簽訂開發(fā)協(xié)議兩月后買地 500億元投資半數(shù)靠住宅
在招拍掛市場摘得地塊僅十天后，萬達(dá)集團(tuán)昨日正式啟動總額高達(dá)500億元的青島東方影都的建設(shè)計劃，盡管萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林特意回應(yīng)了此前對于資金來源的質(zhì)疑，然而，圍繞著這500億元巨額投資的背后，先簽訂開發(fā)協(xié)議后招拍掛拿地的土地出讓方式是否違規(guī)，以及依靠賣住宅反哺文化的方式是否能抵抗房價大幅下滑等諸多問題，業(yè)內(nèi)的擔(dān)心依然存在。
先簽訂開發(fā)協(xié)議后拿地
據(jù)青島本地的一家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，青島市原本城建規(guī)劃執(zhí)行得相當(dāng)嚴(yán)格，對房地產(chǎn)的管控更是如此。然而本次萬達(dá)東方影都的拿地過程卻讓不少在青島深耕多年的房企負(fù)責(zé)人大跌眼鏡：7月與地方相關(guān)部門便簽訂合作協(xié)議，9月12日才在公開市場招拍掛拿地。
不僅如此，北京商報記者在中國采購招標(biāo)網(wǎng)上還看到了這樣一則信息：在雙方協(xié)議簽訂之后、萬達(dá)拿地之前的8月15日，負(fù)責(zé)東方影都項目拿地的青島萬達(dá)東方影都投資有限公司便已經(jīng)發(fā)布建設(shè)招標(biāo)計劃?！斑@就意味著拿地之前萬達(dá)已經(jīng)板上釘釘?shù)刂雷约嚎隙苜I下這塊地，這在‘8·31’禁止協(xié)議出讓地塊之后理論上是不應(yīng)該的?！币晃坏胤絿敛块T負(fù)責(zé)人承認(rèn)，為了確保一些優(yōu)質(zhì)地塊獲得較好的開發(fā)，同時為區(qū)域帶來長期稅收等效益，確實存在與有意向拿地的開發(fā)商提前了解建設(shè)規(guī)劃的情況，但絕對不允許先簽合作協(xié)議再出讓地塊的情形。
賣住宅可入200億元
除拿地被指定向出讓外，對于本次500億元投資的來源成為媒體關(guān)注的另一焦點。王健林解釋說，這些投資并非一次拿出，拿地加上啟動資金年內(nèi)只需50多億元，明年啟動商業(yè)和住宅后現(xiàn)金流會非常穩(wěn)定。據(jù)介紹，東方影都占地376萬平方米，總建筑面積540萬平方米，是以一個影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，涵蓋旅游、商業(yè)等多功能的大型綜合項目。500億元的投資總額中，影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)占300億元，其余200億元為不動產(chǎn)投資，包括酒店、商業(yè)、住宅等。
北京商報記者從相關(guān)方面獲得的地塊信息了解到，在該項目的15宗、540萬平方米建筑規(guī)模的地塊中，純住宅地塊為10宗，總建筑面積達(dá)到259.45萬平方米，樓面地價平均僅為380元/平方米，目前同區(qū)域內(nèi)新建普通商品房的售價約為8000元/平方米，據(jù)此測算，僅住宅一項，在全部銷售完成后萬達(dá)便可獲得約200億元左右的收入，而根據(jù)萬達(dá)在新浪樂居掛出的項目介紹，該住宅項目將于今年底前正式對外銷售。
“說白了，萬達(dá)的影都主要資金還是來源于萬達(dá)的老本行——賣房子?！睂τ跇I(yè)內(nèi)的這一評價，王健林并不避諱，在他看來，萬達(dá)城的回報周期不見得比萬達(dá)廣場慢，有了文化的支持，地產(chǎn)項目會賣得更好。此前兩周，南昌萬達(dá)城來北京為銷售宣傳造勢，而這距該項目開工剛滿兩個月。萬達(dá)方面最新消息稱，南昌萬達(dá)城首期商鋪一開盤即售罄，而哈爾濱萬達(dá)城8月底洋房首期開盤也已售罄?！袄习傩找矔矗f達(dá)城的地產(chǎn)項目比一般項目的銷售快多了，我們是這方面的老手?！?/p>
面臨調(diào)控及地方承諾兌現(xiàn)雙風(fēng)險
盡管擁有地方政府的支持以及自身的快速周轉(zhuǎn)能力，但萬達(dá)東方影都項目的風(fēng)險并非沒有。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，萬達(dá)謀求包括住宅在內(nèi)的不動產(chǎn)增值反哺文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是在看好房地產(chǎn)市場上行的前提下，一旦受政策影響房價下滑，甚至暴跌便會導(dǎo)致整個項目造成現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，打亂開發(fā)節(jié)奏。上述青島本地的開發(fā)商則同時提醒，相比于青島市區(qū)，黃島區(qū)的人口規(guī)模較少，本地和投資需求較弱，且配套不足，盡管地方承諾機(jī)場等建設(shè)計劃，但考慮到多年前為招商引資承諾的隧道免費尚未執(zhí)行，萬達(dá)東方影都需要走的路還很長。北京商報記者 齊琳 李芊
