●多城房?jī)r(jià)初現(xiàn)松動(dòng)
樓市加速醞釀“拐點(diǎn)”
（牛思遠(yuǎn) 范琳琳）2011年第一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼遭遇了房產(chǎn)稅、限購(gòu)令、價(jià)格控制及央行加息等一系列打擊，而一直持續(xù)不下的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)了松動(dòng)降溫的勢(shì)頭。而清明小長(zhǎng)假收官之時(shí)，央行再次揮出了加息利劍，有專家分析，樓市拐點(diǎn)將在四五月份出現(xiàn)。
3月一二線多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在樓市調(diào)控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房?jī)r(jià)在3月份齊齊出現(xiàn)下降。北京3月一、二手房成交基本延續(xù)低量態(tài)勢(shì)，部分新盤價(jià)格甚至出現(xiàn)了10%左右的降幅。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，北京232個(gè)在售住宅項(xiàng)目中，3月降價(jià)項(xiàng)目17個(gè)，環(huán)比增加了143%，另有186個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格停漲，其中最高降幅達(dá)到2200元/平方米。
上海的房?jī)r(jià)也終于突破之前的冰凍狀態(tài)，出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。在3月最后一周里推出的18個(gè)樓盤中，有13個(gè)樓盤給出了不同程度的優(yōu)惠，占到了七成。浦東某樓盤在原來(lái)32000元/平方米的均價(jià)基礎(chǔ)上打出“直降3000元”的促銷廣告，相當(dāng)于房?jī)r(jià)打了九折。
同處于一線城市的廣州和深圳，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了一定程度的下跌。深圳市規(guī)劃國(guó)土委日前發(fā)布數(shù)據(jù)稱，3月深圳全市新房成交均價(jià)19423元/平方米，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%。這是今年深圳新房成交價(jià)首次跌至每平方米2萬(wàn)元以下。而廣州樓價(jià)則連續(xù)4個(gè)月處于下降狀態(tài)。3月廣州市網(wǎng)簽成交均價(jià)為11895元/平方米，環(huán)比上月的12157元/平方米微跌2.16%。
受到調(diào)控政策影響的不僅局限于一線城市，同樣的情況也出現(xiàn)在了南京、天津、杭州等一批二線城市。
在南京，一套來(lái)自江北天潤(rùn)城二街區(qū)的二手房，在網(wǎng)上喊出了直降44萬(wàn)元的優(yōu)惠。在繁華的河西，一批二手房也加入了降價(jià)的隊(duì)伍。一套來(lái)自?shī)W體興隆大街歐洲城小區(qū)的二手房在打出降價(jià)40萬(wàn)元的旗號(hào)后，單價(jià)已經(jīng)和兩年前靠近。一向高姿態(tài)的別墅近期也出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，一套來(lái)自江北老山腳下的400平方米獨(dú)棟別墅，甚至打出了“揮淚降價(jià)100萬(wàn)元”的旗號(hào)，將掛牌價(jià)格從此前的830萬(wàn)元直降到730萬(wàn)元。
中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，3月天津市商品住宅成交6286套，成交面積62.02萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40.41%，均價(jià)8326元/平方米，環(huán)比下跌6.17%。
加息將與原有調(diào)控政策疊加施壓
自2011年“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái)，“房地產(chǎn)稅”、“限購(gòu)令”、“地方房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”等成為一季度的樓市關(guān)鍵詞。截至3月末，限購(gòu)范圍擴(kuò)大至全國(guó)40多個(gè)城市，并有608個(gè)城市公布了2011年“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”。與此同時(shí)，央行自2010年10月起先后四次加息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓。從一、二線城市3月樓市境況來(lái)看，調(diào)控效果較為明顯。
3月為房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，然而在嚴(yán)厲的調(diào)控政策面前，今年3月的樓市顯得灰暗了許多。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，在監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，3月城市樓市成交量相對(duì)去年3月有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過(guò)40%。
一般而言，在加息周期開(kāi)始階段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大，其影響是一個(gè)漸進(jìn)的、累加的過(guò)程，往往是進(jìn)入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)受到顯著影響。2004年至2007年間，央行曾6次加息，在2006年前加息對(duì)樓市基本沒(méi)影響，但2007年四季度樓市開(kāi)始明顯降溫。而本輪加息由于是在房地產(chǎn)貸款持續(xù)緊縮基礎(chǔ)之上的，所以對(duì)樓市的影響可能會(huì)超過(guò)以往。
相較于對(duì)房?jī)r(jià)的單一調(diào)控政策，加息與調(diào)控政策疊加的效應(yīng)將更加明顯。分析認(rèn)為，相比嚴(yán)格的限購(gòu)措施，目前支持購(gòu)房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)多，缺乏更好的投資渠道。第三輪調(diào)控更加嚴(yán)厲地打擊了投資需求，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，相比限購(gòu)，加息將使得投資成本非常明顯地上漲，對(duì)投資需求也將進(jìn)一步抑制。由于持有成本在持續(xù)增加，已經(jīng)購(gòu)房的部分投資者有可能轉(zhuǎn)售房源，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量將增加，議價(jià)空間將逐步加大。由此加息與調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)控制力度將形成疊加效應(yīng)。
四五月或?qū)⒂瓉?lái)“拐點(diǎn)”
中信證券首席宏觀分析師褚建芳認(rèn)為，一到二次的加息對(duì)國(guó)內(nèi)樓市影響不會(huì)很大，但如果央行連續(xù)加息并累加到一定階段的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。
分析人士認(rèn)為，成交量的大幅下滑和房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來(lái)“拐點(diǎn)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受采訪時(shí)表示：隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價(jià)格將有望出現(xiàn)回落。他認(rèn)為，“4月份，最遲不會(huì)超過(guò)5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房?jī)r(jià)將出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’”。
楊紅旭還強(qiáng)調(diào)，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況已由過(guò)去的寬松轉(zhuǎn)為緊張。一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)外部融資受限，另一方面內(nèi)部銷售遇阻，而隨著存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金還會(huì)進(jìn)一步趨緊，被迫降價(jià)的房企會(huì)增多。
對(duì)于本次加息，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，加息源于整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控需要，房地產(chǎn)自然難逃影響。加上新一輪調(diào)控政策剛剛出臺(tái)，利率上調(diào)將加重眼下樓市交投趨冷的走勢(shì)。在此影響下，第四季度樓市交易衰退會(huì)略微加快，房?jī)r(jià)下調(diào)的空間也會(huì)相應(yīng)增大。
