赤坎一住宅小區(qū)，業(yè)主細(xì)看張貼出來的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)目表。記者 歐陽澤 攝
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“以前我的存折上每月的住宅物業(yè)管理費(fèi)才扣130多元，現(xiàn)在每個月要扣掉170元！一年累計(jì)下來要扣掉2000多元啊，差不多等于我一個月的工資了！我很想知道，為什么住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)漲價(jià)了？這些錢究竟用到哪里去了？”近日，家住霞山某小區(qū)的市民余女士對記者說道。
據(jù)了解，湛江市物價(jià)局和市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《關(guān)于公布湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理問題的通知》，經(jīng)過各部門領(lǐng)導(dǎo)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方努力和多次探討并交相關(guān)省部門審核同意后，湛江市自2012年1月1日起，對市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整提高，多層住宅（不設(shè)電梯）每項(xiàng)收費(fèi)等級均在原物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上每月每平方米提高0.1元。
算賬
物業(yè)費(fèi)怎么收？收多少？
物業(yè)管理費(fèi)到底該怎么收，該收多少，一直都是困擾物業(yè)管理行業(yè)的一大難題。小區(qū)業(yè)主擔(dān)心提價(jià)幅度過高，而公共設(shè)施維護(hù)卻不夠、物管服務(wù)跟不上，但物管公司則稱人工費(fèi)上漲，不漲價(jià)就要虧損經(jīng)營。
不少市民認(rèn)為，隨著物價(jià)上漲，物管費(fèi)也“水漲船高”可以理解，但最重要的是要漲得合理，物管服務(wù)要跟得上，同時也有必要征得業(yè)主的同意。而這對于物業(yè)管理方來說，最需要突破的瓶頸就是什么樣的收費(fèi)該提供怎樣相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。這就好比購買一件電器，消費(fèi)者只有明確知道這個電器的主要功能，才能為這些功能心服口服地買單。
記者從市物價(jià)局了解到，此次湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，具體變化如下：
■多層住宅
根據(jù)市物價(jià)局和市房產(chǎn)管理局下發(fā)的《關(guān)于公布湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)和加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理問題的通知》，湛江市市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，多層住宅（不設(shè)電梯）每項(xiàng)收費(fèi)等級均在原物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上每月每平方米提高0.1元，調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)：一級A等為1.00元/月.㎡、一級B等為0.85元/月.㎡、二級A等為0.75元/月.㎡、二級B等為0.65元/月.㎡、三級A等為0.55元/月.㎡、三級B等為0.45元/月.㎡、四級為0.40元/月.㎡。
住宅區(qū)等級劃分的標(biāo)準(zhǔn)是按照綜合小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、保衛(wèi)措施、環(huán)境清潔程度、服務(wù)等多方面服務(wù)設(shè)施綜合進(jìn)行劃分的。
由此說來，如果一個市民有一個100㎡的一級A等住宅（多層住宅），在基準(zhǔn)價(jià)向上浮動20%的情況下，他每個月應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)為：（1+1×20%）×100=120元/月；反之，如果基準(zhǔn)價(jià)向下浮動20%，該住戶每月只需繳納80元物業(yè)費(fèi)。由此類推，便可知道不同住宅等級的住戶每月該繳納多少物業(yè)費(fèi)了。
■高層住宅
隨著湛江房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，高層住宅（設(shè)電梯）已經(jīng)逐漸成為港城樓市的主流。
高層住宅（設(shè)電梯）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)則在多層住宅各等級基準(zhǔn)價(jià)及上下浮動20%的基礎(chǔ)上，相應(yīng)加0.5元/月.㎡（含電梯維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用，但不包括電梯的維修和更新、改造等費(fèi)用）。
即是，如果一個市民有一個100㎡的一級A等住宅（高層住宅），在基準(zhǔn)價(jià)向上浮動20%的情況下，他每個月應(yīng)該繳納的物業(yè)費(fèi)為：（1+1×20%+0.5）×100=170元/月；反之，如果基準(zhǔn)價(jià)向下浮動20%，該住戶每月只需繳納130元物業(yè)費(fèi)，其他等級高層住宅的物業(yè)費(fèi)也可由此類推。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在所在地價(jià)格行政主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門核定的政府指導(dǎo)價(jià)等級的范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商（合同）確定，并報(bào)所在地價(jià)格主管部門備案。
釋疑
●上調(diào)幅度合理嗎？
記者采訪中，不少市民發(fā)出疑問：湛江的物業(yè)管理費(fèi)為什么要上調(diào)？上調(diào)幅度是否太大？
