新貸款基準(zhǔn)利率之外，各家銀行在年初仍然保持著利率優(yōu)惠。劉先生告訴記者，信貸融資環(huán)境自去年底開始變得寬松，導(dǎo)致銀行在年初時(shí)能夠保持非常暢通的放款環(huán)境。眼下房貸平均利率下行是大勢(shì)所趨，對(duì)于此前已獲得房貸利率折扣的借款人來說，新基準(zhǔn)利率的執(zhí)行并不會(huì)影響折扣政策。“如果客戶之前的房貸利率是9.5折，那么今年1月起，還是會(huì)在降息后的基準(zhǔn)利率6.15%基礎(chǔ)上再打9.5折，即實(shí)際利率是5.84%?！?/p>
????不過劉先生也提醒市民，由于新貸款基準(zhǔn)利率是從今年1月1日起執(zhí)行，因此，實(shí)際月供中的利息是分段計(jì)算的，即去年12月的利息按照老基準(zhǔn)利率計(jì)算，1月的利息按照新的基準(zhǔn)利率計(jì)算。假設(shè)貸款扣款日為每月20日，那么1月份月供利息就由去年12月最后11天的利息和今年1月份頭20天的利息組成，從下月起就沒有這個(gè)問題了。因此在扣款日前最好跟貸款銀行進(jìn)行溝通，查詢一下月供金額變化情況，最好在房貸扣款的銀行賬戶多存幾百元，以免因扣款不足影響個(gè)人信用記錄。
????此外，對(duì)于申請(qǐng)等額本金還款的借款人來說，在1月的還款日之前最好也提前存入一部分備用資金用來還款。因?yàn)橘J款利率下降后，每月月供中的本金部分也會(huì)相應(yīng)提高，所以很可能造成1月的月供金額不降反增，到2月時(shí)月供才真正減少。
