圖/見(jiàn)習(xí)美編 鄭瑩
近日，赤坎區(qū)法院化解了一件矛盾尖銳的租賃合同糾紛，促使雙方近8年的矛盾得到化解。
業(yè)主停水電催租 租客不服鬧上法庭
2003年6月，劉慶（化名）以某西餐廳的名義與房產(chǎn)公司（化名）簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》。合同簽訂后，劉慶向該公司交納了1萬(wàn)元租賃押金，獲得了該商鋪的使用權(quán)。但事后，劉慶并未能按合同約定支付租金，經(jīng)房產(chǎn)公司再三催促，仍沒(méi)有及時(shí)繳納。2004年9月，在劉慶仍未全額支付拖欠租金的情況下，房產(chǎn)公司按照合同約定，以停止西餐廳水電供應(yīng)的方式催交，但事與愿違，雙方還是未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
然而，西餐廳的登記業(yè)主事實(shí)上是張青美（化名）。在劉慶簽訂合同當(dāng)日，她同樣與房產(chǎn)公司另簽了一份合同，該合同與劉慶所簽合同內(nèi)容差異不大，在租賃標(biāo)的、標(biāo)的位置、租賃期間、物業(yè)管理費(fèi)及其他約定基本相同，只有租賃標(biāo)的面積及租金方面有所差異。于是，他不服房產(chǎn)公司斷水電的做法，遂于2004年9月以西餐廳業(yè)主身份起訴至赤坎區(qū)法院，請(qǐng)求終止與房產(chǎn)公司的合同關(guān)系，并要求房產(chǎn)公司賠償裝修損失及退還租金共計(jì)36.22萬(wàn)元。但在案件庭審過(guò)程，由于張青美未按評(píng)估機(jī)構(gòu)的要求提供相關(guān)資料，導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案商鋪?zhàn)赓U附加值無(wú)法作出評(píng)估，致使案件審理期限一再拖延。
“三角合同”各打一板
赤坎區(qū)法院在查清案件事實(shí)情況下認(rèn)為，第三人劉慶雖以西餐廳名義簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，但合同簽訂時(shí)西餐廳尚未登記成立，從其簽訂、交納租金等行為看，認(rèn)定該租賃合同的承租人為劉慶。雖然事后張青美取得西餐廳的個(gè)體營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，劉慶與張青美應(yīng)為共同承租人。
另外，劉慶、張青美與房產(chǎn)公司分別簽訂的租賃合同，內(nèi)容雖有所差異，但經(jīng)對(duì)租賃商鋪實(shí)際丈量核實(shí)，確認(rèn)了張青美現(xiàn)租賃商鋪面積與劉慶簽訂合同商鋪面積一致。而根據(jù)相關(guān)證據(jù)及有關(guān)法律規(guī)定，可認(rèn)定張青美與房產(chǎn)公司簽訂的租賃合同未實(shí)際履行，該案租賃關(guān)系應(yīng)按照劉慶與房產(chǎn)公司簽訂合同履行。
此外，在評(píng)估期間，張青美未按評(píng)估機(jī)構(gòu)要求提供相關(guān)資料，導(dǎo)致涉案商鋪?zhàn)赓U附加物價(jià)值無(wú)法作出評(píng)估結(jié)論。且張青美與房產(chǎn)公司的租賃期間已屆滿，據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》，房產(chǎn)公司不必賠償張青美裝修殘值。據(jù)此，法院判決房產(chǎn)公司返還張青美租賃押金，且駁回張青美其他訴訟請(qǐng)求。市中級(jí)法院維持了一審判決。
矛盾又起蕭墻 法官耐心調(diào)解
本案判決后，雙方矛盾并未因此化解。由于張青美、劉慶未將商鋪騰退給房產(chǎn)公司，房產(chǎn)公司于2011年10月起訴至赤坎區(qū)法院，請(qǐng)求判令張青美、劉慶立即將租賃的商鋪騰退，并交付2003年12月至2008年9月30日止的租金共計(jì)48.48萬(wàn)元及按每月9492元的標(biāo)準(zhǔn)交付2008年10月起至實(shí)際騰退商鋪之日止的商鋪占用費(fèi)。
面對(duì)雙方持續(xù)了近8年的糾紛，赤坎區(qū)法院法官認(rèn)為，該糾紛期限長(zhǎng)，已耗費(fèi)了當(dāng)事人大量的人力、物力、財(cái)力，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)誰(shuí)都拖不起、誰(shuí)都輸不起；且雙方對(duì)法庭規(guī)則及相關(guān)法律法規(guī)有一定的熟悉，能自我理智思考，即使有時(shí)真的較真賭氣，還是可以達(dá)成妥協(xié)。在分析本案案情的基礎(chǔ)上，該院法官抓住案件焦點(diǎn)和摸清當(dāng)事人心理，對(duì)雙方逐一做思想工作，逐個(gè)突破。在不懈的努力下，房產(chǎn)公司代理律師向法庭遞交了和解方案。抓住這一轉(zhuǎn)機(jī)，承辦法官趁機(jī)磨合了雙方的意見(jiàn)，雙方達(dá)成了一致意見(jiàn)，由張青美將商鋪物品搬出商鋪，房產(chǎn)公司放棄追究尚欠的租金。意見(jiàn)達(dá)成一致的第三日，雙方均自動(dòng)履行了協(xié)議，他們之間存在的近8年的堅(jiān)冰終于得到融化。
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