“市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)自2004年制定以來，并未作出適時的調(diào)整。近年來，物價(jià)水平上漲，我們只是根據(jù)物業(yè)服務(wù)的成本、業(yè)主的承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素，適時調(diào)整市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)?！笔形飪r(jià)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“湛江的住宅物業(yè)管理費(fèi)相比廣州等珠三角地區(qū)而言，已經(jīng)是非常合理了。這項(xiàng)政策，也是綜合考慮業(yè)主與相關(guān)企業(yè)的利益后，上報(bào)給相關(guān)部門，幾經(jīng)審核才最后敲定的?！?/p>
據(jù)介紹，廣州的物業(yè)管理費(fèi)早在2011年5月就已上調(diào)。番禺祈福新邨從2011年5月1日起，就對物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)。調(diào)價(jià)方案根據(jù)區(qū)內(nèi)樓盤戶型的不同分為3級，每級普遍上調(diào)0.6元/平方米，平均漲幅約為30%。相較于廣州物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的上調(diào)幅度，湛江這次上調(diào)可以說是“小巫見大巫”。
●物業(yè)費(fèi)花在哪兒？
“物業(yè)管理讓我們生活的小區(qū)更清潔、更安全，也為業(yè)主省去了不少麻煩?，F(xiàn)在物業(yè)費(fèi)上調(diào)了，作為業(yè)主，我們也很有必要了解一下我們繳納的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，到底會具體用在哪些地方？是否會有結(jié)余？”網(wǎng)名為“影子”的小區(qū)業(yè)主提出疑問。
市物價(jià)局的相關(guān)工作人員告訴記者：“物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的具體用途都有相關(guān)的明文規(guī)定?！稄V東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條中明確提到——‘物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；管理費(fèi)分?jǐn)偅晃飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)’。業(yè)主們繳納的物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)都是一筆明賬，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)的上調(diào)是經(jīng)市價(jià)格成本調(diào)查隊(duì)審核物業(yè)成本后，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力等因素確定的。”
“現(xiàn)在物價(jià)水平上漲較快，物業(yè)服務(wù)的成本也增加了，連人工費(fèi)也提高了。國家規(guī)定，每個員工都要由所屬公司為他們購買社會保險(xiǎn)，這對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說也是一筆不少的開銷。這次物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)在原基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上調(diào)0.1元，既減輕了物業(yè)服務(wù)公司的一部分壓力，又不會給住戶帶來過大的經(jīng)濟(jì)壓力?！?/p>
●有疑問，該問誰？
市物價(jià)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，此次物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)上調(diào)的政策將進(jìn)一步規(guī)范湛江市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，有效保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，同時促進(jìn)湛江市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康和諧發(fā)展。如果市民有疑問，除了可以登錄湛江市物價(jià)局網(wǎng)上直接查看相關(guān)信息外，他們也會為市民提供咨詢服務(wù)，市物價(jià)局資源環(huán)境價(jià)格管理科電話：3129951。
鏈接
●多層住宅（不設(shè)電梯）物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)
一級A等：1.00元/月.平方米 （按建筑面積算，下同）；一級B等：0.85元/月.平方米；二級A等：0.75元/月.平方米；二級B等：0.65 元/月.平方米；三級A等：0.55元/月.平方米；三級B等：0.45元/月.平方米；四級：0.40元/月.平方米。
●浮動幅度
業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體執(zhí)行價(jià)格由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在上述多層住宅相應(yīng)等級基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上下浮動20%范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定。
●高層住宅（設(shè)電梯）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在上述多層住宅各等級基準(zhǔn)價(jià)及上下浮動20%的基礎(chǔ)上相應(yīng)增加0.5元/月.平方米 (含電梯維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用，但不包括電梯的維修和更新、改造等費(fèi)用)執(zhí)行。
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